fbpx


Economie
Ruimtelijke ordening Belgie

Beperk het beleggen op de woningmarkt

Economische bespiegelingen van de week



Het sluimerde al een tijdje maar in Nederland lijkt de kogel nu toch door de kerk: gemeenten en steden kunnen vanaf 1 januari volgend jaar een verbod opleggen aan beleggers  om onroerend goed (OG) te kopen. Zo wil de overheid voorkomen dat de woningmarkt verder ontwricht raakt door mensen die zelf niet gaan wonen in de huizen die ze kopen. De Nederlandse woningmarkt is veel meer oververhit dan de Vlaamse. Maar ook in Vlaanderen zijn beleggers goed voor een kwart…

Niet ingelogd - Plus artikel - log in of neem een gratis maandabonnement

U hebt een plus artikel ontdekt. We houden plus-artikels exclusief voor onze abonnees. Maar uiteraard willen we ook graag dat u kennismaakt met Doorbraak. Daarom geven we onze nieuwe lezers met plezier een maandabonnement cadeau. Zonder enige verplichting of betaling. Per email adres kunnen we slechts één proefabonnement geven.

(Proef)abonnement reeds verlopen? Dan kan u hier abonneren.


U hebt reeds een geldig (proef)abonnement, maar toch krijgt u het artikel niet volledig te zien? Werk uw gegevens bij voor deze browser.

Start hieronder de procedure voor een gratis maandabonnement





Was u al geregistreerd bij Doorbraak? Log dan hieronder in bij Doorbraak.

U kan aanmelden via uw e-mail adres en wachtwoord of via uw account bij sociale media als u daar hetzelfde e-mail adres hebt.








Wachtwoord vergeten of nog geen account?

Geef hieronder uw e-mail adres en uw naam en we maken automatisch een nieuw account aan of we sturen u een e-mailtje met een link om automatisch in te loggen en/of een nieuw wachtwoord te vragen.

Uw Abonnement is (bijna) verlopen (of uw browser moet bijgewerkt worden)

Uw abonnement is helaas verlopen. Maar u mag nog enkele dagen verder lezen. Brengt u wel snel uw abonnement in orde? Dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Heeft u een maandelijks abonnement of heeft u reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw abonnement bij voor deze browser en u leest zo weer verder.

Uw (proef)abonnement is verlopen (of uw browser weet nog niet van de vernieuwing)

Uw (proef)abonnement is helaas al meer dan 7 dagen verlopen . Als uw abonnementshernieuwing al (automatisch) gebeurd is, dan moet u allicht uw gegevens bijwerken voor deze browser. Zoniet, dan kan u snel een abonnement nemen, dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw gegevens bij voor deze browser of check uw profiel.


Het sluimerde al een tijdje maar in Nederland lijkt de kogel nu toch door de kerk: gemeenten en steden kunnen vanaf 1 januari volgend jaar een verbod opleggen aan beleggers  om onroerend goed (OG) te kopen. Zo wil de overheid voorkomen dat de woningmarkt verder ontwricht raakt door mensen die zelf niet gaan wonen in de huizen die ze kopen. De Nederlandse woningmarkt is veel meer oververhit dan de Vlaamse. Maar ook in Vlaanderen zijn beleggers goed voor een kwart van het totaal aantal OG-transacties. Er is eigenlijk een heel pakket maatregelen nodig om dat terug recht te trekken. Maar een bescherming tegen opkopen is een goede zaak, ook al was het maar tijdelijk. 

Een bijzonder soort oververhitting

Koop-en huurprijzen vliegen uit de bocht. Ze drukken jongeren uit de woningmarkt. Het leidt tot een te laag aantal mensen met een eigen woning. En tot slechte doorstroming in de woningmarkt met absurde huurprijzen. Ook in Vlaanderen gaat tot de helft en meer van het besteedbare gezinsinkomen naar huur of hypotheek. 

Er zijn een boel argumenten om die situatie te verklaren. Er wordt te weinig gebouwd. En er zijn meer eenpersoonsgezinnen. Sommigen verwijten zelfs de immigranten excessieve druk te zetten op de woningmarkt. Veel argumenten zijn onzin of marketing van de bouwsector. Neem het argument dat er te weinig wordt gebouwd. Buiten het feit dat in ieder vrij hoekje tegenwoordig wel een appartementsblokje wordt neergepoot, blijkt uit Nederlandse cijfers dat vraag en aanbod nog nooit zo in balans waren als in recente jaren (grafiek- bron CBS): 101,2 huishoudens voor iedere 100 woningen, beschikbaar in mei 2021.

CBS

Wetgevend ingrijpen soms nodig

De OG-markt is niet elastisch. Het is geen markt die vanzelf in de juiste plooi valt. Al zeker niet in een tijd van nulrente en oneindige liquiditeit. Daar komen nog eens een aantal onverantwoorde fiscale gunstregelingen bij. Dan trekken dingen al snel scheef. Wetgevend ingrijpen is nodig en gerechtvaardigd. Zeker nu de maatschappelijke lasten het private voordeel ruimschoots beginnen te overstijgen. Niet alleen is wonen  een grondrecht. Het gaat veel verder: private vermogensopboux wordt bij jongere generaties ernstig belemmerd.

Nochtans is de eigen woning sinds midden vorige eeuw altijd een forse component geweest van vermogensopbouw. Nu hangt de toegang tot de woningmarkt steeds meer af van de diepte van de zakken van je ouders. Dat zou niet mogen. Vaak genegeerd is ook het feit dat onroerend goed als industrie een erg lage toegevoegde waarde kent. Het is uiteindelijk een ‘commodity’. Des te meer vermogen of gezinsinkomen erin verdwijnt des te minder er gaat richting innovatie en toekomstige waardecreatie. Dat kunnen we ons individueel noch collectief veroorloven. Of wat met de gedachte dat Vlaanderen één grote uitgesmeerde stad dreigt te worden.

Woningmarkt versus volkshuisvesting

Is het probleem daarmee opgelost? Zeker niet. Maar het is wel een goed begin. De fiscale gierput mag op dit punt ook wel eens finaal gedempt worden. Maar dat vraagt politieke moed. En dat zit er niet in, zeker niet in onroerend goed minnend Vlaanderen. Of zal ik er maar direct België van maken, want ook in Wallonië lopen we de velden plat op zoek naar bouwstenen.

Maar ik zou het lijntje nog iets verder willen doortrekken. De woningmarkt is een erg slecht functionerende markt. Daar zijn een hoop technische redenen voor. Daarom moeten we het begrip ‘volkshuisvesting’ terug een centrale plek in de discussie geven en het probleem niet beperken tot het ‘managen’ van een markt die er eigenlijk geen is of zou moeten zijn. Artificiële markten werken slecht zelfs als je er een hoop wetgeving tegenaan gooit. Sociale woningen om diegenen op te vangen die al vechtend voor een huis van de tafel vallen, is op geen enkele manier een duurzame oplossing. De basispremisse dient het grondrecht om te wonen  te zijn, ja zelfs in je eigen woning. Niet het discretionair balanceren van een vraag-aanbod relatie.

Geen woningmarktprobleem maar betaalbaarheidsprobleem

Ik durf dan ook te beweren dat er ‘ook’ in Vlaanderen sprake is van een betaalbaarheidsprobleem eerder dan van een woningmarktprobleem. Ik wil overigens niet beweerd hebben dat we niet moeten bouwen. Wel stel ik dat de relatie tussen kostprijs en zogenaamd tekort zwak tot onbestaande is. De centrale bank geeft me alvast gelijk in een recente studie. Laten we dat probleem zo simpel mogelijk maken. Het heeft twee componenten: de eerste betreft het feit dat onze banken de laatste decennia OG-boeren zijn geworden. En banken kunnen sneller liquiditeit creëren dan de wereld huizen kan bouwen.

Meer huisaanbod leidt niet tot balans

Daarom dat extra bouwen nog nooit tot balancerende prijzen heeft geleid. Dit is geen typisch Belgisch probleem. Leest u er vooral eens het volgende boekje op na: Why can’t you afford a home door Josh Ryan-Collins (2018). Het betaalbaarheidsprobleem oplossen impliceert zonder uitzondering dat de hypotheekslang van de banken richting de markt wordt afgeknepen, al was het maar een beetje. De tweede component betreft de financieringsruimte bij kopers. De dalende kapitaalmarktrente betekent weliswaar dat men meer kan lenen voor eenzelfde maandaflossing, maar het feitelijke vermogensvoordeel gaat ‘per direct’ naar de verkoper, net zoals dat het geval is bij de waardecreatie via fiscale facilitering van OG-aankoop of -bezit. Mooi dat dat laatste in ieder geval gedeeltelijk verdwenen is.

De OG-markt is een van nature slecht functionerend gegeven. Wetgevend ingrijpen is dan ook meer dan wenselijk. Beter nog, laten we volkshuisvesting terug een publiek thema maken met beleidsmatige prioriteit. Dan moet je wel tegen de schenen van de OG-verslaafde Vlaming aan durven trappen. Maar die schiet zich nu op die OG-markt ook al vaak in de voet. 

[ARForms id=103]

Luc Nijs

Luc Nijs is de bestuursvoorzitter en CEO van investeringsmaatschappij The Talitha Group en doceerde o.a. ‘Internationale kapitaalmarkten’ en ‘Bedrijfsfinanciering en -waardering’ aan de universiteiten van Leiden, Riga en Madrid. Hij is de auteur van een reeks boeken inzake internationale financiën, kapitaalmarkten, schaduwbankieren en aanverwante onderwerpen.