De Vlaamse formateur Matthias Diependaele (N-VA) stelt voor om de registratierechten voor de aankoop van een gezinswoning te laten dalen van 3 naar 1 procent. Dat staat in de onderhandelingsnota. Het plan moet betaalbaar wonen bevorderen en de onderhandelaars van CD&V en Vooruit zouden die redenering grotendeels volgen. Maar werkt die maatregel wel?

Vandaag betaalt de Vlaming bij de aankoop van een gezinswoning met een mediaanprijs van 328.000 euro maar liefst 9.840 euro registratierechten. De verlaging met 2 procent zou neerkomen op een besparing van 6.560 euro.

Meer rendement voor eigenaars

Niet iedereen is ervan overtuigd dat dat bedrag ten goede komt van de koper van de nieuwe woning. ULB-onderzoeker Glenn Magerman noemt de eventuele verlaging op de sociale media een ‘zeer slecht idee’. De vorige daling van de Vlaamse registratierechten van 10 naar 3 procent werd volgens hem immers ‘volledig verrekend in hogere verkoopprijzen’.

De studie ‘Housing inequality and how fiscal policy shapes it: Evidence from Belgian real estate’ van de ULB-onderzoekers Gerard Domènech-Arumí en Paula E. Gobbi vergelijkt de woningprijzen tussen Vlaanderen en het Waalse en het Brusselse gewest sinds 2022. Dat jaar verlaagde Vlaanderen de registratierechten voor de aankoop van een gezinswoning van 6 naar 3 procent, terwijl in de andere gewesten de fiscale transactiekost gelijk bleef.

‘De 3 procent vermindering van de Vlaamse registratierechten heeft in Vlaanderen geleid tot 3 procent hogere woningprijzen. De belangrijkste winnaars waren de eigenaars van huizen in de laagste prijzencategorie, die de waarde van hun onroerend goed zagen stijgen’, zegt de studie.

Geen effect op termijn

Voor de Leuvens econoom en onderzoeker Geert Goeyvaerts is dat geen geldig argument om de registratierechten niet te verlagen. ‘Het klopt dat die verlaging kan leiden tot een prijsstijging bij de verkoop van de bestaande woningen’, redeneert hij. ‘Maar de nieuwe eigenaar kan die hogere prijs bij een wederverkoop ook doorrekenen aan een koper. Dus maakt het op termijn weinig uit.’

Goeyvaerts geeft een argument om een daling van een eenmalige transactiekost (de registratierechten) te compenseren door een steeds wederkerende belasting (de onroerende voorheffing): de optimalisering van het Vlaamse woonbestand.

Meer transacties gewenst

‘Een vrij hoge transactiekost leidt ertoe dat Vlamingen minder geneigd zijn om hun woning te verkopen, zelfs als ze dat idealiter wel zouden doen’, duidt Goeyvaerts. ‘Het soort gezinswoning dat men wenst verschilt immers sterk als men pas gehuwd is, kinderen krijgt, de middelbare leeftijd bereikt of op pensioen gaat. Vlamingen veranderen vrij weinig van woning omdat ze er iedere keer fiscaal vrij zwaar voor moeten opdraaien’, zegt hij.

‘Het gevolg is bijvoorbeeld dat wat oudere koppels in hun te grote woning blijven wonen, terwijl dat pand juist geschikter is voor een jong gezin. De hoge transactiekost leidt ertoe dat de gebruikskost (onderhoud en verwarming, red.) ook te hoog is. Vandaar mijn redenering dat een lagere transactiekost kan leiden tot een beter rendement van de woningen die op de markt zijn. En daar wordt iedereen beter van. De belastingverlaging verhoogt dus de welvaart.’

Paula E. Gobbi

Verlaging registratierechten verhoogt prijs van woningen