Het Energieprestatiecertificaat (EPC) dat elke verkoper of verhuurder van een woning moet laten opstellen, blijkt onbetrouwbaar. Doordat steeds meer beleid gebaseerd is op die verplichte EPC, zorgt dat voor problemen. Zeker nu de Vlaamse regering de renovatieplicht invoerde. De EPC bepaalt ook steeds sterker de prijs van een bestaande woning. Een slechte EPC-score kan ook leiden tot boetes tot 200.000 euro.

Sinds 1 januari 2023 is iedere koper van een woning in Vlaanderen namelijk verplicht om het gebouw energetisch te renoveren als er een energielabel ‘E’ of ‘F’ in het energieprestatiecertificaat (EPC) staat vermeld. Binnen de vijf jaar moet de woning minstens over een energielabel ‘D’ beschikken. Een maatregel om aan de EU klimaatdoelstellingen te voldoen.

Verschillen

Verschillende rapporten in Ierland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk geven aan dat het Energy Performance Certificate (EPC) van de Europese Unie niet klopt. De verschillen kunnen oplopen tot energieprestaties die tot 344 procent afwijken van de echte prestaties van een woning. Dit terwijl verhuurders en kopers van woning met slechte EPC-score steeds vaker doelwit worden van strengere maatregelen en boetes van de overheid. De renovatieplicht is daarvan slechts één voorbeeld.

Vooral het rapport ‘Impacts of Inaccurate Area Measurement on EPC Grades’ geeft aan dat de accuraatheid zeer te wensen overlaat en duizenden huisbazen of eigenaren de wet overtreden, hetzij zonder het te weten, hetzij zonder effectief iets verkeerd te doen. Vooral de meettechnieken zijn verouderd of methodologisch fout. Met name de berekeningen op basis van vierkante meter vloeroppervlakte zouden tot grote inschattingsfouten leiden.

De EU wil de CO2-uitstoot van woningen terugdringen via de EPC. Een hervorming van de Europese richtlijn ‘Energy Performance of Buildings Directive’ (EPDB) zou een aantal problemen kunnen oplossen, maar de groene klimaatdoelstellingen achter de richtlijn staan vaak haaks op de wens op correcte gegevens te willen meten van de verwarming van een woning. Het eigenlijke doel is fossiele brandstoffen, zoals gas en mazout, als energiebron voor verwarming te verbieden.

Kosten

Een EPC is trouwens maar tien jaar geldig, zodat verhuurders of eigenaars telkens opnieuw die kosten moeten maken. Het vergelijken van twee EPC-rapporten van twee woningen is bovendien quasi onmogelijk. Volgens een Schots onderzoek uit 2017 (Investigating the consistency and quality of EPC ratings and assessments) zijn de EPC-scores zeer inconsistent. Dat kan dus bezwaarlijk een goed beeld geven van de energie-efficiëntie van een huis.

De Europese Commissie werkt al jaren aan een harmonisering van de door hen bedachte EPC. Sinds een evaluatie in 2021, blijft het echter stil over de resultaten. Niettemin duikt in elk nieuw beleidsdocument die EPC-score op. De premisse is dat bijvoorbeeld in Duitsland woningen verantwoordelijk zijn voor 36 procent van de CO2-emmissies. In het VK zou dat 27 procent zijn. Volgens de Vlaamse regering was in 2021 15 procent van de totale CO2-uitstoot in België afkomstig van het verwarmen van huizen en appartementen. Die cijfers lijken eveneens onbetrouwbaar. ‘Een huis in Brussel met EPC-score G krijgt in Vlaanderen een score van F, E of zelfs D’ beweerde Andreas Graf, project manager voor EU energy policy bij de denktank Agora Energiewende.

Energiezuinigheid

Het EPC informeert volgens de Vlaamse overheid mogelijke kopers of huurders dus vooraf over de energiezuinigheid van de woning. Sinds 2022 moet bij verkoop het EPC voor een bestaande woning zijn opgemaakt in 2019 of later. Het EPC beschikt dus over een energielabel. Een EPC bij verkoop is sinds 1 april 2022 ook verplicht als er geen publiciteit wordt gemaakt. Sinds 1 april 2022 moet er ook een EPC zijn bij het vestigen van een erfpacht of een opstalrecht.

Begin 2022 waren er bijna 3.317.000 woningen in het Vlaamse Gewest. De woningvoorraad is tussen 2001 en 2022 met 21 procent gestegen. Dat komt overeen met een gemiddelde stijging van een procent per jaar. De huizen in gesloten bebouwing (rijhuizen) waren in 2022 goed voor 21 procent van de woningen.

Vlaanderen

Vlaanderen kent twee soorten EPC: de EPC-Bouw en de EPC-Residentieel. Het EPC ging bij invoering nooit gebruikt worden om belastingen of boetes te heffen. Dat blijkt bijna zeker een loze belofte. Met boetes of belasting houdt het niet op. De Nationale Bank wil ondertussen echter dat banken informatie verzamelen over de energiezuinigheid van woningen waarvoor ze geld uitlenen.

Volgens de Nationale Bank vormen slecht geïsoleerde woningen een risico, zowel voor de banken als voor de kopers. Dit soort aankondigingen is een prelude voor het sanctioneren van slechte EPC-scores. Hetzij door het duurder maken van leningen of zelfs het doodleuk verbieden van hypotheken.

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) juichte het advies van de Nationale Bank toe: ‘Ik wil dezelfde boodschap geven aan kopers: hou voldoende rekening met de intrinsieke waarde van een woning. Veel mensen geven bedragen uit die aansluiten bij hun droomwoning en dan gaan ze meer lenen dan de woning waard is. Dit advies is ook een goeie zaak voor banken, want hun portefeuille moet gezond zijn.’

Energieprestatiecertificaat

Vlaanderen heeft de ambitie om alle woningen te renoveren naar EPC-label A tegen 2050. Iedereen die vanaf dit jaar een woning koopt met een EPC-label E of F zal deze binnen 5 jaar naar minstens EPC-label D moeten renoveren. Vanaf 2028 en 2035 moet dit zelfs label C en B zijn.

Vlamingen die hun woning met een slecht energieprestatiecertificaat grondig renoveren, kunnen voortaan in veel meer gevallen voor die renovatie een EPC-labelpremie tot 5.000 euro aanvragen. ‘Met de uitbreiding van de labelpremie moedigen we iedereen aan, ook diegenen die geen nieuwe woning kopen, om grondig te renoveren’, aldus Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA). Die renovatieplicht is een Europese maatregel. Daarnaast komt een verplichte plaatsting van een warmtepomp vanaf 2026. Die warmtepomp blijkt echter helemaal niet milieuvriendelijk , is bovendien duur en verbruikt veel stroom.

De EPC-labelpremie volstaat in de verste verte niet om de opgelegde renovatiekosten te dekken. Kopers of eigenaars onderschatten het risico dat de overheid zo schept. Krijgt het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) niet tijdig een “groen” EPC binnen, dan kunnen er boetes geïnd worden tot wel 200.000 euro. Daarbovenop komt een nieuwe deadline waarbinnen je de woning alsnog energetisch dient te renoveren. De belofte dat EPC-scores nooit tot boetes zouden leiden is daarmee een leugentje om bestwil gebleken.

Andreas Graf

Internationale studies bewijzen: renovatieplicht gebaseerd op onbetrouwbare EPC scores