fbpx


Buitenland, Economie
Evergrande

Signaleert Evergrande ook mondiaal het einde van de vastgoedgekte?

De ontwikkelde wereld zit in net zo'n schuldenval als Evergrande



'In een week verkocht!' 'In een dag verkocht!' 'Te laat!' Vastgoedmakelaars hebben er een handje van om de vastgoedgekte in Vlaanderen nog wat aan te zwengelen. Aspirant-kopers vechten dezer dagen bijna letterlijk om huizen te mogen kopen, en notarissen doen gouden zaken. De vraag is wel of dit niet de klassieke euforie of gekte voor de val is. Niet alleen in Vlaanderen, natuurlijk, maar in geheel de ontwikkelde wereld. Kanarie Neen, het debacle met het gigantische Chinese bouwbedrijf Evergrande wordt…

Niet ingelogd - Plus artikel - log in of neem een gratis maandabonnement

U hebt een plus artikel ontdekt. We houden plus-artikels exclusief voor onze abonnees. Maar uiteraard willen we ook graag dat u kennismaakt met Doorbraak. Daarom geven we onze nieuwe lezers met plezier een maandabonnement cadeau. Zonder enige verplichting of betaling. Per email adres kunnen we slechts één proefabonnement geven.

(Proef)abonnement reeds verlopen? Dan kan u hier abonneren.


U hebt reeds een geldig (proef)abonnement, maar toch krijgt u het artikel niet volledig te zien? Werk uw gegevens bij voor deze browser.

Start hieronder de procedure voor een gratis maandabonnement





Was u al geregistreerd bij Doorbraak? Log dan hieronder in bij Doorbraak.

U kan aanmelden via uw e-mail adres en wachtwoord of via uw account bij sociale media als u daar hetzelfde e-mail adres hebt.








Wachtwoord vergeten of nog geen account?

Geef hieronder uw e-mail adres en uw naam en we maken automatisch een nieuw account aan of we sturen u een e-mailtje met een link om automatisch in te loggen en/of een nieuw wachtwoord te vragen.

Uw Abonnement is (bijna) verlopen (of uw browser moet bijgewerkt worden)

Uw abonnement is helaas verlopen. Maar u mag nog enkele dagen verder lezen. Brengt u wel snel uw abonnement in orde? Dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Heeft u een maandelijks abonnement of heeft u reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw abonnement bij voor deze browser en u leest zo weer verder.

Uw (proef)abonnement is verlopen (of uw browser weet nog niet van de vernieuwing)

Uw (proef)abonnement is helaas al meer dan 7 dagen verlopen . Als uw abonnementshernieuwing al (automatisch) gebeurd is, dan moet u allicht uw gegevens bijwerken voor deze browser. Zoniet, dan kan u snel een abonnement nemen, dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw gegevens bij voor deze browser of check uw profiel.


‘In een week verkocht!’ ‘In een dag verkocht!’ ‘Te laat!’ Vastgoedmakelaars hebben er een handje van om de vastgoedgekte in Vlaanderen nog wat aan te zwengelen. Aspirant-kopers vechten dezer dagen bijna letterlijk om huizen te mogen kopen, en notarissen doen gouden zaken.

De vraag is wel of dit niet de klassieke euforie of gekte voor de val is. Niet alleen in Vlaanderen, natuurlijk, maar in geheel de ontwikkelde wereld.

Kanarie

Neen, het debacle met het gigantische Chinese bouwbedrijf Evergrande wordt niet de oorzaak van die mogelijke ommekeer in de wereldwijde vastgoedmarkt. Op zich vormt het zelfs geen noemenswaardig gevaar voor de al vele jaren heetgebakerde Chinese vastgoedmarkt. Evergrande is veeleer de klassieke kanarie in de kolenmijn die van zijn stokje valt.

Nu was die kanarie natuurlijk al langer doodziek. Het bedrijf had met name al geruime tijd een negatieve kasstroom. De groeiende financiële put werd gevuld met schulden en met de voorverkoop van vastgoed aan gretige maar naïeve kopers. Een klassiek geval van ponzifraude.

President Xi

Het is de Chinese president Xi zelf die het bedrijf vorig jaar de doodsteek gaf met zijn drie rode lijnen. Zoals andere leiders maakt hij zich immers zorgen over de negatieve gevolgen van de vastgoedhausse. Vandaar trouwens ook de recente eis van de Europese bankenwaakhond EBA dat hypotheekleningen enkel op de reële waarde van een huis gebaseerd mogen zijn.

Chinese vastgoedontwikkelaars moeten vanaf nu onder meer genoeg geld hebben om hun kortelopende schulden te betalen. Evergrande had die niet en reageerde dan maar door nog meer bouwprojecten te verkopen aan nietsvermoedende Chinezen.

Natuurlijk is het niet het enige Chinese bouwbedrijf dat in dat wankele bootje zit. Evenmin is het de enige zieke kanarie. Het is slechts de eerste van een hele zwerm kanaries die het loodje dreigen te leggen.

Een keerpunt

Er is bovendien niet alleen de heikele financiële situatie van veel bouwbedrijven en het enorme overaanbod van vastgoed dat ze gecreëerd hebben. De trek van Chinezen naar de steden dreigt zich dit decennium ook drastisch te verminderen.

De vraag naar nieuwe appartementen zou zich zodoende kunnen halveren. Na 2030 dreigt ze zelfs helemaal op te drogen. Dit vanwege een nog veel minder sterke urbanisatie en een afname van de bevolking.

In de Chinese economie neemt de vastgoedsector inmiddels een enorm grote plaats in (29%). In de persoonlijke rijkdom van de Chinezen is die plaats nog veel groter (80%). Hierdoor zal de verminderde vraag naar appartementen, zelfs indien de vastgoedcrisis beheerst kan worden, zich onvermijdelijk vertalen in een duidelijke vermindering van de economische groei.

Vandaar dat sommigen niet alleen spreken over een keerpunt voor de Chinese vastgoedmarkt, maar voor het ‘economische mirakel’ China in het algemeen.

Het echte gevaar

Het is natuurlijk die slabakkende vraag naar vastgoed die het echte gevaar vormt voor de Chinese vastgoedmarkt. Failliete bouwbedrijven kunnen immers altijd vervangen worden door nieuwe.

Het is in dit verband dat veel analyses van het Evergrande-debacle een belangrijke mogelijke factor over het hoofd zien: de dreiging van stijgende nominale en zelfs reële (aan de inflatie aangepaste) rentes. (Vandaar misschien ook de opvallende maatregel van EBA.)

Hogere rentes zouden met name het aangaan van nieuwe schulden duurder kunnen maken en zwaar wegen op de vraag naar doorgaans met schulden gefinancierd vastgoed. class=”pullquote”Dit gevaar dreigt bovendien niet enkel voor China, maar voor heel de ontwikkelde wereld.

Dr. Doom

Ook Nouriel Roubini oftewel Dr. Doom (al noemt hij zichzelf Dr. Realist) waarschuwde daar recent voor. Hij maakt de vergelijking niet, maar de ontwikkelde wereld zit eigenlijk evenzeer in een schuldenval als Evergrande.

>Zijn analyse is dubbel: enerzijds zijn er maar liefst negen structurele factoren, zoals negatieve aanbodschokken (‘negative supply shocks’)  die zullen zorgen voor hogere inflatie en lagere groei. Variërend van minder immigratie en een verstoorde wereldhandel tot een veroudering van de bevolking en hogere energieprijzen wegens de ‘groene transitie’.

Anderzijds liggen de schuldenniveaus veel te hoog om die inflatie afdoende te kunnen bestrijden via hogere rentes zonder een enorme crash te veroorzaken.

Afkoeling

Eigenaardig genoeg stelt Roubini in hetzelfde interview echter ook dat nominale en reële rentes uiteindelijk toch fiks gaan stijgen en alsnog voor een schuldencrisis zullen zorgen. Hij zegt het niet met zoveel woorden, maar als de rentes inderdaad sterk stijgen, dan zouden natuurlijk ook de heetgebakerde vastgoed- en aandelenmarkten onderuit gaan.

De vraag is wel: waarom zouden centrale banken dat eerst niet doen of laten gebeuren, en later wel? Het is waarschijnlijker dat men, bij de blijvend hogere inflatie waar steeds meer analisten voor waarschuwen, nominale rentes maar zeer geleidelijk zal doen of laten stijgen en dat reële rentes negatief zullen blijven.

Dit stemt overigens ook overeen met de afkoeling die The Economist voorspelt voor de globale vastgoedmarkt: ‘But a global bust is unlikely.’ [Maar een wereldwijd bankroet is onwaarschijnlijk].

Reële dalingen

Indien Roubini gelijk krijgt en de stagflatie lang genoeg duurt, kan een en ander zodoende alsnog zorgen voor een noemenswaardige daling, in reële, inflatie-gerelateerde termen, van de vastgoed- en aandelenmarkten.

Wat hun talrijke apologeten ook mogen beweren: historisch gezien zijn lange periodes van reële dalingen van beide markten de normaalste zaak van de wereld. In reële termen spendeerde de beurs het grootste deel van de vorige eeuw zelfs in lang uitgerekte dalen of valleien (1929-1959 en 1965-1995). Hetzelfde geldt trouwens voor goud: dat is in reële termen nog maar net uit een veertig jaar oud dal gekropen.

IJkpunt

Wie weet, misschien wordt het ‘deze keer anders’, maar de enorme beursstijging sedert 1995 kan eenvoudigweg de gigantische ‘wand’ worden van de volgende beursvallei, zoals het geval was met epische hausses uit het verleden. 

>Wat vastgoed betreft zou Evergrande (en de eis van EBA) aldus wel degelijk kunnen uitgroeien tot een historisch ijkpunt, ware het niet dat historici allicht de COVID-19 pandemie zullen aanduiden als een veel fundamenteler keerpunt in het financiële en economische landschap.

[ARForms id=103]

Koen Tanghe