‘Momenteel kent de immobiliënmarkt een dip’, zegt Christophe Lejeune van ERA Project, die voor die makelaarsgroep de Belgische vastgoedprojecten opvolgt, ‘maar ik hoop op een heropleving als in september de staatslening ten einde loopt en investeerders alternatieven zoeken voor hun gespaard fortuin.’

Compacter

De grote ontwikkelaars zetten veel van hun projecten on hold. ‘Veel promotoren hebben het financieel moeilijk’, signaleert Lejeune. ‘Promotoren met een financiële buffer kochten zich in in projecten van concurrenten, die het moeilijk hadden, in afwachting van betere tijden. Sommigen zetten projecten tijdelijk on hold. Anderen trekken vergunningen in. Ze vragen een nieuwe bouwtoelating met een kleinere oppervlakte per pand, dat dan aan een goedkopere, betaalbare prijs op de markt kan worden gezet. Projectontwikkelaars bouwen steeds compacter.’

In 2005-2015 was de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een nieuw vergunde woning 262 vierkante meter. In 2023 werd dat 197 vierkante meter, oftewel een kwart minder

In 2009 werden nieuwbouwappartementen gebouwd met een gemiddelde grootte van 144 vierkante meter. Dat is vandaag 104 vierkante meter. Hetzelfde fenomeen deed zich voor bij nieuwbouwhuizen. In 2005-2015 was de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van een nieuw vergunde woning 262 vierkante meter. In 2023 werd dat 197 vierkante meter, oftewel een kwart minder.

Nochtans maakte de bouwpromotor Matexi, dat grote projecten op de markt zet, onlangs bekend dat de oppervlakte van nieuwbouwwoonhuizen (niet de appartementen) net dit jaar weer toeneemt. ‘Recente gesprekken met àlle grote promotoren én de statistieken van de Vlaamse overheid zeggen het tegenovergestelde. Een tweeslaapkamerappartement van 85 vierkante meter of een nieuwbouwwoning met een bewoonbare oppervlakte van 140 vierkante meter zijn geen uitzondering meer’, reageert Lejeune.

Dalende koopkracht

De redenen zijn de economische onzekerheid, de dalende koopkracht door de gestegen rente en de duurdere bouwgrond, gekoppeld aan de hogere bouwkost door prijzige materialen. ‘Ook de demografie speelt een rol’, redeneert Lejeune. ‘In sommige steden bestaat de helft van de kopers op zoek naar een pand uit mensen die alleen wonen. Zij kunnen zich gewoon geen groot appartement veroorloven.’

De ontwikkeling van kleinere panden stuit echter op een politieke muur. ‘Veel steden en gemeenten eisen dat projecten een gemiddelde oppervlakte hebben van pakweg 100 vierkante meter’, stelt Lejeune vast. ‘Dat betekent dat kleine, erg gewilde flats van 80 vierkante meter enkel kunnen worden ontwikkeld als de promotor ook dure appartementen van 120 vierkante meter moét aanbieden. Daar vindt hij amper kopers voor. Dat is een van de redenen van de slabakkende vastgoedmarkt. Een andere reden is ook nog het wegvallen van investeerders in verhuurpanden.’

Investeerders haken af

Tot voor enkele jaren stapten institutionele beleggers en beleggingsvehikels van vermogende families (family offices) in grote vastgoedprojecten, omdat ze hun spaargeld niet wilden laten verkommeren op de amper renderende spaar- of termijnrekeningen, omdat de beurs te wankel was en ook omdat de obligatiemarkt geen alternatief bood.

Maar minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) bood hen een valabel alternatief met een fiscaal aantrekkelijke staatsobligatie, die 22 miljard opbracht. In september loopt die lening op zijn einde en komen die miljarden vrij.

‘Dit wordt de “gamechanger” van het Belgische vastgoed’, verwacht Lejeune. ‘Bovendien gaan de meeste waarnemers ervan uit dat de rente stevig zal dalen. Als het wat meezit, wordt het slapende vastgoed vanaf september opnieuw leven ingeblazen.’

bouwkost

Deze herfst serieuze boost voor nieuwbouw bij vrijkomen van 22 miljard van staatslening