De Vlaamse regering heeft vorige week eindelijk, na ruim 10 jaar willen maar niet kunnen, beslist om het klein beschrijf – 5 % registratierechten voor woningen met een laag kadastraal inkomen- af te schaffen. Dit wordt verpakt in een hervorming van de registratierechten:

• het tarief voor de aankoop van de enige eigen woning wordt 7% (i.p.v. 10 en 5 %)
• de bestaande algemene abattementen (voetvrijstellingen) voor de aankoop van de enige eigen woning van 15 000 + 10 000 euro (ingeval van een hypothecaire inschrijving[1]) worden afgeschaft
• als de aankoopprijs niet hoger is dan 200 000 euro[2] dan is er een voetvrijstelling van 80 000 euro[3].

Voor (bijna) alle andere vastgoedtransacties blijven de registratierechten op 10%.

Licht

Het is goed dat het klein beschrijf en de band de met het sterk verouderde kadastraal inkomen verdwijnt, en dat de verkooprechten worden vereenvoudigd en verlaagd. Lagere transactiebelastingen en hogere recurrente belastingen op vastgoed zijn een gekend principe van een beter belastingstelsel.

De verlaging van de transactiebelasting geldt enkel bij de aankoop van de enige, eigen woning en is proportioneel het grootst voor woningen die 200 000 euro of minder kosten als we abstractie maken van het klein beschrijf.

De donkere kanten van de hervorming: armoedetoets gevraagd

Het gaat om een fiscaal voordeel dat niet geldt bij nieuwbouw en voor woningen die worden verhuurd. Het is een bekende kritiek op de huidige vastgoedfiscaliteit dat ze niet neutraal is in de behandeling van eigendoms – en huurwoningen. Deze hervorming scherpt die scheeftrekking nog aan.

Fiscale voordelen worden geheel of gedeeltelijk gekapitaliseerd in de woningprijzen. Ze komen geheel of grotendeels terecht bij de verkoper en hebben geen effect op de betaalbaarheid van de woningen. In dit geval is het goed mogelijk dat de “goedkopere woningen” het meest in prijs zullen stijgen. De verhuurders van dergelijke woningen hebben er dan belang bij hun woningen te verkopen. Hoe dan ook, door een inkrimping van het aantal verhuurwoningen en/of een huur verhogend effect, deze hervorming is niet gunstig voor de huurders aan de onderkant.

Het is best mogelijk om de hervorming van de registratierechten in het voordeel van de enige, eigen woning te vergezellen van een verlaging van de woonbonus bij aankoop van de enige, eigen woning.

---

[1] 20 000 euro in het geval van klein beschrijf.

[2] 220 000 in kernsteden en de Vlaamse Rand

[3] In een eerste voorstel waarmee Tommelein begin juli naar de Vlaamse regering stapte was het tarief 6 %, en de voetvrijstelling 30 000 euro als de aankoopprijs maximaal 175 000 euro bedroeg.