Op zoek naar een koopje of gewoon benieuwd naar de vastgoedprijzen? Wij trekken deze week op onderzoek in Vlaanderen. Vandaag nemen we samen met Philippe Janssens, projectontwikkelaar bij Immpact, Antwerpen onder de loep.

Gezinnen en investeerders stellen de aankoop van een woning almaar vaker uit tot er een rentedaling komt. Toch zijn er in Antwerpen nog koopjes te doen. Al moet je opletten voor kostelijke verrassingen.

De prijs van de woningen in de provincie Antwerpen stijgt iets trager dan de inflatie. Dat blijkt uit de Notarisbarometer. Woonhuizen werden dit jaar 1,9 procent duurder en kosten in de provincie gemiddeld 392.353 euro. De prijs steeg in vijf jaar met 31 procent.

Appartementen kosten gemiddeld veel minder (268.263 euro) en stijgen minder snel in prijs (1 procent dit jaar en 26 procent over vijf jaar). In Schilde staan de duurste woningen van de provincie. Woonhuizen hebben er een gemiddelde prijs van 630.636 euro. In Herentals vind je dan weer de goedkoopste woningen met appartementen van gemiddeld 197.955 euro.

Wat beweegt er op de woningmarkt in de provincie Antwerpen?

Philippe Janssens: ‘Veel te weinig. Overal in het land loopt de verkoop spaak en Antwerpen is daar geen uitzondering op. Investeerders kopen veel minder woningen om te verhuren. Dat is zeker het geval in Antwerpen-Zuid. De markt bestaat daar vooral uit appartementen die klassiek erg in trek waren bij beleggers. Het was een product voor mensen met een bescheiden spaarbedrag van pakweg 250.000 tot 400.000 euro, die hun spaarboekje zagen wegsmelten en op de vastgoedmarkt een wat hoger rendement wilden behalen.’

‘Maar het transactieritme is heel wat trager dan drie jaar geleden. De hogere hypotheekrente beukt in op de koopkracht van gezinnen en investeerders moeten niet alleen meer interesten betalen op het bedrag dat ze lenen, maar krijgen ook minder gemakkelijk een financiering van de bank. In de goede jaren werd tot 90 procent van het aankoopbedrag geleend aan investeerders, vandaag is dat nog 50 procent.’

Creëren de rentedalingen van de Europese Centrale Bank ruimte voor nieuwe ontwikkelingen?

‘De renteverlagingen komen er veel minder snel dan verwacht. Gezinnen én investeerders wachten dus met kopen tot de rente sterker daalt. Iedereen kijkt de kat uit de boom. Ook de verkoop van bestaande woningen valt stil. Enkel gezinnen die moéten verhuizen zetten hun woning te koop. De rest stelt die transactie uit omdat ze nog steeds hoopt op hogere prijzen. En het feit dat er intussen een oorlog bezig is in Oekraïne, is ook een domper op het optimisme in de markt.’

Hoe reageren projectontwikkelaars op de verzwakking van de vraag naar nieuwbouw?

‘Ze beginnen niet aan nieuwe projecten. Veel toekomstige gebouwen worden intussen “on hold” gezet. Niemand start met de bouw van honderd appartementen als hij verwacht er zeven te verkopen. Ondertussen verschraalt de markt door het gebrekkig aanbod.’

Komt er een remonte?

‘De markt zal herleven, daar ben ik van overtuigd. De hoge energieprijzen zijn een sterke stimulans voor de aankoop van nieuwbouw. Jonge gezinnen houden eindelijk rekening met de aankoopprijs én het verbruik. Het maakt een wereld van verschil uit voor een gezinsbudget of je 100 tot 150 euro betaalt voor de verwarming van een nieuwbouwappartement of 500 euro per maand.’

‘Dat is het geval voor een flat van de jaren zeventig of tachtig. In oudere blokken wordt de verwarming door alle muren en ramen geblazen. Bestaande appartementen zijn een totaal ander product dan nieuwbouw.’

Is er ook een betaalbaar aanbod nieuwbouw voor jonge gezinnen?

‘De politieke wereld heeft de mond vol over betaalbaar wonen, maar verhoogt zelf de factuur van de appartementen die ze vergunt. Met allerlei regeltjes in de gemene delen voor bakfietsen en andere voorzieningen, dure liften, toegang voor mensen met een beperking en groene voorzieningen dwingt ze de bouwpromotoren om dure appartementen in de markt te zetten.’

‘Door die regeldrift is de gewone man niet meer in staat om zich een betaalbare woning aan te schaffen. Zeker in de stad wordt een eigen woning het exclusief voorrecht van een beperkt aantal gezinnen.’

De Vlaamse overheid heeft de registratierechten verlaagd. Kan dat de betaalbaarheid stimuleren?

‘Die verlaging van de registratierechten stimuleert vooral de instandhouding van oude rommel. Voor de aankoop van een verouderd, energieslurpend appartement van 250.000 euro betaalt een gezin 7.500 euro aan registratierechten. Als ik voor die prijs een nieuwbouwappartement kan ontwikkelen, komt daar nog eens meer dan 50.000 euro extra btw bovenop. De nieuwbouw is de melkkoe van de overheid, terwijl die perfect een bijdrage kan leveren aan de vergroening van het woningarsenaal.’

Zijn er nog buurten of gemeentes waar je betaalbaar én aangenaam kan wonen?

‘In de rand rond Antwerpen zijn er toch nog heel wat aangename buurten, bijvoorbeeld in Berchem, Merksem en Deurne. Zelfs in Hoboken en Borgerhout zijn er nog aangename straten, waar je voor 400.000 tot 450.000 euro nog een huis met een tuin kan kopen. Ook Mortsel is een aangenaam alternatief voor de duurdere provinciehoofdstad, en tot voor kort was Mechelen dat ook nog.’

‘Mechelen heeft de voorbije jaren sterk ingezet op stadsvernieuwing en werd erg populair, ook bij gezinnen die naar Brussel moeten pendelen. Daardoor kwam er wel een serieuze prijsstijging de voorbije jaren (plus 35 procent in vijf jaar voor woningen, red.).’

Zelf bent u actief in Lier. Zijn de Kempen een alternatief voor de dure provinciehoofdstad?

‘In Lier zetten we 250 woningen in de markt, appartementen met twee slaapkamers aan 200.000 tot 250.000 euro. Er is vooral interesse van mensen die in en rond Lier werken. Een beperkt aantal investeerders kocht er een appartement om te verhuren.’

‘De Kempense vastgoedmarkt is zeker niet geschikt als alternatief voor Antwerpen, want de files van en naar de Kempen nemen elk jaar toe. Ik heb ooit een reclame laten zetten op de achterkant van de bussen naar de Kempen met de mededeling dat wie de files van één uur per dag beu was een betaalbare woning kon kopen in de stad Antwerpen. Daar zijn heel wat aankopen uit voortgevloeid.’

Nogal wat makelaars prijzen gemeentes aan, die wat verderaf gelegen zijn van de provinciehoofstad, onder het motto dat heel wat bedrijven sterker inzetten op thuiswerken en het pendelverkeer kan worden beperkt.

‘Dat is een uitleg na de coronaperiode, die vandaag niet meer geldt. Waarom drie van de vijf dagen in de file staan, als je in de stad kan wonen? Antwerpen is niet de grijze stad van vroeger. De voorbije stadsbesturen hebben echt wel ingezet op de vernieuwing en de vergroening van de wijken. Sta me toe om ook eens iets positief te zeggen over politici.’

Morgen trekken we met vastgoedexpert Carl Tournier naar Limburg.

Philippe Janssens

Philippe Janssens: ‘Antwerpse gezinnen op zoek naar woning wachten op daling rente’