Op zoek naar een koopje of gewoon benieuwd naar de vastgoedprijzen? Wij trekken deze week op onderzoek in Vlaanderen. Vandaag nemen we samen met Johan Krijgsman, CEO van het makelaarsnetwerk ERA, Oost-Vlaanderen onder de loep.

De Oost-Vlaamse woningmarkt is in vergelijking met de rest van Vlaanderen erg rustig, en kampt volgens Johan Krijgsman niet met steile pieken of prijscorrecties. Zélfs niet in Gent.

Nergens in Vlaanderen deed de woningmarkt het dit jaar zo slecht als in Oost-Vlaanderen. Dat blijkt uit de semestercijfers van de Notarisbarometer. De gemiddelde prijs van de appartementen kreeg een opdoffer van 2,3 procent (271.741 euro). In vergelijking met andere provincies deed dit segment het de voorbije vijf jaar ook niet zo goed (plus 14,4 procent). De prijs van de woonhuizen stabiliseerde het eerste semester op 344.766 euro (plus 0,6 procent) en ging er op vijf jaar tijd met een kwart op vooruit.

Sint-Martens-Latem staat voor woonhuizen op eenzame hoogte als duurste gemeente van de provincie (884.165 euro). In de tweede duurste gemeente, Oosterzele, zijn ze de helft goedkoper. Ronse is de goedkoopste Oost-Vlaamse gemeente wanneer het over woonhuizen gaat (221.367 euro). Voor appartementen is het populaire Gent de tweede duurste gemeente in Oost-Vlaanderen, met een gemiddelde aankoopprijs van 310.054 euro. Kopers betalen er voor een woonhuis gemiddeld 381.195 euro.

Wat is typisch aan de Oost-Vlaamse woningmarkt?

Johan Krijgsman: ‘Het is een van de minst specifieke markten in Vlaanderen. Dé Oost-Vlaamse vastgoedmarkt bestaat niet. Zo is er totaal geen overeenkomst tussen de waarde van woningen, de evolutie van prijzen of de transacties van woningen in het Waasland, de Vlaamse Ardennen, Zelzate of Gent. Zelfs die laatste kan je moeilijk als één geheel omschrijven door de grote verschillen tussen het rijkere zuiden, het centrum en de rest van de provinciehoofdstad.’

‘Als er dan toch een gemeenschappelijk kenmerk is, dan is dat het gebrek aan extreme tendensen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de kust ging het aantal transacties van de woningen of appartementen na de coronapandemie niet pijlsnel de hoogte in, om vervolgens de voorbije periode met een klap stil te vallen. Het beste voorbeeld is Gent, waar de woningmarkt op een rustig tempo een van de meest performante van het land werd en op enkele jaren tijd zelfs duurder dan Antwerpen. Het prijsritme blijft redelijk stabiel.’

Welke zijn de duurste plaatsen van de provincie?

‘Bepaalde buurten in Gent en Sint-Martens-Latem. Voor de rest zijn er enkele nichemarkten met villa’s voor een beperkte groep vermogende gezinnen, zoals Waasmunster-Heide en aan het John Van Eyckpark. Maar ook in bepaalde buurten van Beveren, De Pinte, Drongen, Haasdonk, Berlare, Lochristi en Aalter betaal je best pittige prijzen.’

Is de betaalbaarheid van de gezinswoningen een probleem in de provincie?

‘Er is geen probleem rond betaalbaarheid dat specifiek gelinkt is aan de provincie. Het hoofdprobleem voor alle kooplustige gezinnen in Vlaanderen is de hoge rente. Betaalbaarheid is pas een probleem wanneer de markt stilvalt omdat vraag en aanbod elkaar niet vinden. Dat is in Oost-Vlaanderen niet het geval.’

Geldt dat ook voor nieuwbouw?

‘Betaalbare nieuwbouw is schaars. Heel wat gemeentes staan weigerachtig tegenover de ontwikkeling van betaalbare, compacte nieuwbouwappartementen. Dat gaat in tegen de vraag. Maar grote appartementen kosten geld. Gezinnen die over een budget beschikken om zich een groot appartement aan te schaffen, kopen dan liever een huis met een tuin. Enkel oudere mensen willen hun alleenstaande woning ruilen voor een kleiner appartement in het centrum van de steden.’

‘Dat compactere projecten de enige manier zijn om betaalbare huizen en appartementen te creëren begint stilaan door te dringen. Goede vastgoedpromotoren weten dat ze zich moeten aanpassen aan de vraag van de gezinnen. Het gaat vaak om alleenstaande kopers. Voor hen is een groter pand niet te financieren. Maar het duurt lang voor dit inzicht doorsijpelt bij de gemeentebesturen.’

Kent ook de Oost-Vlaamse nieuwbouwmarkt een dip?

‘Zeker, veel promotoren hebben projecten “on hold” gezet. De bouwprijs is te sterk gestegen. Ze kunnen wel een beetje toegeven op de marges, maar ze vrezen serieuze rendabiliteitsproblemen als ze de prijs naar de betalingsmogelijkheden van de kopers moeten laten zakken. Heel wat promotoren speculeren erop dat de vraagprijs wel zal kunnen stijgen. Zo wachten op het moment dat de markt is uitverkocht. Dat kan een ijdele hoop zijn. De potentiële kopers wachten immers ook op een prijscorrectie, één naar beneden weliswaar. Maar intussen ligt de markt stil.’

Biedt de huurmarkt een alternatief voor de aankoop van een eigen woning? Is er voldoende aanbod?

‘De investeerders hebben het vastgoed een tijd links laten liggen. Uiteraard hopen we dat ze terugkeren. Als de rente nog wat daalt is dat mogelijk. Er is nog aanbod in Oost-Vlaanderen, maar er blijft ruimte voor verbetering. De huurmarkt is wel aan een erg snel tempo geprofessionaliseerd. Tien jaar geleden bestond slechts vijf procent van het huuraanbod van ERA uit panden die jonger dan vijf jaar waren. Momenteel is de helft van ons aanbod jonger dan vijf jaar.’

‘Het is een wereld van verschil: professionele tussenpersonen die kwaliteitspanden verhuren voor partijen die ervoor kiezen alle wettelijke normen na te leven. Zij willen geen gedoe en zijn compleet ontzorgd. De huisjesmelkers die alles liever zelf doen (of niet doen), worden zo de marginaliteit ingedreven.’

Is de renovatieplicht na de aankoop van een woning een probleem voor de provinciale woningmarkt?

‘Die verplichting werd op een verkeerd moment ingevoerd. Ik ben akkoord dat de bewoners én de maatschappij gediend zijn met energiezuinige woningen. Zo’n renovatieplicht kan dus zin hebben, maar niet als de betaalbaarheid van woningen al een probleem is door de rente die sterk steeg in de periode na de invoering. Beide factoren hakken in op de koopkracht van de gezinnen en verlammen segmenten van de woningmarkt.’

‘Daarom viel de invoering van de renovatieplicht verkeerd. Verkopers weigerden twee jaar lang de prijzen te verlagen, terwijl de jonge gezinnen de renovatie niet konden dragen door de kostprijs van de afbetaling. De verkopers hebben het intussen wel begrepen. Dit jaar zijn de prijzen wat gedaald, zodat de markt zich kan herstellen.’

Morgen trekken we naar Vlaams-Brabant.

Johan Krijgsman

CEO Johan Krijgsman: ‘Betaalbare nieuwbouw is ook in Oost-Vlaanderen schaars’