‘Na enkele slechte jaren in de bouw- en vastgoedsector lijkt er een kentering aan te komen’, zegt Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING-bank. ‘Verschillende indicatoren wijzen erop dat het dieptepunt van de krimp achter de rug ligt.’

Vanden Houte gaf deze vrij optimistische analyse deze week op een bijeenkomst van Limburgse bouwondernemers en vastgoedexperts. ‘Het verhaal is gecompliceerd’, nuanceert de econoom.

Volgens een recente enquête van de Nationale Bank blijft het ondernemersvertrouwen in de bouwsector erg laag. Alleen de sector van de wegenwerken is wat optimistischer. Vanden Houte: ‘Dat heeft alles te maken met de nakende verkiezingen, de periode dat de gemeentebesturen de infrastructuurwerken opdrijven. Daarna volgt vaak een verzwakking.’

Volgens de bankstatistieken werden er in de eerste acht maanden van dit jaar ‘nooit zo weinig hypotheken aangevraagd als de voorbije vijftien jaar’. Nochtans stabiliseerde het aantal aanvragen tegenover 2023. Dat jaar daalde het aantal aangevraagde hypotheken met een derde.

Dieptepunt

‘De hypotheekmarkt kent ook dit jaar een dieptepunt’, analyseert Vanden Houte. ‘Het goede nieuws is dat we niet verder dalen.’

De krimp in de hypotheekmarkt had bijna alles te maken met de gestegen rente. Die was in de jaren voor januari 2022 bijzonder laag: de hypotheekrente voor een vast contract van 20 jaar bedroeg 1 tot 1,3 procent, wat de vastgoedsector had doen boomen. ‘In één ruk verdriedubbelde de hypotheekrente sinds 2022 naar 3,5 procent vandaag’, herinnert Vanden Houte. ‘Door de rentestijging keren de investeerders in verhuurappartementen terug naar klassieke beleggingsproducten en worden banken heel kritisch voor leningen aan vastgoed- en bouwondernemingen. Het gevolg: de nieuwbouw krijgt een forse klap. Het aantal bouwvergunningsaanvragen daalde in de eerste helft van dit jaar met een kwart tegenover het gemiddelde niveau in de voorbije vijf jaar.’

Zo ontstaat er een spanning tussen vraag en aanbod. KBC berekende dat er tegen 2050 maar liefst 330.000 extra woningen moeten worden ontwikkeld om onder meer de gezinsverdunning en de stijgende bevolking op te vangen. De studie spreekt zelfs van een nakende woningnood. Daar zullen promotoren rekening mee houden.

Licht optimisme

Vanden Houte voorspelt ook daarom een stijgende vraag naar woningen. Hij is op termijn ‘licht optimistisch’. De rentedaling door de Europese Centrale Bank dit jaar is alvast een licht positief signaal. De hypotheekrente schommelt in ons land terug rond 3 procent.

Vanden Houte: ‘Dit jaar verwacht ik nog een reële prijsdaling van de woningen met 0,5 procent, net als vorig jaar. De nominale prijs van de woningen blijft stabiel. Het aantal vastgoedaankopen nam in het eerste semester heel licht toe. Maar dat vertaalt zich niet onmiddellijk in een opleving van de vastgoedmarkt. Ik denk wel dat er een kantelpunt in de maak is. Begin 2025 verwacht ik een positieve kentering op de hypotheekmarkt. Het aantal transacties kan wat vroeger stijgen.’

Verzwakte renovatieplicht

De Vlaamse woningmarkt kende dit en vorig jaar vooral een krimp in de prijs van verouderde woningen. Sinds begin 2023 zijn de eigenaars van een woning vijf jaar na de aankoop verplicht om het EPC-label van E of F naar D te brengen. Deze renovatiekost werd mee berekend bij de aankoop van verouderde huizen, wat tot een minderprijs tot 10 procent kon leiden. Energiezuinige panden gingen vlotter van de hand.

De nieuwe Vlaamse regering besliste nu de renovatieplicht wat af te zwakken, door de verplichte renovatieperiode op zes jaar te verhogen. De plannen om de renovatie na die eerste verbouwing nog te verstrengen, worden voorlopig opgeborgen.

‘De zeer lichte bijsturing zal geen sterke financiële implicaties hebben’, voorspelt Vanden Houte. ‘De Vlaamse overheid geeft – net als de Europese Commissie trouwens – een signaal dat de implementatie van de klimaatmaatregelen met de nodige soepelheid zal gebeuren. De schrik voor radicale ingrepen is er wat uit. Die vaststelling en de nog te verwachten rentedaling kan meer positivisme teweegbrengen op de woningmarkt en kopers activeren.’

hypotheekmarkt

Peter Vanden Houte (ING): ‘Dieptepunt in vastgoed lijkt achter de rug’