fbpx


Binnenland, Klimaat
justitie

Zuhal Demir: ‘Bouwshift geen jackpot voor projectontwikkelaars’

Groot verschil tussen brave particulier met bouwgrond en grote projectonwikkelaars



Zuhal Demir, Vlaams minister van Omgeving (N-VA) heeft, na het PFOS-dossier, opnieuw een reeds lang verborgen politieke tijdbom op scherp gezet. Woensdag kwam ze tekst en uitleg geven in Terzake over bouwen in overstromingsgebied. Ieder weldenkend mens is het er na de zoveelste overstromingen mee eens dat bouwen op zo'n plaatsen grenst aan  waanzin. De gevolgen van die vaststelling raken velen echter recht in de bakstenen maag.   Baksteen in maag speelt op Zo ook ondertekenaar dezes, die zich in…

Niet ingelogd - Plus artikel - log in of neem een gratis maandabonnement

U hebt een plus artikel ontdekt. We houden plus-artikels exclusief voor onze abonnees. Maar uiteraard willen we ook graag dat u kennismaakt met Doorbraak. Daarom geven we onze nieuwe lezers met plezier een maandabonnement cadeau. Zonder enige verplichting of betaling. Per email adres kunnen we slechts één proefabonnement geven.

(Proef)abonnement reeds verlopen? Dan kan u hier abonneren.


U hebt reeds een geldig (proef)abonnement, maar toch krijgt u het artikel niet volledig te zien? Werk uw gegevens bij voor deze browser.

Start hieronder de procedure voor een gratis maandabonnement





Was u al geregistreerd bij Doorbraak? Log dan hieronder in bij Doorbraak.

U kan aanmelden via uw e-mail adres en wachtwoord of via uw account bij sociale media als u daar hetzelfde e-mail adres hebt.








Wachtwoord vergeten of nog geen account?

Geef hieronder uw e-mail adres en uw naam en we maken automatisch een nieuw account aan of we sturen u een e-mailtje met een link om automatisch in te loggen en/of een nieuw wachtwoord te vragen.

Uw Abonnement is (bijna) verlopen (of uw browser moet bijgewerkt worden)

Uw abonnement is helaas verlopen. Maar u mag nog enkele dagen verder lezen. Brengt u wel snel uw abonnement in orde? Dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Heeft u een maandelijks abonnement of heeft u reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw abonnement bij voor deze browser en u leest zo weer verder.

Uw (proef)abonnement is verlopen (of uw browser weet nog niet van de vernieuwing)

Uw (proef)abonnement is helaas al meer dan 7 dagen verlopen . Als uw abonnementshernieuwing al (automatisch) gebeurd is, dan moet u allicht uw gegevens bijwerken voor deze browser. Zoniet, dan kan u snel een abonnement nemen, dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw gegevens bij voor deze browser of check uw profiel.


Zuhal Demir, Vlaams minister van Omgeving (N-VA) heeft, na het PFOS-dossier, opnieuw een reeds lang verborgen politieke tijdbom op scherp gezet. Woensdag kwam ze tekst en uitleg geven in Terzake over bouwen in overstromingsgebied. Ieder weldenkend mens is het er na de zoveelste overstromingen mee eens dat bouwen op zo’n plaatsen grenst aan  waanzin. De gevolgen van die vaststelling raken velen echter recht in de bakstenen maag.

 

Baksteen in maag speelt op

Zo ook ondertekenaar dezes, die zich in zijn avondeten verslikte toen hij Demir hoorde stellen dat een bouwgrond geen bouwrecht garandeerde. Wat dat in de praktijk betekent is volgens Demir dat het bezitten van een perceel in woon- of woonuitbreidingsgebied niet automatisch wil zeggen dat je een bouwvergunning kan bekomen. Zij wil niet dat er nog bouwvergunningen worden afgeleverd in gebieden waarvan we weten dat er een overstromingsrisico aanwezig is. Verder staat dat ook los van het eventueel herbestemmen van de terreinen. Er komt dus niet automatisch een vergoeding voor diegenen die hun bouwgrond op deze manier waardeloos zien worden. Oplichting, stelde ik spontaan op Twitter.

 

Immers, stel je voor, iemand koopt ter goeder trouw een perceel en kan het uiteindelijk niet bebouwen: weg project, weg spaarcentjes. Die gedachtengang ging bij velen door het hoofd. Maar het dossier zit veel complexer en genuanceerder in elkaar. Veelal zijn de eigenaars van deze percelen geen individuele gezinnen, maar projectontwikkelaars en lokale besturen (gemeenten en OCMW’s). Die grote spelers weten heel goed waar ze aan beginnen en zijn op de hoogte van de risico’s. Het voorbeeld van de starters die ter goeder trouw zonder de nodige info voor het blok worden gezet, is de uitzondering.

Vergunningsweigering leidt niet tot compensatie

Andy Pieters, woordvoerder van Demir, verduidelijkt. ‘Er bestaat een groot verschil tussen iemand die een perceel heeft in een tien jaar geleden goedgekeurde verkaveling die nu geen vergunning meer kan krijgen en een projectontwikkelaar die een vergunning vraagt voor een gebied met 180 loten. Die laatste weet heel goed waar hij aan begint, terwijl de eerste waarschijnlijk nooit op de hoogte is gebracht van wat de risico’s waren. De minister is zich hiervan bewust en gaat daar wel degelijk rekening mee houden.’

 

Waar het eigenlijk om gaat, is of er automatisch een vergoeding moet staan tegenover het weigeren van een vergunning. Wanneer een gebied herbestemd wordt, is er een planschadevergoeding voorzien. Demir liet echter uitschijnen dat niet voor al die gebieden een herbestemming wordt voorzien. Zonder herbestemming is er echter geen zicht op een planschadevergoeding. Dat komt oneerlijk over, maar is niet altijd even onlogisch.

 

‘Wat veel burgemeesters hebben gedaan’, stelt Pieters, ‘is die gebieden een herbestemming geven. Dan worden eigenaars gecompenseerd. Maar ze hebben nu ook laten uitschijnen dat zo’n compensatie mogelijk is bij elke vergunningsweigering. Dat is natuurlijk onzin. Kijk naar de aanvragen voor windmolens. Het is niet omdat zo een vergunning geweigerd wordt, dat het energiebedrijf een vergoeding moet krijgen. We staan nu voor de taak om goed te bekijken waar we gaan herbestemmen zodat er vergoed kan worden en waar niet. Daar gaat de bouwshift eigenlijk over.’

Geen jackpot voor bouwpromotoren of lokale besturen

Dan komen we bij de vraag welk bestuursniveau hiervoor best de verantwoordelijkheid opneemt. Volgens sommigen zijn de lokale besturen slecht geplaatst, omdat ze te dicht staan bij de lokale projectontwikkelaars en zelf vaak ook (mede)eigenaar zijn van de betrokken percelen. Langs de andere kant hebben die lokale besturen steeds de subsidiariteit ingeroepen om die bevoegdheid bij zich te houden. Zo is men destijds bij de ontwikkeling van de Watertoets uitgekomen.

 

Men kan echter niet ontkennen dat net de lokale besturen een grote verantwoordelijkheid hebben in de historische scheefgroei van ons ruimtelijke ordeningsbeleid. Maar al te vaak is er een samenspel van beïnvloeding geweest tussen de burgemeesters en de plaatselijke projectontwikkelaars en grootgrondbezitters. Verder zijn die overheden vaak zelf eigenaar van gronden die ze ten gelde willen maken of aanwenden om projecten voor sociale woningbouw te ontwikkelen. Dat men dat laatste wil verwezenlijken in bekend risicogebied, is eigenlijk bijzonder perfide. De gemeenten en sociale woningmaatschappijen zijn zich bewust van de risico’s maar duwen op die manier kwetsbare groepen in de miserie door hen te huisvesten in gebieden waarvan men weet dat er wateroverlast zal zijn.

 

‘Er is vaak wel minstens een zweem van belangenvermenging’, oppert Pieters. ‘Sommige media focussen zich nu op een specifiek perceeltje van een bejaarde die gespaard heeft om zijn kleinkinderen een bouwgrond te geven, maar het gaat vooral om grote verkavelingen van bouwpromotoren en sociale woonmaatschappijen. Daar ligt de essentie van het verhaal. Die willen nog vergunningen bekomen voor tientallen loten. Moeten die projectontwikkelaars langs de Vlaamse kassa kunnen passeren omdat hun vergunning in gekend signaalgebied geweigerd wordt? De bouwshift mag niet gebruikt worden als jackpot voor projectontwikkelaars. Langs de andere kant mag dat voornoemde gepensioneerde alles verliest. Dat evenwicht moet worden meegenomen in de overwegingen.’

 

Knopen doorhakken in najaar

Op welke manier kan men dat onderscheid maken? Volgens Pieters liggen daar al enkele voorstelen voor op tafel. ‘We zouden bijvoorbeeld kunnen zien hoeveel percelen iemand in eigendom heeft. Zo kan je al een eerste schifting maken tussen eigenaars met één of twee percelen en die die er tientallen hebben. We kunnen ook een onderscheid maken tussen individuele vergunningen en verkavelingsvergunningen, waar meestal projectontwikkelaars of overheden achter schuilgaan.’

 

‘Maar dit thema ligt politiek heel gevoelig. U kan begrijpen dat niet alle regeringspartners het hier over eens zijn. We moeten duidelijk in aart brengen welke gebieden in aanmerking komen voor een herbestemming en hoeveel dat gaat kosten. Momenteel is er al € 15 miljoen uitgetrokken voor 1.600 hectaren watergevoelig openruimtegebied (WORG) die in een uitdoofscenario zijn ondergebracht. Niemand zal er een probleem mee hebben dat individuele particulieren vergoed worden, maar de vraag is of die middelen terecht moeten komen bij projectontwikkelaars of lokale besturen die op voorhand van de risico’s op de hoogte waren. Daarom is er nu een taskforce bezig met dit allemaal in kaart te brengen.’

 

In 2017 werd er een laatste oplijsting gemaakt van signaalgebieden. Toen ging het in totaal over 3.339 hectaren, waarvan 479 woongebied en 1.346 woonuitbreidingsgebied. De overige hectaren zijn bedrijfs- of recreatiegebied of aangeduid als gebieden voor openbaar nut. Wat daar uiteindelijk mee gaat gebeuren, is een beslissing die de Vlaamse Regering in het najaar gaat moeten nemen. In het Vlaams Parlement ligt er nog een voorstel voor decreet op tafel dat een bevriezing tot 2040 invoert van 12.000 hectaren woonreservegebieden. Hier zou geen vergoeding tegenover staan.

‘De behandeling hiervan is uitgesteld naar het najaar’, verklaart Pieters, ‘omdat de taskforce tegen dan haar werk zou moeten rond krijgen. Dat lijkt ons belangrijk voor we dit definitief goedkeuren.’

 

Vlaamse begrotingsdiscipline

Over dit dossier is het laatste woord nog niet gezegd. De belangrijkste vragen zijn welke percelen er in aanmerking gaan komen voor een planschadevergoeding, hoeveel dat gaat kosten en waar dat geld dan vandaan moet komen. De Vlaamse overheid houdt tot nu toe een zekere begrotingsdiscipline aan. Dat betekent dat men wel met middelen kan schuiven, maar dat er niet zomaar schulden bijgemaakt kunnen worden. Daar zit net het grote verschil met de overige overheden in dit land. In Vlaanderen kan een euro maar één keer worden uitgegeven. Die rigiditeit zorgt wel vaker voor hoog oplopende discussies.

 

‘Mijn minister verstaat de kunst om de andere regeringspartners wat zenuwachtig te maken’, monkelt Pieters, ‘maar dat betekent wel dat er uiteindelijk in alle openheid over de thema’s moet gepraat worden. Laat ons de discussie dus maar starten. We zien dan wel in het najaar waar we landen. Dat er knopen moeten worden doorgehakt is toch voor iedereen duidelijk. We moeten dit aanpakken. Maar dat het moeilijk gaat worden, beseffen we goed. Mocht het gemakkelijk zijn, hadden vorige regeringen de noodzakelijke beslissingen reeds lang genomen.’

[ARForms id=103]

Winny Matheeussen

Enige tijd geleden geboren, in de herfst. Momenteel levend.