De huizenmarkt is niet langer oververhit. Huizenprijzen zijn aan een daling begonnen en niemand weet op welk niveau deze prijzen weer zullen stabiliseren. Meerdere factoren spelen een rol in deze recente correctie. Zo is het verkrijgen van krediet moeilijker geworden, zijn de vergunningseisen strenger geworden door verplichte verduurzaming en heeft de inflatie ook op deze markt een aanzienlijk effect.

De rentefactor

Allereerst is er de financiering, deze speelt in de vastgoedsector een zeer belangrijke rol. Vastgoed wordt bijna altijd gefinancierd met een hypotheek of een andere vorm van krediet. Deze leningen zijn door de oplopende rente veel duurder geworden. Dit beïnvloedt niet alleen de maandelijkse aflossing maar ook de maximale hoeveelheid die een potentiële koper kan lenen. De nieuwbouwsector wordt nog harder geraakt door deze ontwikkeling dan de bestaande huizenmarkt. Investeerders in nieuwbouw gaan namelijk een lening aan om de financiële ruimte te hebben om het nieuwbouwproject te kunnen bekostigen. Vervolgens betaalt men gedurende de bouw van dit project al rente op de lening die men is aangegaan. Deze rente moet worden betaald zonder dat hier inkomsten uit verhuur tegenover staan. Dit maakt het project risicovoller en duurder.

De bouwtijd beïnvloedt dus op een directe manier de totale kosten van het nieuwbouwproject, door de hogere rente wordt dit tijdseffect verder versterkt. Ook de vraag wordt sterk beïnvloed door de hogere rente. Veel mensen lenen maximaal om hun droomhuis te kunnen kopen. Het maximaal te lenen bedrag is door de oplopende rente hard gedaald. Hierdoor kunnen potentiële kopers niet langer aan de vraagprijs voldoen en zal er een algemene druk op de prijzen ontstaan. Zowel de aanbodzijde van de markt (de investeerders) als de vraagzijde van de markt (potentiële kopers) merken de negatieve effecten van de oplopende rente.

Extra verplichtingen

Ook het verkrijgen van een vergunning is moeilijker geworden. Er moet aan allerlei nieuwe eisen worden voldaan. Zo mogen nieuwbouwwoningen vanaf 2025 niet langer aangesloten worden op het aardgasnet waardoor er een feitelijke verplichting geldt om een peperdure warmtepomp te installeren. Daarnaast moet regenwater worden opgevangen in een regenwaterput van minstens 5.000 liter en bij een eventuele overstroming van deze put moet het overtollige water in de grond doordringen en niet naar het riool worden afgeleid. Al deze extra eisen creëren een extra kostenpost voor nieuwbouwwoningen.

De inflatie

De torenhoge inflatie heeft ook zijn weerslag gehad op de prijzen van bouwmaterialen. Volgens een onderzoek van de Amerikaanse organisatie NAHB (National Association of Home Builders) zijn kosten van bouwmaterialen tussen september 2017 en september 2022 met bijna 50% gestegen.

Exacte cijfers voor de EU zijn moeilijk te vinden maar aangezien veel van deze materialen op wereldwijde markten worden verhandeld is het erg aannemelijk dat in België soortgelijke prijsstijgingen te zien zijn. Ook de stijging van energieprijzen en loonkosten heeft zijn weerslag op de totale kosten van een nieuwbouwproject.

De kostenbaten-analyse valt negatief uit

Er hangen dus veel risico’s aan het renoveren of bouwen van een woning voor potentiële investeerders. Voor investeerders geldt de vuistregel dat een hoger risico gepaard moet gaan met hogere potentiële opbrengsten. Dit blijkt momenteel absoluut niet het geval te zijn op de huizenmarkt. De marktprijzen zijn aan een daling begonnen en weinig wijst erop dat deze daling binnenkort zal eindigen. De Zweedse huizenprijzen zijn in de periode van slechts één jaar met 19% gedaald. Verschillende marktanalisten verwachten een verdere daling. Aangezien de Zweedse markt enkele maanden voor lijkt te lopen op de rest van Europa, is het niet onaannemelijk dat we op onze huizenmarkt een soortgelijk effect zullen zien.

Een investeerder zou dus moeten investeren in een project waarvan de kosten door het dak gaan maar de potentiële opbrengsten tegelijkertijd als sneeuw voor de zon verdwijnen. In de Verenigde Staten zijn enkele beursgenoteerde ondernemingen te vinden die zich specialiseren in het renoveren van huizen om ze vervolgens weer te verkopen. Een voorbeeld van zo’n onderneming is Opendoor. Dit bedrijf heeft zijn beurswaarde het voorbije jaar met 80% zien dalen. Rationele investeerders zullen daarom voorlopig met een grote boog om de huizenmarkt heen lopen.

Men komt dus tot de onvermijdelijke conclusie dat het organiseren van een nieuwbouwproject in lange tijd niet zo duur geweest. Dat terwijl de huizenprijzen een correctie ondergaan en de vraag significant beïnvloed wordt door de stijgende rente waardoor potentiële investeerders de huizenmarkt zo veel mogelijk vermijden. Dit zal ertoe leiden dat er weinig nieuwe (sociale) woningen worden gebouwd en het tekort op de (sociale) woningmarkt zal voorlopig dan ook niet worden opgelost.

marktanalyse

De vastgoedmarkt: een markt vol problemen