Regelmatig uit de Nationale Bank van België (NBB) haar bekommernis over de immobiliënmarkt in België. Er worden studies over gepubliceerd, en recent was er een interessant webinar over het onderwerp. Ook haar laatste financieel stabiliteitsverslag ging erop in. Daarnaast legt ook KBC zich regelmatig toe op het onderwerp.

Belang van de woningmarkt

Hoofdeconoom van de NBB, Geert Langenus, citeerde vier redenen waarom de woningmarkt zo belangrijk is:

De woningmarkt heeft een sterke link met de bredere economie en conjunctuur in het algemeen. De bouwsector is er nauw mee verbonden en een van de economische ‘oneliners’ van mijn vader was al dat als het goed gaat met de bouw, het goed gaat met de economie. Dit kwam in Europa voor het laatst goed tot uiting tijdens de financiële crisis van 2008-2009. Toen was er een grote crisis in de immobiliënmarkt in Nederland, Spanje en Ierland. In Nederland kwam dit door het feit dat bij een hypotheeklening gedurende de looptijd ervan enkel de rente moest betaald worden, en het kapitaal werd pas op de eindvervaldag terugbetaald.Als de woningprijzen stijgen is er geen vuiltje aan de lucht: je kan de woning met winst verkopen en de lening terugbetalen. Het wordt natuurlijk een ander verhaal als de woningmarkt daalt: dan stijgt sterk de kans op wanbetalers. Woningen werden gedwongen verkocht in Nederland en de markt daalde globaal met 20%. In Spanje was het zelfs nog erger: tal van projecten werden niet afwerkt en de woningprijzen stuikten ineen. Veel Vlamingen profiteerden er toen van om zich daar een stekje als tweede verblijf aan te schaffen. Ook in Ierland kreeg de markt een serieuze opdoffer.
De NBB is een prudentiële autoriteit die als opdracht heeft de financiële stabiliteit te garanderen. Op de bankbalansen staan er veel hypotheekleningen, en de waarde van deze activa wordt nauwgezet opgevolgd. Een groot aantal wanbetalingen kan de banken in moeilijkheden brengen, zoals duidelijk werd aangetoond tijdens de financiële crisis van 2008-09 toen de rommelhypotheken in de Verenigde Staten niet werden terugbetaald.
Statistisch gezien maakt de woning een belangrijk deel uit van het vermogen der gezinnen. In België zijn de meeste mensen eigenaar van hun woning. De evolutie van de waarde ervan is dus voor hen belangrijk, en zal hen al dan niet stimuleren om te consumeren aangezien het gelinkt is aan vertrouwen.
Tot slot maakt de woningmarkt deel uit van de economische analyse, en meer specifiek op een dubbel vlak. Ten eerste gaat men de betaalbaarheid van de woningen na. Vervolgens speelt de woningmarkt ook een belangrijke rol in de energietransitie: via normeringen wil de overheid meer energie-efficiënte woningen bekomen.

Sterke prijsstijging

Peter Reusens (NBB) toonde aan dat sinds 1973 de woningen in nominale waarde met een factor vijftien zijn gestegen. Er was enkel een daling in de eerste heft van de jaren ’80, en eventjes na de financiële crisis van 2008-09. Door de dalende rente was er een versnelling van de prijsstijgingen in de jaren 2000 en 2020 (wegens de covid-19-pandemie). In reële termen, na verrekening van de inflatie, bedroeg de prijsgroei in 50 jaar ‘slechts’ 300%. Maar sinds 1985 kende de woningmarkt in België een gestage prijsstijging, zonder echte noemenswaardige correctie.

In andere Europese landen daarentegen is er meer volatiliteit, zoals in Ierland, Spanje, Nederland (zie boven), Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en Italië. Tussen 2007 en 2013 was er in die landen een serieuze correctie. Dit is voor een deel toe te schrijven aan de grotere volatiliteit van het beschikbare inkomen.

Wat bepaalt de huisprijs?

Je moet een onderscheid maken tussen de vraagzijde enerzijds en de aanbodcomponent anderzijds. Wat de vraag naar woningen betreft spelen de volgende factoren een rol:

De grootte van het bruto beschikbaar inkomen van de huishoudens en de mate waarin het toeneemt. In België is dat continu toegenomen, hetgeen de woningmarkt ondersteunt. In andere landen deed zich dit niet voor (zie hierboven).
De hypothecaire rente is enorm gedaald van 14% begin de jaren ’80 naar onder de 2% in 2020-21. Dit laatste impliceert dat men veel meer kan lenen voor eenzelfde afbetalingslast per maand. Men gaf het voorbeeld dat als de rente daalt van 4% naar 2%, de ontlener een 20% groter bedrag kan lenen. Op 200 000 Euro impliceert dit dat men 40 000 euro extra kan lenen.Ik heb dit zelf gemerkt bij mij dochter: toen ik in 1991 leende bedroeg de rente 11% (met een discount van 5% omdat ik bij een financiële instelling werkte). Bij mijn dochter was dit eind vorig jaar amper 1%, maar het leningsbedrag was wel veel groter. Haar maandelijkse aflossingslast was echter niet veel zwaarder dan bij mij. Maar recent kwam er in april 2022 een ommekeer: de hoge inflatie van boven de 8% duwde de langetermijnrente fors omhoog en dus ook de hypotheekrente. Met een hogere rente zal men echter minder kunnen lenen en dus ook minder woningen kopen.
De bevolkingsgroei, en dan met name het aantal huishoudens, speelt ook een rol. Sinds 2000 groeit de Belgische bevolking sneller dan in de rest van Europa. De gezinsgrootte daalde, maar het aantal huishoudens nam van 1980 tot 2020 toe met 1,4 miljoen tot iets boven de 5 miljoen huishoudens.

Aanbod woningen

Ook het aanbod van woningen speelt een rol in de prijsbepaling. In België is het zo dat het aanbod erg onelastisch reageert op de prijs. Dit, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de Verenigde Staten waar er een hoge prijselasticiteit is. Als daar de prijs omhooggaat, neemt het aanbod snel toe. De lage elasticiteit in België heeft te maken met diverse factoren:

fysiek is er veel minder plaats door de reeds hoge bevolkingsdichtheid in Vlaanderen en Brussel, en daaraan gekoppeld de reeds hoge bebouwde oppervlakte. De laatste jaren is nog bijgekomen dat men niet gaat bouwen in overstromingsgebieden. In Wallonië daarentegen heeft men nog genoeg ruimte om te bouwen;
ook de regelgeving is stroever in België, en men is er strikter dan in de meeste andere OESO-landen. In Vlaanderen duurt het zeven maanden om een bouwvergunning te krijgen terwijl dit in de meeste Europese landen toch wat korter is.
Sinds 2010 is het aanbod woningen in België wel toegenomen, wat tot gevolg heeft dat de prijzen minder gaan stijgen.

Overwaardering

De vraag stelt zich of de woningen te duur zijn. De NBB heeft daarvoor een econometrisch model uitgewerkt, dat rekening houdt met enkele factoren: beschikbaar inkomen; de hypothecaire rente; het aantal huishoudens; en enkele structurele veranderingen. Dit laatste slaat bijvoorbeeld op de fiscaliteit rond vastgoed. In Vlaanderen werd de woonbonus ingevoerd in 2005, maar sinds een paar jaar wordt dit teruggeschroefd omdat het een prijsverhogend effect had. Het model toont aan dat de woningprijzen nu een afwijking hebben van maar liefst 19% ten opzichte van de evenwichtswaarde, wat wijst op een forse overwaardering. De NBB wijst er wel op dat dit resultaat met enige terughoudendheid moet geïnterpreteerd worden. In andere landen baseert men zich op andere variabelen, en bekomt men andere resultaten. Zo wordt er voor België geen rekening gehouden met het aanbod van woningen.

De Europese Centrale Bank (ECB) publiceerde onlangs een actualisering van haar waarderingsmaatstaven voor de woningmarkten, en gebruikt daarvoor wel andere maatstaven. De grootste overwaardering vindt men volgens haar in Luxemburg (+ 44%), Zweden (+42%) en Tsjechië (35%). Daarna volgen het Verenigd Koninkrijk (+ 20%) en Duitsland (+ 20%). Voor België schat ze deze veel lager in dan de NBB en KBC, namelijk slechts +5%. Maar een crisis in andere landen kan natuurlijk een weerslag op België hebben.

Betaalbaarheid

Een overwaardering heeft een impact op de betaalbaarheid van woningen. Positief is echter dat ondanks de sterke prijsstijgingen de afbetalingslast van nieuwe hypothecaire leningen bij jongeren slechts licht is toegenomen tot 20% van het inkomen bij een jong koppel. De dalende rente speelde daar een rol in. Maar dit komt eveneens doordat de eigen inbreng de laatste jaren sterk is toegenomen van 20 000 euro in 2018 tot 60 000 euro in 2021. Daarnaast kopen jongeren ook goedkopere woningen (kleiner, minder goede ligging, minder energie-efficiënt). De hogere rente zit daar nog niet in verwerkt, daar deze van recente datum is.

Energietransitie

Woningen zijn erg belangrijk voor de energietransitie: ze staan in voor 20% van het totale energieverbruik, en 20% van de CO²-uitstoot als gevolg van de verwarming van de woningen. Een bijkomend voordeel van energiezuinige woningen is ook dat men minder getroffen wordt door de erg hoge energieprijs. De bevoorradingszekerheid wordt versterkt omdat minder fossiele brandstoffen gebruikt worden die we importeren. De daarmee gepaard gaande renovatie van woningen is positief voor de economie en creëert werkgelegenheid.

Het doel is dat tegen 2050 al de woningen een energiecertificaat (EPC) met label A hebben, wat overeenstemt met 100 kilowattuur per m². Maar er is nog veel werk aan de winkel: we zitten in België nu aan 400 kilowattuur per m² voor de woningen. Voor de appartementen is het lager omdat ze ingesloten zitten door andere.

De NBB rekende uit dat deze energetische renovatie tot gemiddeld label A in België een investeringskost vergt van 250 tot 400 miljard euro (vergelijk de schuld van België die circa 500 miljard euro bedraagt), of 50 tot 80 duizend euro gemiddeld per woning! Dat is een enorme uitdaging: jaarlijks zouden er vanaf nu 170 000 woningen energetisch gerenoveerd moeten worden. Daarbij stellen zich enkele problemen:

er is een tekort aan arbeidskrachten in de bouwsector: de lage werkzaamheidsgraad in Brussel en Wallonië (60 en 63 %) biedt echter een enorm potentieel aan arbeidskrachten;
de helft van de gezinnen kan deze investering niet financieren;
de terugverdientijd (pay-back) ervan is lang;
quid indien de verhuurder de investering doet, waar enkel de huurder van profiteert?

Financiële stabiliteit

De NBB raadt de banken aan nogal wat extra geld opzij te leggen omdat het risico van een correctie op de vastgoedmarkt toeneemt. Daarbij kijkt de NBB vooral naar slecht geïsoleerde huizen die erg kwetsbaar zijn voor de hoge energieprijzen. Ze zouden problemen kunnen krijgen om hun woonkrediet af te betalen. De banken beschikken voor meer dan de helft van hun hypotheekleningen niet over het EPC-label van de woningen die ze financieren. De NBB raadt de banken dan ook aan daarvoor een register aan te leggen. Waar ze wel een EPC-label voor hebben is een derde van de woningen slecht geïsoleerd, en een ander derde matig. Deze woningen die niet energie-efficiënt zijn zullen ook nog onderhevig zijn aan waardeverminderingen, wat de hypotheek kan aantasten.

Conclusie

De woningmarkt in België zit bijna 40 jaar in de lift. Bomen groeien echter niet tot de hemel. De stijgende rente, als gevolg van de inflatie, zal een neerwaarts effect hebben. Anderzijds zal het gebrek aan beschikbare ruimte in het volgebouwde Vlaanderen de prijs ondersteunen. De NBB verwacht daarom geen crash. De actuele hoge prijzen van bouwmaterialen, een gevolg van de bevoorradingsproblemen door corona en de oorlog in Oekraïne, zullen op langere termijn geen effect hebben. Maar de energietransitie en de nagestreefde EPC-labels zullen wel nog een enorme impact hebben.

Peter Reusens

Zorgen om de woningmarkt