Met de renovatieplicht voerde de Vlaamse regering dit jaar iets in dat zogezegd moet van de Europese Unie, maar dat in geen enkel ander EU-land bestaat. Uit een studie van de Nationale Bank blijkt dat de maatregel een gemiddeld gezin tussen de 50.000 en de 80.000 euro zal kosten.

Huizen moeten vanaf nu binnen de 5 jaar na verkoop aan een gemiddelde EPC-score voldoen. Zo niet dreigt een boete tot maximaal 200.000 euro of zelfs de onbewoonbaarverklaring.

De administratie beweert dat dit ‘moet van Europa’, maar dat blijkt niet te kloppen.

Nergens in Europa

Nergens in Europa bestaat een renovatieplicht. Ook niet in Nederland. Om dan nog te zwijgen over Wallonië, waar men in de goedkoopste gemeente een huis kan kopen voor gemiddeld 87.000 euro…

Het is trouwens opletten. De ene renovatieplicht is de andere niet. Op 15 maart 2023 (drie maand na de invoering van de Vlaamse renovatieplicht) keurde het Europees Parlement een soort Europese renovatieplicht goed. 35 miljoen woningen in de EU zouden daar onder vallen. De Duitse in hypotheken gespecialiseerde bank KfW rekende voor dat alleen al in Duitsland die renovatieplicht aan de huiseigenaars 254 miljard euro kan kosten.

Goldplating

Maar die Europese renovatieplicht is nog niet rond. De Europese Commissie, de Raad van de EU (regeringen) en het Europees Parlement onderhandelen nog. En het is zeer de vraag of die Europese renovatieplicht, mede vanwege die gigantische kostprijs, er ooit komt.

Eens te meer dus doet de Vlaamse regering aan wat in EU-kringen goldplating genoemd wordt: veel strengere regelgeving invoeren dan wat de Europese Unie eigenlijk oplegt.

Misbruik van EPC

De energieprestatiecoëfficiënt (EPC) is in oorsprong een index die de energetische efficiëntie van nieuwbouw aangeeft. Maar vrij snel is besloten de EPC-index ook voor bestaande gebouwen verplicht te maken bij verbouwing of verkoop. De betrouwbaarheid van die berekeningen is in wetenschappelijke studies al vaker in vraag gesteld, maar dat was niet echt een probleem zolang een energieprestatiecertificaat een administratieve formaliteit was.

Maar alles veranderde met de Green Deal. In 2020 kondigde de Europese Commissie haar ‘renovation wave strategy’ aan. Een strategie die de Europese bouwsector na de Covid19-pandemie moest herlanceren met veel publieke middelen uit het immense corona herstelfonds. De drie politieke argumenten om die steun aan de bouwsector te verkopen waren ten eerste de strijd tegen energie-armoede, ten tweede het investeren in openbare gebouwen en sociale infrastructuur, en ten derde (uiteraard) de strijd tegen fossiele brandstoffen (‘decarbonizing heating and cooling’).

De groene gebouwenrichtlijn

En in 2022, ook in het kader van die Green Deal, presenteerde de Europese Commissie de nieuwe European Performance of Buildings Directive. Een directieve, een richtlijn dus, wat wil zeggen dat elke lidstaat die EU-regels moet omzetten in eigen wetgeving. Bij ons betekent dat omzetten in decreten (Gewesten) of verordeningen (Brussels Hoofdstedelijk Gewest).

In die richtlijn gaat het over strengere energielabels, over verplichte zonnepanelen en over renovatieplicht. Maar nergens is er sprake van dat burgers echt verplicht worden te renoveren. De overheid moet burgers wel aanzetten tot renovatie. Stimuleren in plaats van straffen dus. Vandaar allicht dat andere EU-lidstaten helemaal geen renovatieverplichting kennen. De Vlaamse aanpak gaat dus een stuk verder.

De rekening is voor de eigenaar

Een gemiddeld huis in Vlaanderen wordt maar eens om de 10 à 20 jaar verkocht. Toch lijkt niemand te beseffen welke verplichting er wordt opgelegd. De Vlaamse administratie zegt dat de verplichting alleen geldt voor toekomstige kopers, maar die gaan natuurlijk de kosten van deze verplichte renovatie aftrekken van de waarde van de woning. Juridisch is de verplichting dus niet voor de huiseigenaar, maar onrechtstreeks zal die wél de rekening betalen. Gemiddeld 50 tot 80.000 euro per huis.

Gevolg? De facto worden de huidige eigenaars verplicht om te renoveren. ‘Want kopers mijden huizen met slechte EPC-score als de pest,’ zegt een immobiliënagent met jaren ervaring. ‘Historische gebouwen worden quasi onverkoopbaar’.

De conclusie is dus dat de Vlaamse regering de huiseigenaars opzadelt met een fors bedrag aan verbouwingskosten. Vaak tienduizenden euro’s voor een energiebesparing van jaarlijks enkele honderden euro’s.

Moet dat allemaal?

EPC-score

Vlaamse renovatieplicht kost gemiddeld tot 80.000 euro

Demir verslikt zich in boetes