De perikelen van Woninggent hebben leuke televisie opgeleverd. Hoe Pieterjan Desmet Elke Decruyenaere’s robotachtige antwoorden opving en terugkaatste was toptelevisie. En hoe vervolgens De Morgen een ‘whataboutism’ met een Antwerpse maatschappij deed is waarlijk topjournalistiek. Maar eigenlijk is die hele heisa vooral een symptoom van onderliggende structurele oorzaken bij sociale huisvestingsmaatschappijen die de politiek wel eens mag aanpakken in de volgende legislatuur.

Zoals fanfares

Vandaag zijn 93 Sociale Huisvestingsmaatschappijen (SHM) in Vlaanderen actief. Anders gezegd, er is in Vlaanderen één SHM voor elke 70.000 inwoners. Als ik me niet vergis telt Gent alleen al vier SHM. (Zou dat iets zijn zoals de fanfares en de turnverenigingen die oorspronkelijk een politieke kleur hadden?)

Er zijn SHM met minder dan 1.000 woningen in beheer en die worden aangemaand om dat door fusies met collega’s op peil te brengen. Dat levert soms hilarische parochiale gevechten op tussen Don Camillo’s en Don Peppones die om allerlei redenen, behalve economische, sociale of klantgerichte al dan niet tot een fusie overgaan. Om vervolgens bij een geslaagde operatie trots uit te pakken met twee- of drieduizend woningen in beheer.

Het is duidelijk dat je met zo’n schaalgrootte geen efficiënt beleid kunt voeren. Als je de resultatenrekeningen van deze maatschappijen analyseert word je daar niet vrolijk van. Het is best mogelijk dat Björn Mallants van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) dan gelijk heeft als hij zegt dat elke nieuwe woning gegarandeerd verlies oplevert voor de maatschappij.

Tips voor Sociale Huisvestingsmaatschappijen

Hier zijn alvast enkele tips om de werkingskosten van een SHM te verminderen.

Dwing schaalgrootte af.
Vlaanderen kan opleggen om een verzorgingsgebied van tenminste 300.000 inwoners te hebben waardoor het aantal SHM naar 22 – 23 stuks daalt. Zo vermijd je bijvoorbeeld dat er in één regio twee of drie maatschappijen in elkaars verzorgingsgebied aan het werk zijn en dus eigenlijk het risico op dubbel werk lopen. Je vermijdt ook dat er miniprojectjes aangepakt worden van soms één of twee woningen. Toegegeven, onze ruimtelijke ordening is niet bevorderlijk voor grotere projecten maar soms heeft dat ook te maken met de financierings- en managementcapaciteit van de kleine SHM.
Maak van de besturen échte besturen die niet met operationele zaken bezig zijn.
Vandaag zijn dat vergaarbakken voor gebuisde politici die omwille van de afdrachten op de zitpenningen daar zitten. Dan krijg je besturen van 10 tot 15 en zelfs meer mensen die daar voornamelijk met operationele zaken bezig zijn. Een bestuur moet richten en een directie moet inrichten. Agendapunten zoals ‘Uitoefening van een recht op voorkoop van pand gelegen aan…’ of ‘Bekendmaking van de resultaten van onze aanbesteding zonder bekendmaking’ of ‘Opzeg huur van x te Y’ zijn geen onderwerpen voor een bestuursvergadering. Een snelle simulatie: 93 SHM met minimum 10 bestuurders die 10 keer per jaar samenkomen en die per zitting €100 krijgen levert al gauw een sommetje van 930.000 euro aan overbodige vergaderkosten op. We spreken dan niet van allerlei andere gerelateerde kosten zoals de voorbereiding en opvolging van die vergadering door medewerkers en directie van de SHM. Laat een bestuur van 5 politici gekozen uit meerderheid en oppositie geflankeerd door drie professionele bestuurders minimaal twee en maximaal vier keer per jaar samenkomen over echte bestuurszaken (cijfers van de boekhouding, KPI’s, strategische opties,…) en je bespaart meteen 632.400 euro in het geval van onverminderd aantal SHM en een mooie 856.400 in het geval van 23 SHM ipv 93. Gezien de ruimhartige post-Agusta partijfinanciering hoeven we deze en andere ‘afdrachtbronnen’ niet meer.
Creëer uniforme backoffice systemen
Denk aan systemen voor klantenbeheer, facilitymanagement, boekhouding, e-Commerce… en professionaliseer de processen errond. Vandaag zijn er SHM die met een Excel aan debiteurenbeheer doen -als ze dat al doen.
Gevolg: je gaat professioneel assetmanagement doen met de juiste dosis onderhoud op het juiste moment tegen de juiste prijs waardoor WoninGent en ABC situaties niet meer hoeven. Nog een bonus: met een uniforme backoffice kan de VMSW centraal data vergelijken en wat minder rapporten opvragen bij de SHM die meer tijd vrij krijgen voor hun primair proces: verhuren en/of verkopen en mensen aan een betaalbare woning helpen.
Pool de financiële middelen beter in plaats van de huidige 93 sigarenkistjes.
Er zijn SHM met liquide middelen die driemaal of meer de jaarlijkse werkingskosten bedragen. Logisch dat de Vlaamse regering de SHM wat meer hun reserves wil laten aanspreken, lijkt mij. Ik heb niet alle 93 balansen en resultatenrekeningen nagekeken maar de VMSW mag het mij vertellen of ik er dichtbij of veraf ben als ik stel dat alle SHM samen op één miljard euro zitten te broeden. Dood geld dus.
Subsidieer de huurprijs ipv de woningbouw.
Dat zou leiden tot snellere en bredere toepassing van sociaal wonen tegen lagere kosten want het beheer kan centraal op Vlaams niveau gebeuren.
Bovendien kan men veel flexibeler inspelen op de gewijzigde inkomenssituatie van de huurder, zowel in plus als in min terwijl huuraanpassingen of huuropzeggingen toch wat meer tijd in beslag nemen. Niks dan voordelen dus. De huidige SHM kunnen dan enkel nog rendabele projecten opzetten die concurreren met de privé markt.

Benieuwd of de politiek de nodige rationaliteit aan de dag legt om komaf te maken met processen en principes uit het verleden.

Björn Mallants

Vlaamse koterijen bij sociale huisvestingsmaatschappijen