Vlaams minister van Energie Melissa Depraetere (Vooruit) wil de rentevoet voor de Mijn VerbouwLening voor lagere inkomens nog verder laten zakken. Of kwetsbare gezinnen daardoor meer zullen renoveren, is nog maar de vraag. Bovendien zullen ook mensen met hogere inkomens door de renovatieplicht met betalingsproblemen kampen, denkt John Romain, directeur van Immotheker.

Melissa Depraetere stelt in haar beleidsnota dat de energietransitie voor de lagere inkomens ‘haalbaar en betaalbaar’ moet zijn. De rentevoet voor de Mijn VerbouwLening voor lagere inkomens is vandaag 2,75 procent, een korting van 3 procent op de wettelijke rentevoet die momenteel 5,75 procent bedraagt. Zij wil die eventueel verlagen naar 0 procent.

‘Vandaag is dat tarief al vrij hoog’, redeneert John Romain, directeur van Immotheker. ‘Voor een gewone hypothecaire lening bij de bank kan je al een tarief van minder dan 3 procent onderhandelen. Bovendien ziet het ernaar uit dat de tarieven bij de banken nog zullen verlagen.’

Lorenzo Van Tornhout, CEO bij projectontwikkelaar Volus en gastdocent aan de Faculteit Architectuur van de KU Leuven, betwijfelt of die extra tegemoetkoming tot veel nieuwe renovaties zal leiden. ‘De drempel om te verbouwen is niet alleen een financiële kwestie’, merkt hij op. ‘Verbouwen is altijd een risico. Een renovatie vraagt vaak ook dat een gezin zich kan verplaatsen tijdens de werken. Voor kwetsbare gezinnen is dat vaak niet mogelijk, of ze zien dat niet zitten.’

Financiële problemen

Velen komen volgens Romain in financiële problemen, en niet alleen mensen met lagere inkomens. ‘Heel wat nieuwe eigenaars zullen de volgende jaren in betalingsproblemen komen om hun woning op het vereiste EPC-niveau van E of F naar D te brengen’, vreest hij.

Vanaf volgend jaar heeft de Vlaamse regering immers de rentesubsidies voor de renovatiekredieten, mogelijk bij de aankoop van elke gezinswoning, afgeschaft. ‘Wie bij de bank een lening aanging voor een verbouwing om het EPC-label van E of F naar D te brengen, kon van de Vlaamse overheid een rentesubsidie tot 3 procent krijgen’, stelt Romain. ‘Vanaf 2025 kan dat niet meer. We zullen zien wat er in de plaats komt als men een woning aankoopt die gerenoveerd moet worden. Voorlopig is er nog niets afgesproken.’

Tien jaar uitsluiting

Wie na 1 januari 2023 een woning of een appartement heeft aangekocht met een EPC-label E of F en dus recht heeft op een rentesubsidie, maar die niet heeft aangevraagd, komt niet in aanmerking voor de Mijn VerbouwLening voor een periode van tien jaar.

Romain zegt dat er in Vlaanderen dit jaar 60.000 hypothecaire kredieten worden aangevraagd. Meer dan vier op tien van de mensen die dat doen (minstens 24.000 aanvragers) hebben volgens de statistieken een EPC-label E of F. Binnen zes jaar moeten zij dat minimaal opschroeven naar het EPC-label D, anders krijgen ze een boete.

Romain stelt vast dat er dit jaar naar schatting in Vlaanderen maar 10.000 aktes voor een hypotheeklening voor een aankoop én verbouwing zullen worden geschreven. Die mensen hebben dus geen rentesubsidie voor een renovatie aangevraagd. Van deze nieuwe eigenaars zullen er 14.000 dus later nog een krediet voor een renovatie moeten aangaan, maar een Mijn VerbouwLening is ook voor hen uitgesloten.

Afbetalingsproblemen

‘De vraag is of ze deze verplichte renovatie nog kunnen financieren’, zegt Romain. ‘Bij het aangaan van het hypothecair krediet voor de aankoop hebben ze dikwijls al het maximum geleend dat de bank toestaat. Het is belangrijk dat ze de renovatiekost meenemen in hun budget of dat ze deze extra uitgave (gemiddeld 50.000 euro, red.) bij de aankoop mee extra ontlenen. De kans is groot dat als ze dit niet doen, ze deze renovatie niet kunnen betalen. Ik verwacht daarom afbetalingsproblemen voor een aanzienlijk deel van de bevolking.’

Lorenzo Van Tornhout

Ook voor hogere inkomens wordt renovatieplicht onbetaalbaar