Elk jaar maken experts een analyse van de Duitse vastgoedsector op vraag van de beroepsfederatie ZIA. Het nieuwe rapport werd vorige week bekendgemaakt en was zeer negatief. ‘De analyse is niet zomaar een wake up-call’, waarschuwde ZIA-topman Andreas Mattner. ‘Het is een regelrechte alarmsirene.’

De sector kan alleen winst maken als het een gemiddelde maandhuur vraagt van 21 euro per vierkante meter of 1.600 euro voor een doorsnee-appartement, berekende zijn organisatie. Maar dat bedrag is te hoog voor de meeste huurders. ‘Wie zo bouwt, gaat failliet’, besluit Mattner.

In 2023 werden er in Duitsland 30 procent minder woningen gebouwd dan het jaar ervoor, ondanks de stijging van de huurprijzen met 5 procent. Dit jaar zal de situatie niet verbeteren. De slechte staat van de Duitse bouwindustrie is volgens de beroepsfederatie het gevolg van hogere bouwkosten, dure financieringskosten, gestegen belastingen, te veel regels en logistieke problemen.

In Duitsland zijn professionele verhuurders dé pijler van de woningmarkt. Eén op twee woningen wordt er verhuurd, en dat is op Zwitserland na de laagste verhouding woningeigenaars/huurders in Europa (België: 72 procent). Ook de Duitse kantoor-, winkel- en logistieke sector doen het bijzonder slecht, gezien de barre staat van de Duitse economie.

Duitse motor sputtert

De vastgoedsector is goed voor 19 procent van het Duitse bbp; de sector is vier keer groter dan de (door een crisis getroffen) auto-industrie. En omdat de Duitse economie de motor is van de rest van Europa, tast een verzwakking heel het continent aan, zoals deze week ook Ivan Van de Cloot (Stichting Merito) duidt op Doorbraak TV. Het negatieve effect treft ook en zonder twijfel de exportregio Vlaanderen, dat Duitsland als grootste handelspartner heeft.

Het ziet er niet naar uit dat de moeilijke situatie op de Duitse woningmarkt snel verandert. Topeconoom Lars Feld, een van de auteurs van het rapport, noemt de situatie ook ‘alarmerend’, zeker op het niveau van de deelstaten. De sector heeft gewoon ‘geen zin’ om te investeren. Terwijl de Bondsregering jaarlijks 400.000 woningen per jaar wou. Feld noemt 150.000 een meer realistisch cijfer.

Meer subsidies graag

De vastgoedfederatie verwacht dat bestaande projecten zullen worden geschrapt. Nochtans zullen er in 2025 maar liefst 720.000 woningen te kort zijn. Om dit op te vangen, is er volgens ZIA één oplossing: meer overheidssubsidies. De Bondsregering kondigde recent een programma aan van één miljard euro voor de bouw van klimaatvriendelijke nieuwbouwwoningen. ZIA pleit voor een verdriedubbeling van het pakket.

Positief voor de vastgoedsector is dat het federale parlement vrijdagmorgen zijn zegen gaf over de lang geblokkeerde ‘Wachstumschancengesetz’ (de Groeikansenwet), met een fiscaal stimuleringspakket van 3,2 miljard euro voor de bedrijven. Maar de wet moet volgende maand ook worden goedgekeurd in de Bundesrat, die de deelstaten vertegenwoordigt. Mogelijk blokkeren de christendemocraten van Union de wet, als de federale overheid ook geen fiscale steunmaatregelen toelaat voor de landbouwsector.

Andreas Mattner

‘Wie nu in Duitsland bouwt, gaat failliet’