‘Waar de vastgoedprijzen al hoog oplopen, er verdichte stads- en randstedelijke kernen zijn en relatief meer academisch hoogopgeleide mensen wonen, is het moeilijker een bouwvergunning te krijgen en stijgt de kans dat er een beroep tegen komt.’ Dat stelt Frank Vastmans, woningmarkteconoom aan de KU Leuven.

Leuven is de stad bij uitstek die aan die beschrijving voldoet. Vastmans: ‘Het is bijvoorbeeld niet alleen een van de meest populaire steden voor assistenten en professoren met zeer hoge woningprijzen, maar wordt ook een van de minst aantrekkelijke steden voor de ontwikkeling van woningvastgoed door de hoge risico’s op problemen met vergunningen, die de kostprijs nog eens verhogen.’

Impact trage vergunningen

Vastmans en Sarah De Boeck (IDEA Consult) maakten een studie over de duur en de slaagkans van vergunningsprocedures en de economische impact van die procedures.

De periode tussen het onderzoek over de aankoop van een grond en de beslissing over de vergunningsaanvraag neemt gemiddeld twee jaar in beslag. De promotor botst in dit voortraject het meest op tegenstellingen tussen ambtenaren en politiek, het gebrek aan duidelijke regels en het niet opvolgen van vooradviezen.

Als er meer duidelijkheid is over het ontwikkelingspotentieel en dus de prijsbepaling, volgt een vergunningsaanvraag. Het duurt gemiddeld 138 dagen voor de vergunning wordt verleend. Eén op twee aanvragen wordt goedgekeurd. Een kwart wordt geweigerd, is onvolledig of onontvankelijk. In de andere gevallen trekt de aanvrager de vergunning in. Vaak wordt het hoofdtraject meerdere keren doorlopen voordat een definitieve beslissing wordt genomen, wat de totale doorlooptijd verlengt.

Het na-traject kan bestaan uit een mogelijk administratief beroep bij de provincie of de Vlaamse overheid. Dat duurt gemiddeld 157 dagen. De laatste fase bestaat soms uit een beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (in het Vlaamse Gewest), dat een gemiddelde doorlooptijd heeft van 564 dagen. Op dit niveau worden vergunningsbeslissingen één op twee keer vernietigd.

Tot 65 maanden wachttijd

Tussen de aanvraag van een bouwvergunning en de start van de werken ligt in Vlaanderen een periode van in het beste geval 28,5 en in het slechtste 65,5 maanden. Mocht die doorlooptijd met één maand verminderd worden, levert dit een economische meerwaarde van 145,2 miljoen euro op, berekende de KU Leuven. ‘Een hallucinant bedrag in tijden van budgettaire krapte’, meent Thijs Eeckhaut (Federatie van Algemene Bouwondernemers).

Beroepsprocedures veroorzaken aanzienlijke waardeverminderingen. Als er een klacht wordt ingediend, kan dat bijvoorbeeld voor een project van 50 wooneenheden leiden tot een economisch verlies van 0,6 miljoen euro, of 12.786 euro per wooneenheid.

‘Als er een grote vraag is, zoals pakweg vijf jaar geleden, kan een promotor dat doorrekenen in de verkoopprijs’, aldus Vastmans. ‘Als het wat minder vlot gaat op de woningmarkt, door de gestegen materiaalkosten en de hogere rente in de voorbije jaren bijvoorbeeld, starten promotoren gewoon geen projecten op. En dat op een moment dat er een stijgende nood is aan duurzame nieuwbouw, wat de planning én het bouwconcept betreft.’

Meer vraag, minder projecten

Hoe groter de projecten, hoe kleiner de kans dat er een vergunning wordt afgeleverd, omdat er meer adviezen, vragen, wijzigingen en openbare onderzoeken gebeuren, blijkt uit het onderzoek. Voorts blijkt dat buurten met meer eigenaars, hogeropgeleiden, bevolkingsdichtheid en een hoger aandeel Europeanen over het algemeen een kleinere kans op vergunning hebben. Verder blijkt dat in gemeenten waar de vastgoedprijzen stijgen en al hoog zijn, de kans op een vergunning kleiner is.

Dit impliceert dat in gebieden met een hoge woningvraag en stijgende prijzen de kans op vergunning over het algemeen kleiner is. ‘Zorgwekkend’, noemt Vastmans deze vaststelling. De onderzoekers brengen ook in kaart, welke gebieden de meeste vergunningsproblemen hebben.

De Vlaamse overheid wil wonen stimuleren in stads- en dorpskernen. Dat is de beste optie voor een efficiënte, kwaliteitsvolle en duurzame ruimtelijke ordening. Maar nu blijkt dat net waar er vanuit het beleid en de vraag naar woningen nood is aan meer verdichting, er meer kans is dat de vergunning wordt afgewezen of vernietigd. Vastmans: ‘Het is natuurlijk ook zo dat, net omdat er meer verdichte kernen en dus omwonenden zijn voor een project, er meer kans is op klachten.’

Meer duidelijkheid

Hij pleit er daarom voor dat overheden zeer duidelijke en afgebakende beleidsbeslissingen nemen op het vlak van het vergunningsbeleid. ‘Als er een duidelijke visie en een Ruimtelijk Uitvoeringsplan is, vergroot de kans op de vergunning’, stelt Vastmans. ‘De overheid kan sneller beslissen, er is minder voer voor discussie en er is minder onzekerheid na klachten. In dat geval zullen promotoren ook sneller geneigd zijn een bouwtraject op te starten.’

Thijs Eeckhaut

Net waar Vlaamse overheid wonen wil stimuleren, kan minder vlot gebouwd worden