Met z’n allen hebben we in Vlaanderen zo’n 700 miljard euro aan residentieel onroerend goed bij elkaar geharkt doorheen de tijd. Althans tegen de huidige marktwaardering. De stijging van de afgelopen 25 jaar, maar in het bijzonder van de laatste 10 jaar, is niemand ontgaan. Over de redenen waarom zijn de meningen wat verdeeld, allerlei argumenten komen voorbij: vraag-aanbodverhouding, andere constructie van samenlevingsvormen, meer alleenstaanden, woning als investering in plaats van om in te wonen, monetair beleid, enzovoort. Allemaal goed en wel maar niemand heeft het over de impliciete klimaatdiscount die er op al die woningen rust.

Baksteen in de maag

Dat de Vlaming een baksteen in de maag heeft, blijkt ook duidelijk uit de cijfers. 75% van de mensen bewoont zijn huis in eigendom. Dat percentage is een gemiddelde, en daalt ernstig, net zoals het percentage huiseigenaren in de jongste categorie, de mensen die net de woningmarkt betreden.

De Vlaming is ook behoorlijk bereid om diep in de buidel te tasten voor een eigen woning. Eind vorig jaar klokten we af op 24,6% van het gezamenlijke gezinsinkomen dat naar afbetaling van de woning gaat. Tien jaar geleden was dat nog maar 17%. En dan houden we hier nog geen rekening met het feit dat een steeds groter deel van de hypothecaire leningen op 25 of 30 jaar afbetaald worden, in plaats van de vroeger gebruikelijke 20 jaar. Dit alles heeft ook een impact op de totale private uitstaande schuld, die sinds 2015 in België boven de 100% van het BNP uitstijgt. Die stijgende trend houdt overigens hardnekkig aan.

De verhalen zijn bekend: zonder steun van de ouders kunnen kinderen geen huis meer bouwen of kopen. Zeker nu banken, onder aansturing van de Nationale Bank, strikter zijn geworden in de toekenning van hypotheken en/of er meer kapitaal voor dienen aan te houden, wat dan weer knaagt aan hun winst. 60% van de kinderen krijgt tegenwoordig een vorm van financiële steun (20 jaar geleden was dat 22%) bij de aankoop van hun woning. En dus tasten ouders gemiddeld voor zo’n 60.000 euro in de buidel, waarbij een derde van de kinderen zelfs tot meer dan 20% van de totale kostprijs van de woning gefinancieerd ziet. Het vaak gehoorde narratief is dat het geld bij de bank toch niets opbrengt en dat het via handgift toch makkelijk belastingvrij overkan naar de volgende generatie.

Toch blijft de vraag of dat wel allemaal verstandig is. Maar met een baksteen in de maag is de ratio ook vaak ver weg. Want het is niet dat omdat het geld op de bank niets opbrengt, dat het dan maar in te duur onroerend goed moet gestopt worden, en daardoor het hamsterwieltje laat draaien van steeds hogere woningprijzen. Of dat het überhaupt een goede investering is. Collectief lijken we nog steeds niet te begrijpen dat in iedere ruil degene met het meest liquide asset de deal en prijszetting bepaalt. Collectieve neuroses zijn helaas lastig te identificeren en aanvallen kunnen lang aanslepen.

Klimaatdiscount

Wat ik in deze discussie nog niet heb horen of zien voorbijkomen is de evenwel pertinente vraag inzake de klimaatdiscount. Zelfs onroerend goed dat in 2020 wordt gebouwd — met de huidige strengere bouwnormen — voldoet niet om de Vlaamse klimaatambities tegen 2050 te halen. Laat staan de Europese. Dat komt vaak neer op het volledig klimaatneutraal maken van woningen. Of wat men dan klimaatneutraal noemt, want bijvoorbeeld warmtepompen zijn duidelijk ook maar een — niet zo klimaatneutrale — overgangstechnologie. Het achterliggende klimaatverhaal is overigens een verhaal voor een andere dag maar collectieve neurose is ook een woord dat hier zou passen.

De Standaard publiceerde eerder deze week een analyse (afkomstig van Steunpunt Wonen) over wat het zou kosten om de gehele portefeuille van residentieel onroerend goed klimaatneutraal te maken, of in ieder geval in overeenstemming met de 2050 doelstellingen. Zij kwamen uit voor een gemiddelde woning op 55.000 euro. Dat bedrag dekt het hele spectrum van isolering, vervanging van CV/gasketels tot hogerendementsbeglazing en de nodige aanpassingen aan bekabeling en leidingen. Op een gemiddelde woning van +/- 280.000 euro is dat dus een slordige 20%. En dan hebben we het hier over een gemiddelde.

Struisvogelstrategie

Vooralsnog lijkt de markt zich van die impliciete discount niets aan te trekken. Ook dat hoort bij collectieve neuroses. Aangezwengeld door een steeds groter wordende groep aan onroerend-goedmakelaars, wordt onroerend goed nog steeds als een goede investering voorgesteld. Of men ziet in de financiering van het onroerend goed van de volgende generatie nog steeds een geniale strategie. Te verwachten is dat banken vroeg of laat er rekening mee gaan houden in de waardering van de borgstelling, en hogere eigen bijdragen gaan eisen, al was het maar om die klimaatdiscount af te wentelen op de koper.

En er trekken wel meer wolken samen boven het onbegrensde onroerend-goedverhaal. De Belgische overheid dient nog steeds haar belastingsysteen inzake onroerend-goedinkomsten aan te passen om de discriminatie die bestaat tussen buitenlands (belast) en binnenlands ((nagenoeg) vrijgesteld) onroerend goed bij private verhuur weg te werken. België werd jaren geleden reeds veroordeeld, maar de overheid heeft het dossier in de kast laten liggen. De behoefte aan extra inkomsten om de begrotingsput te dempen of toekomstige rood-groene dromen te financieren zal de pendulum wel doen omslaan. Niets beter dan eigen belang om iets geregeld te krijgen, ook in de hoofden van de overheid. Of de opcentiemen voor gemeenten in de onroerend-goedbelasting als makkelijk doel om de slepende ziekte van de onbetaalbaarheid van de (groeiende) pensioenmassa van gepensioneerde gemeenteambtenaren te financieren.

Systeemrisico’s en zwarte of grijze zwanen in activagroepen blijven vaak zeer lang onder de radar, of zijn zelfs onzichtbaar. Maar ze zijn er wel, blijkt nadien. En men kon ze ex ante ook zien, maar men koos er voor om ze niet te willen zien. Collectieve neuroses zijn kwalijk en treffen altijd de zwaksten in het systeem, zeker daar we in Europa een ‘full recourse’ model kennen in ons schuldsysteem. Dat betekent dat de schuldeiser (in dit geval meestal de bank) je kan volgen tot de poorten van de hel (en een beetje verder). De eeuwige ‘homo debtor’ is opgestaan, maar slapen doet hij toch best met èèn oog open. Hoe dan ook, opwarmen zal de situatie in ieder geval.

klimaatdiscount

Klimaatdiscount op onroerend goed: iemand?