De Vlaamse regering sleutelt in de septemberverklaring aan de renovatiepremie. Gaëtan Hannecart van woningontwikkelaar Matexi pleit voor de volledige afschaffing ervan, omdat dat overheidsgeld uiteindelijk krotten subsidieert. Door de verplichte renovatie zullen de woningprijzen sowieso nog dalen, voorspelt vastgoedeconoom Frank Vastmans.

De septemberverklaring schaft de renovatiepremie af voor tweeverdieners met een jaarloon van 59.270 euro bruto. ‘Nog geen drie maanden geleden, op 1 juli, werden de verbouwpremies nog gewijzigd’, reageert Gaëtan Hannecart. ‘Een doorsnee vastgoedproject duurt 7 tot 8 jaar en kan uitlopen tot 20 jaar. Daarbij veranderen de technische, fiscale en subsidieregelingen om de haverklap. Door de wijzigende regels is de rechtszekerheid zoek.’

Door de wijzigende regels is de rechtszekerheid zoek.

De Vlaamse regering voerde vanaf 2023 de renovatieplicht in voor kopers van een woning met een slecht energielabel. Alle eengezinswoningen en appartementen die vanaf 1 januari 2023 werden aangekocht met label E of F moesten verplicht binnen de vijf jaar gerenoveerd worden naar minstens D. De maatregel is intussen wel al weer wat afgezwakt. Hannecart: ‘Plots werd de renovatie dan weer minder streng. Wie weet wat er nog zal komen? Deze echt wel noodzakelijke vernieuwing van het woningbestand wordt zo stilaan compleet ongeloofwaardig.’

Goedkopere oude gebouwen

Hannecart blijft dus wel voorstander van de renovatieplicht. ‘Heel wat oude gebouwen kosten de bewoners niet alleen veel geld, maar belasten bovendien het milieu’, redeneert hij. ‘De nieuwe eigenaars kregen de keuze om binnen vijf jaar energiezuinige maatregelen te nemen. Dat blijft een optie. De kost zal zich in de aankoopfase dan vertalen in de lagere prijs die ze overhebben voor die woning.’

Uit een studie van de Nationale Bank blijkt inderdaad dat de invoering van de renovatieplicht in 2023-2024 ervoor heeft gezorgd dat de prijs van de bestaande woningen met een E- of F-label in die periode met 3 procent daalde, terwijl die van woningen met een A-label tot 10 procent steeg.

Door het wegvallen van de premie, zal de aankoopprijs van huizen in de toekomst waarschijnlijk dalen.

Frank Vastmans (KU Leuven), één van de auteurs van de studie: ‘Met de uitgespaarde aankoopprijs financiert de koper dan de renovatie.’ De vastgoedeconoom verwacht dat het wegvallen van de renovatiepremie voor de middenklasse die de regering nu heeft beslist, een gelijkaardig effect zal hebben. Op termijn zal de gestegen renovatiekost opnieuw de aankoopprijs beïnvloeden.

‘Ik verwacht dus dat de prijzen van bestaande woningen in een tweede golf weer wat zullen dalen’, voorspelt Vastmans. ‘Je kan je dus inderdaad de vraag stellen of het nuttig is om belastinggeld te gebruiken om een renovatie te financieren, als de markt op zich al zorgt voor dit voor de koper gunstig effect op de prijs van zijn woning.’

Verspilling overheidsgeld

Hannecart pleit ervoor om het hele subsidiesysteem op de schop te doen. Hij bestempelt de premies als een ‘complete verspilling van overheidsgeld’, want ze creëren een omgekeerd effect dan wat gewenst is. ‘Het is alsof je de mensen subsidies geeft om nog enkele jaren met een verouderde, energieverslindende auto in de stad rond te rijden’, vergelijkt hij. ‘Eenmaal opgebruikt is dat weggegooid geld.’

De meeste verbouwingen zijn uiteindelijk duurder en minder performant dan nieuwbouw.

Hetzelfde geldt voor verouderde gebouwen. Meestal gaan die nog 50 tot 70 jaar mee. Het heeft weinig zin om nog renovatiesubsidies toe te kennen voor een beperkte periode. ‘Vervang ze beter door een modern en energiezuinig gebouw. Schaf die renovatiepremie af. Het is niet alleen vaak weggegooid belastinggeld om versleten vastgoed in een laatste fase te reanimeren, maar het zet gezinnen ook aan tot suboptimale beslissingen. De meeste verbouwingen zijn uiteindelijk toch duurder en minder performant dan nieuwbouw.’

Premie blijft

Minister van Wonen Melissa Depraetere (Vooruit) maakt zich sterk dat ondanks de beperking van de renovatiepremie de overheidstussenkomst blijft bestaan voor 70 procent van de gezinnen. Vastmans wijst er echter op dat een verregaande renovatie van bijvoorbeeld een E/F-label naar een A-label zo duur is dat vooral de hoogste inkomens daarmee aan de slag gaan. Volgens de bouwfederatie Embuild kost een grondige energierenovatie immers ruim 100.000 euro.

Volgens de vastgoedeconoom is die middenklasse wél degelijk in staat om bescheiden renovatieprojecten te starten. De minder grondige renovatie van een E/F-label naar een D-label, die de Vlaamse regering oplegt, begint vanaf 40.000 euro. Dat kunnen middeninkomens doorgaans wel ophoesten. ‘In dat geval betalen ze wel minder bij de aankoop van een bestaande woning’, beklemtoont Vastmans.

Prijskloof

Dat blijkt ook uit de cijfers van het notariaat. Het prijsverschil tussen een woning met een A-label (388.000 euro in 2024) nam op een jaar tijd met 40.000 euro toe tegenover panden met een F-label (242.750 euro). Dat is goed nieuws voor de kopers, maar een tegenvaller voor de eigenaars. Het zal je maar overkomen dat je een woning bezit of erft van je ouders die serieus in waarde is gedaald na de invoering van de renovatieplicht.

De renovatieplicht heeft de voorbije jaren echt geen crash veroorzaakt op de woningmarkt.

‘Die minwaarde heeft een eenvoudige oorzaak: slijtage’, verklaart Hannecart. ‘Die mensen hebben jaren in een relatief goedkoop huis gewoond, dat bovendien sterk in prijs is gestegen en nu weliswaar dringend aan modernisering toe is. Dan blijkt de verkoopprijs uiteindelijk wat lager dan ze gehoopt hadden. Er wordt hierover ook veel drama verkocht. De renovatieplicht heeft de voorbije jaren echt geen crash veroorzaakt op de woningmarkt. De prijsdaling gebeurde zeer geleidelijk, net zoals dat nu ook zal gebeuren door de beperking onder deze Vlaamse regering en hopelijk ooit na de afschaffing van de renovatiepremie.’

Frank Vastmans

‘Schaf de renovatiepremie af, ze is weggegooid geld’