In Vlaanderen kost een woonhuis gemiddeld 356.863 euro, leert de Notarisbarometer, die vandaag wordt gepubliceerd. Voor een appartement telt de koper gemiddeld 255.882 euro neer. Voor beide segmenten is dit een nominale stijging van 1,7 procent. In het eerste semester daalde het aantal verkopen in Vlaanderen trouwens met 5,9 procent in vergelijking met dezelfde periode in 2022.

Met een halfjaarlijkse inflatie van 4,15 procent, dalen de reële prijzen van de woningen in Vlaanderen dus met meer dan 2 procent. Vorig jaar nam de reële gemiddelde prijs nog af met 3 tot 4 procent. Door de nog sterkere daling van de Waalse en de Brusselse woonhuizen (1,4 en 4,1 procent) daalde de gemiddelde nominale prijs in dit segment voor heel het land zelfs met 0,3 procent.

‘Dat is het voorbije decennium nog nooit gebeurd’, stelt Bart van Opstal, woordvoerder van Fednot, de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat. ‘De stormloop op het woningvastgoed na de corona-lockdown is definitief achter de rug. En dat is maar goed ook. In Vlaanderen steeg de huizenprijs op vijf jaar met een derde. Het werd niet alleen te duur voor de kopers, maar ook gevaarlijk voor de markt. Die raakte stilaan oververhit en dan riskeer je bokkensprongen, die ook de rest van de economie kunnen aantasten.’

‘Exuberante evoluties, ook naar boven, zijn onwenselijk voor een vastgoedmarkt’, weet ook Cedric Vanhencxthoven, bestuurder van de van oorsprong Antwerpse makelaar Heylen Vastgoed. ‘De huidige correctie heeft dus een helend effect.’

Stijgende rente

De prijscorrectie is op de eerste plaats een gevolg van de stijgende rente. Terwijl de gemiddelde rente op een hypotheek met een vaste rente van 20 jaar begin vorig jaar rond 1,3 procent schommelde, betalen huizenkopers nu een gemiddelde rente van 3,4 procent. ‘Dat verlaagt de leningscapaciteit met zo’n 20 procent’, stelt John Romain van vastgoedkrediet- en verzekeringsadviseur Immotheker Finotheker.

Er werden in de eerste maanden van dit jaar minder dan 100.000 nieuwe woninghypotheken afgesloten, een daling met 46 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2022 of het laagste cijfer sinds 2007. Bovendien steeg het gemiddelde leenbedrag met amper 2 procent, terwijl de voorbij 20 jaar de stijging elk jaar tussen 15 en 80 procent bedroeg.

Ook de verplichting om in Vlaanderen de EPC-norm binnen vijf jaar naar D te brengen weegt op de aankoopprijs. Romain: ‘Om een te hoge EPC-norm weg te renoveren betaalt de koper binnen vijf jaar 50 tot 80.000 euro, wat de kost van een gemiddelde stadswoning van 200.000 euro nog eens met een kwart doet toenemen. Bankiers houden daar – ook in het zuiden van het land, trouwens – rekening mee bij het bepalen van het maximumbedrag voor een woonlening. Door de gecombineerde rentestijging en de renovatieplicht daalt de ontleningscapaciteit van de Vlamingen voor een doorsneewoning met bijna de helft. Niet moeilijk dat de gemiddelde prijs aan het afnemen is.’

Kloof tussen oud en nieuw

Maar het is moeilijk om van een gemiddelde prijsevolutie te spreken, omdat er een brede kloof is ontstaan tussen vlot en moeilijk verkoopbaar vastgoed. Vanhencxthoven: ‘De reële prijzen stegen dit jaar wel met zo’n 3 procent voor nieuwere huizen en appartementen, die onmiddellijk bewoonbaar zijn of maar een lichte renovatie behoeven. Vergeet echt wel de stijging van jaarlijks 8 procent die we in dit segment kenden tijdens post-corona! De tijd van dat soort exuberante stijgingen is voorbij.’

Omdat in de helft van de gevallen er meer serieuze werken nodig zijn om de woning te verfraaien of energetisch aan te passen aan de wettelijke normen, daalt de gemiddelde prijs. Ook de wankele energieprijzen en de internationale spanningen rond Oekraïne creëren onzekerheid. Die wordt nog versterkt door fiscaal gepruts rond de aankoop en de renovatie van woningen. Vanhencxthoven: ‘Zelfs wie dan toch de stap wil wagen om ooit een renovatie te starten, wordt verlamd door een algemene angst voor de rechtsonzekerheid. België is volop in de weer met het discussiëren, niet realiseren en toch speculeren omtrent fiscale hervormingen, zoals over het verhogen van de BTW op renovaties van woningen. Er is ook geen zekerheid over de verlaagde tarieven van 6 procent of nultarieven bij de sloop en heropbouw. Ook aan de registratierechten wordt permanent gesleuteld. Kopers in spe wachten door deze permanente fiscale donderwolken boven het vastgoed liever wat af, zodat ze de aankoop en de verbouwing beter financieel in kaart kunnen brengen. Ook de sterke schommelingen in de materiaalprijzen, laattijdige leveringen en kwakkelende aannemers maken kopers van bestaande woningen zenuwachtig. Een en ander corrigeert de prijzen van wat oudere woningen met 5 tot 10 procent.’

Minder investeerders

Gezinnen leggen zoals gezegd liever onmiddellijk een wat hogere prijs neer voor een instapklare woning. Investeerders zijn wel wat minder aanwezig op deze markt. Vanhencxthoven: ‘Het risico van wanbetalingen en een beperkt rendement van 2,5 tot 3 procent voor woningvastgoed drijft hen naar aandelen, obligatiemarkten of minder riskante termijnrekeningen. Ook de speculaties over een belasting op de reële huurinkomsten helpen niet.’

‘Bovendien lijken investeerders af te haken door de gestegen prijs van nieuwbouw’, denkt van Opstal. In Vlaanderen nam de prijs van een nieuwbouwappartement dit jaar gemiddeld toe met 5,2 procent naar 326.931 euro. Dat is heel wat meer dan de gemiddelde prijsstijging van bestaande woningen. ‘Strengere bouwnormen, hogere loon- en materiaalkosten wegen op de prijs’, stelt van Opstal. ‘En hogere prijzen drukken de vraag.’ Op vijf jaar daalde het aantal verkochte nieuwbouwappartementen van 22 naar 15 procent.

‘Het huidige prijsniveau van een standaard nieuwbouwappartement is voor een gezin met een doorsneebudget stilaan onhaalbaar’, vreest van Opstal. ‘Combineer die vaststelling met het feit dat ook de prijs van bestaande kwaliteitswoningen toeneemt, dan wordt de betaalbaarheid van de gezinswoning echt wel een maatschappelijk probleem.’

‘Jonge gezinnen krijgen het steeds moeilijker om een kwaliteitsvolle woning aan te schaffen’, voorspelt Romain, die erop wijst dat het aantal kopers van minder dan 30 jaar op een jaar met bijna 10 procent afnam. ‘Een op twee kopers moet een beroep doen op zijn ouders om een lening aan te kunnen gaan. Ondertussen verstrengen de bankiers de drempel voor een lening door steeds meer eigen middelen te eisen. De spreekwoordelijke baksteen in de maag wordt voor heel wat Belgen onverteerbaar.’

Cedric Vanhencxthoven

Gemiddelde woningprijs daalt, nieuwbouw stijgt in prijs