Momenteel kent de woningmarkt in Vlaanderen een kantelmoment. Oudere woningen geraken, zeker op wat mindere locaties, slecht verkocht. Volgens een recente vastgoedstudie van ING is er een discrepantie in de prijsvorming tussen verouderde huizen en instapklare woningen.

Prijsdaling oude woningen

Volgens een nieuwe ING-studie zal de gemiddelde prijs van woningen dit jaar nog dalen met 3 procent. ‘De prijs van de instapklare woningen of nieuwbouw blijft waarschijnlijk stabiel’, voorspelt Wouter Thierie, ING-econoom en auteur van de vastgoedstudie. ‘De gemiddelde prijs van verouderde, bestaande woningen kan dit jaar echter nog afnemen met 5 procent. Jonge mensen zijn zelden bereid om bestaande woningen in orde te brengen.’

Begin dit jaar voerde de Vlaamse overheid een strenge renovatieplicht in. Het EPC-peil van oude woningen moet binnen vijf jaar na de aankoop naar D dalen. Zo wordt de markt voor gezinswoningen volgens Johan Van Gompel van de KBC-studiedienst opgesplitst in twee: ‘Een gezin dat nog voldoende middelen heeft, koopt op een mooie locatie nog een ruime woning om te renoveren. Gezinnen met minder middelen werden al uit de nieuwbouwmarkt gedreven en dreigen nu helemaal uit de boot te vallen. Zij kunnen de renovatie gewoon niet betalen. Wie een slecht gelegen, niet duurzame woning wenst te verkopen staat voor een hopeloze situatie.’

Copyright: Heylen Vastgoed, Nikita Duchie

Pieter-Jan Meulendijks, Heylen Vastgoed.

Dubbel zo dure renovatie

De verbouwingskost is sterk toegenomen. Vroeger hielden de kopers van een bestaande woning rekening met een renovatie over een langere periode, die 50.000 euro kostte. Pieterjan Meulendijks (Heylen Vastgoed Herentals): ‘Nu kost een renovatie al snel 70 tot 100.000 euro, te betalen over een periode van vijf jaar. En wie echt kwaliteit wil, komt aan 130 tot 140.000 euro extra. Dan moet je al van behoorlijke komaf zijn. Of eerst wat langer sparen om de eigen middelen voor de aankoop neer te kunnen leggen. Uiteraard heeft dat alles invloed op de transactiesnelheid van bestaande woningen.’

‘Vroeger plaatsten jonge gezinnen een nieuwe keuken of badkamer in hun pas gekochte woning en waren ze gesteld met een extra-uitgave van 50.000 euro’, zegt Filip Dewael, voorzitter van Dewael Vastgoed. ‘Nu moeten ze dubbel zoveel uitgeven om de EPC-norm te halen. De gestegen rente drukt nog sterker op de betaalbaarheid. Bovendien schroefden de banken de kredietvoorwaarden aan. Bestaand verouderd vastgoed kent een dip, zoveel is duidelijk.’

Meulendijks stelt dat in zijn eigen regio Herentals twee jaar geleden een wat ruimere bestaande woning met een keuken zit- en eetkamer op het gelijkvloers, twee slaapkamers en een zolder werd verkocht aan 220.000 euro. Meulendijks: ‘Een gelijkaardig huis in dezelfde rij gaat nu voor 190.000 euro van de hand. Maar heel wat eigenaars staren zich blind op de prijzen van de topjaren 2020-2021. Ze hebben het er moeilijk mee dat hun woning plots met 10 procent gedaald is tegenover vroeger. Ze zullen ermee moeten leven. Vroeger konden we 90 procent van de bestaande woningen van voor 1990 binnen de maand verkopen. Nu duurt het vier keer langer.’ ‘Er staan heel wat verbrande panden op de markt‘, signaleert bestuurder Cedric Vanhencxthoven van Heylen.

Anderhalf jaar gewacht

Dat ondervond Nick Jurgen, die onlangs een woning kocht in het Kempense Olen. Hij had dat pand al langer op het oog. ‘Anderhalf jaar hebben we moeten wachten eer de prijs realistisch werd’, getuigt hij. Uiteindelijk kocht hij het huis met een ruime tuin voor 240.000 euro, een kwart minder dan de vraagprijs. ‘Er was eerst geen onderhandelingsmarge bij de verkoper, die wat gefrustreerd was omdat niemand de prijs wilde betalen die vroeger in die buurt klaarblijkelijk normaal was’, vertelgt Jurgen, die rekent op een renovatiekost van 100 tot 150.000 euro. ‘Uiteindelijk werd ons geduld beloond.’

Ook Jasper V . (die liever anoniem blijf) moest voor een woning in het nabijgelegen Herentals een tijd wachten tot de prijs met 15 procent zakte. ‘Het pand stond lang op de website te koop’, weet hij. ‘Het was oud en totaal niet geschikt om er onmiddellijk in te trekken. Helemaal strippen en renoveren is de boodschap. Voor heel wat gezinnen is dat een brug te ver omdat je nooit kan inschatten waar je uiteindelijk landt met de verbouwing.’

Nieuwbouw gewenst

Het profiel van de kopers van bestaand vastgoed wijzigt. Tien jaar geleden kochten dertigers een bestaande woning, om die op een rustig tempo te renoveren. Meulendijks: ‘Dezelfde woning wordt vandaag vooral gekocht door wat oudere koppels. Jongere gezinnen kiezen steeds meer voor het gemak: een nieuwbouwwoning waar per definitie geen werk aan is, maar die ook wat kleiner is. Jawel, die kost evenveel of zelfs meer dan een bestaande woning, maar ze zijn niet bereid om hun vrije tijd en geld te steken in de renovatie. Nieuwbouw neemt die zorgen weg. Instapklaar, minder oppervlakte én duurder is voor jonge mensen de norm. Als ze tenminste over een budget beschikken. Een kwaliteitswoning is voor steeds meer gezinnen onbetaalbaar.’

Vreemd genoeg is het momenteel echter erg rustig op de nieuwbouwmarkt, signaleert Johan Krijgsman, CEO van het makelaarsnetwerk ERA. ‘De investeerders in verhuurwoningen zijn weg’, stelt hij vast. ‘Ze waren de factor bij uitstek die de voorbije jaren de woningmarkt ondersteunden. Hun aandeel steeg van een kwart naar 40 procent van de aankopen. Eén op twee nieuwbouwappartementen werd gekocht door investeerders. Door de gestegen rente zoeken die nu massaal andere beleggingen op. Promotoren worden geconfronteerd met hogere bouwprijzen, maar kunnen die niet verrekenen. Ze hebben de keuze: minder marge nemen of hun organisatie afbouwen.’

Prijsstijging blijft uit

Volgens Krijgsman is één ding zeker: ‘De prijs van de woningen zal niet stijgen. Vroeger kon de eigenaar van een bestaande woning of een promotor wachten met de verkoop, wetend dat de prijs ooit zou stijgen naar het gewenste niveau. Die tijd is voorbij.’ Ook notaris Bart van Opstal, woordvoerder van de Notarisfederatie stelt vast dat heel wat bestaande woningen te koop staan, omdat de eigenaars bij de verkoop de hoop op een stevige meerwaarde blijven koesteren. ‘Stilaan zal duidelijk worden dat dit een illusie is, maar dat zal zijn tijd nodig hebben’, voorspelt hij. ‘Ondertussen blijven er heel wat oudere huizen lang te koop staan, wegens te duur in de markt gezet. Het kan nog wel een jaar duren eer de verkopers wat realistischer worden.’

Meulendijks signaleert de voorbije weken al een lichte stijging van het aantal transacties. Het feit dat de oude prijzen passé zijn, sijpelt langzaam door. ‘Het is de taak van de makelaars, die de lokale markt kennen, om de kopers te adviseren met aangepaste prijzen. Dat was niet altijd gemakkelijk, wat sommige collega’s ertoe aanzette om kopers te lokken met prijzen van vroeger. Om die panden dan inderdaad niet verkocht te krijgen. Er was dus heel wat frustratie op de woningvastgoedmarkt, bij kopers, verkopers, makelaars én promotoren.’

‘Makelaars moeten hun klanten realiteitszin bijbrengen‘, vindt ook Krijgsman. ‘Professionalisme betekent niet dat je zegt wat de klant graag hoort. Teveel panden in het onderste segment van de woningmarkt geraken zo verbrand. Mensen die dromen van de hoge prijzen van vroeger, zijn eraan voor de moeite.’

Afkoeling onvermijdelijk

Johan Van Gompel noemt de afkoeling van de prijzen van bestaand vastgoed ‘onvermijdelijk’. ‘De verkopers kunnen zich maar een beperkte tijd aan de illusie van de vroegere topprijzen spiegelen. Maar ze kunnen zich niet blijven verzetten tegen de markt. Die was trouwens al een tijd op sommige locaties oververhit. De zeepbel is zich nu zachtjes aan het leeglopen en op zich is dat geen slechte zaak. Een economie is niet gediend met een oververhitte vastgoedmarkt.’

onderhandelingsmarge

Prijzen onderkant huizenmarkt in dalende lijn