In deel I schetste ik de woelige beginjaren van Paul Gheysens en Ghelamco en had ik het over zijn eerste voetstappen in de Poolse vastgoedwereld en over de rechtszaak valsheid in geschrifte, fiscale en sociale fraude. Ook het politiek gesjoemel, waarbij vooraanstaande politici bouwvergunningen voor Paul Gheysens tot zelf in Polen regelden, kwamen aan bod. In deel II ging ik dieper in op de Russische connectie van Ghelamco en Paul Gheysens en de herovering van de Belgische markt. Deel III wordt gewijd aan twee op zijn zachts gezegd vreemde transacties in Brussel.

Een-tweetje met stad Brussel

Rond de deals van Paul Gheysens hangt vaak een onaangenaam geurtje van favoritisme en belangenvermenging. Ter illustratie het verhaal van de aankoop door de Stad Brussel van ‘De Ligne’, een vroeger gebouw van Dexia aan de Sint-Goedelekathedraal. Op 19 oktober 2015 beslist de gemeenteraad dit grote kantoorpand te verwerven voor 27 miljoen euro om er de hoofdzetel van het politiekorps in onder te brengen.

Op 1 december 2015 kocht Ghelamco dit gebouw door alle aandelen te kopen van Brussels Urban Invest. Kostprijs: 24 miljoen euro. Waarom het moederbedrijf Number X Real Estate GMBH uit Duitsland, met een verkoopsdeal van 27 miljoen euro op zak, het bedrijf verkocht voor 24 miljoen euro is een raadsel. Feit is dat twee maanden later, in februari 2016, Paul Gheysens het gebouw aan de stad Brussel verkoopt voor 27 miljoen euro. 3 miljoen euro winst op twee maanden tijd via een aan- en verkoopdeal.

Project Edition

Een ander verhaal in Brussel benadrukt het feit dat Ghelamco niet de solide projectleider/bouwheer is waarvoor ze zichzelf weleens slijt. Laten we vooral niet vergeten dat tijdens de stormen van vorig jaar er maar twee voetbalstadions waren waar het dak van werd afgewaaid: het dak van de Ghelamco Arena in Gent en het dak van de Ghelamco-tribune van voetbalclub Antwerpen. Alle andere recent en minder recent gebouwde voetbalstadions hadden niet de minste schade. Het hallucinante verhaal dat nu volgt is echter nog van een andere magnitude.

Op 19 januari 2015 richt Paul Gheysens de naamloze vennootschap Louise Freehold op die kort daarna eigenaar wordt van gronden gelegen aan de Louizalaan 165 – 167 en in de Emile Jansonstraat 2 te Brussel. Op 24 februari 2015 koopt Ghelamco alle aandelen van een andere naamloze vennootschap, nl. Belalan Louise Leasehold die op beide hierboven vermelde adressen de erfpacht en de bouwprojecten in portefeuille heeft. Uit de geconsolideerde jaarrekening blijkt dat beide dochtervennootschappen voor 99% eigendom zijn van de nv Ghelamco Invest.

Het project van de bouw van beide appartementsgebouwen wordt tussen 2017 en 2018 verkocht onder de naam ‘Project Edition’ waar sprake is van appartementen van zeer hoge standing. Ghelamco zou de appartementen opleveren tussen maart en september van 2018. Op vandaag vier jaar later zijn nog steeds niet alle appartementen opgeleverd. En lopen er verschillende procedures voor de rechtbank aangespannen door 22 gedupeerde eigenaars.

Waslijst aan overtredingen

Uit de dagvaarding blijkt dat de residentie Edition op onwettige wijze door Ghelamco in gebruik werd genomen zonder een controle door een erkend organisme. Een gerechtsdeskundige (Crepin) stelde niet minder dan 184 inbreuken op het algemeen reglement op de elektrische installatie(AREI) vast in de gemeenschappelijke delen. Uit de verslagen van erkende organismen CERTINERGIE, BELOR, APRAGAZ en BTV blijkt ook de private elektrische installatie door geen enkel conformiteitsattest gedekt en vertonen ze gezamenlijk een waanzinnige 1300 overtredingen op de AREI-wetgeving in de diverse appartementen.

Ook de veiligheid- en brandbestrijdingsinstallaties vertonen meerdere non-conformiteiten en inbreuken op het Koninklijk Besluit van 7 juli 1994 tot de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing. Onder andere de brandwerende afscheiding zowel tussen appartementen onderling als tussen de appartementen en de gemeenschappelijk delen zijn niet conform. Bij een brand dreigt zo een ware ramp. De gerechtsdeskundige raamt de herstellingen op 500.000 euro.

Daarbovenop werden meerder inbreuken vastgesteld ten aanzien van de stedenbouwkundige vergunning. Zo adviseert de gerechtsdeskundige om de nog niet afgewerkte appartementen terug af te breken en conform de stedenbouwkundige vergunning her op te bouwen. Een omstandige nota van de technische raadsman van de vereniging van mede-eigenaars Edition raamt de afwerking en en herstelwerken op bijna 1 miljoen euro (2021). Daarnaast zijn de gebouwen ook niet conform de milieuvergunning, waarbij de EPB Passief 2015-normen van Brussel niet werden nageleefd. Verder zijn er nog problemen met water- en luchtdichtheid, akoestiek en algemene afwerking van de appartementen.

Onbewoonbaarverklaringen

Na de dagvaarding en voor de bovenvermelde controles door gerechtsdeskundigen en erkende organismen had Ghelamco nog snel, snel enkele appartementen opgeleverd. Deze werden alle gelet op de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode en het besluit van de Hoofdstedelijke Regering van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen, onbewoonbaar verklaard. De Brusselse autoriteit deden dit omdat de veiligheid van de bewoners niet kon gegarandeerd worden door een veelvoud van overtredingen van beschermings- en brandbestrijdingsnomen, elektrische onveiligheid…

Ghelamco hield ook gedurende 7 maanden een verslag, van erkend organisme SGS verborgen. Een verslag waarvan ze zelf opdrachtgever was. Het verslag noemde de inbreuken ‘absoluut onaanvaardbaar’, er was sprake van ‘elektrisch schokken door onrechtstreekse aanraking’, ‘potentiaalverspreiding’ en ‘oververhitting, brandwonden, brand en explosie’.

Financiële audit

Binnen een van de gerechtelijke procedures werd op 6 oktober 2021 accountant RSM Interaudit ingeschakeld om aan de hand de rekeningen tussen 2015 tot 2020 van nv Ghelamco Invest en de haar dochters nv Belalan Louise Leasehold en nv Louise Freehold de vennootschappen door te lichten. Voor alle duidelijkheid dat is geen analyse van het volledige imperium van Paul Gheysens en Ghelamco, maar veeleer van de Belgische tak.

Uit de audit blijkt:

1. 25% van de dochterondernemingen van Ghelamco hebben een negatief eigen vermogen.

2. 62,5% van de dochterondernemingen van Ghelamco hebben negatieve brutomarges.

3. 75% heeft exploitatieverliezen en legt dus negatieve resultaten voor.

Verder blijkt uit de audit dat zowel nv Belalan Louise Leasehold als nv Louise Freehold geen commissaris hadden aangesteld. Het ontbreken van een commissaris is, voor een vennootschap van een groep die een geconsolideerde jaarrekening opstelt en publiceert, in strijd met het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Het ontbreken van een commissaris verhoogt het risico dat de rechtbank niet wordt gewaarschuwd bij gewichtige en overeenstemmende feiten die de continuïteit in het gedrang kunnen brengen (art. 3:69 Wetboek van Vennootschappen)

Vermoeden van onschuld

Ondanks alle hierboven vermelde feiten dienen wij het vermoeden van onschuld te behouden en zelf geen oordeel vellen over de vele inbreuken. Ook Ghelamco heeft recht op zijn ‘day in court’. We vernemen dat de bodemprocedure voor de Franstalige Rechtbank van Eerste Aanleg van Brussel tegen Ghelamco, haar architecten, notaris en onderaannemers, bepleit wordt op drie pleitdagen: 7, 13 en 14 maart 2023.

De verhalen hierboven geven wel een zicht op de arrogantie en het gebrek aan respect van Paul Gheysens en Ghelamco wat betreft het volgen van de regels. Hij trekt zich van niets of niemand wat aan en waant zich de keizer van bouwend België. In het laatste deel vier gaan we dieper in op enkele projecten in Knokke, met een speciale aandacht voor het golfproject. Paul Gheysens’ grootheidswaanzin leidt daar tot plannen voor de aanleg van de grootste golfbaan van Europa.

Ghelamco Tribune Antwerpen

Paul Gheysens, Ghelamco en de Brusselse toren van Babel