De nieuwe Vlaamse regering heeft aangekondigd dat de woonbonus met ingang van 1 januari 2020 zal worden afgeschaft. Sindsdien zijn er al veel meningen geweest over de voor-en nadelen van deze woonsubsidie naast de mogelijke gevolgen van de afschaffing ervan. In elke visie zit wel wat waarheid, ook in die van de kersverse Vlaamse minister-president.

Voor ik u mijn mening verder opdring, ben ik gezien het onderwerp moreel verplicht mijn beroep kenbaar te maken. Ik ben projectontwikkelaar. Maar wees gerust, u zal merken dat ik niet voor mijn winkel pleit.

Een perverse prijsstijging… wie had dat gedacht!?

De woonbonus jaagt de huizenprijzen de lucht in. Dat is volgens experts het belangrijkste nadeel van de woonbonus, zegt Jan Jambon. Of dit het belangrijkste nadeel is, weet ik zo nog niet, maar een prijsstijging is inderdaad een belangrijk gevolg. Dat heeft weliswaar niets te maken met de specificiteit van de woonbonus zélf. Het is een logisch en consequent gevolg van elke subsidie of fiscale aftrek voor de aankoop van producten en diensten. Geef vanaf morgen elke Vlaming € 0,20 subsidie voor de aankoop van een pakje chips met paprikasmaak en ik verzeker u dat binnen de kortste tijd alle fabrikanten de prijs van hun paprikachips zullen verhogen.

It’s the economy, stupid!

In een vrij functionerende markt wordt de prijs bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. De initiële prijs van een pakje chips was dus de prijs die de fabrikant op dat ogenblik het meeste marge opleverde. Een hogere prijs zou meer marge per pakje opleveren, maar minder verkochte pakjes en een lager eindresultaat. Door de consument twintig cent te geven voor datzelfde pakje chips, zal deze bereid zijn om een prijsverhoging te aanvaarden die +/- dezelfde is als de subsidie. Dan betaalt de klant nog steeds hetzelfde bedrag als ervoor.

Voorwaarde is wel dat alle voor de klant relevante chipsfabrikanten de prijs samen en in dezelfde mate verhogen. Anders zou een prijsverschil de klant kunnen overhalen om naar een goedkoper merk over te stappen. Dus als de prijsstijging door een subsidie of fiscale aftrek vermeden en teruggeschroefd moet worden, dan ben ik vragende partij. Weg met het subsidiebeleid!

Subsidies zijn niet systematisch prijsverhogend

Jambon moet niet enkel de werking en omgangsvormen van het Vlaams Parlement nog wat leren kennen, maar ook de beginselen van de marktwerking. Hij liet zich namelijk ontvallen dat de woonbonus de prijzen blijft omhoog stuwen. Onzin! De woonbonus is een vast bedrag dat jaarlijks in mindering wordt gebracht van het belastbaar inkomen. Een subsidie die men dus krijgt via een korting op de inkomensbelasting. In het voorbeeld van het gesubsidieerde pakje paprikachips gaat het ook om een vast bedrag.

Zoals ik reeds zei, zorgt de overheidssponsoring van twintig cent bij de aankoop van een pakje chips voor een éénmalige prijsstijging die het ideale evenwicht tussen vraag en aanbod herstelt, waardoor de fabrikant opnieuw verzekerd is van het hoogste rendement. Indien de subsidie ongewijzigd blijft en de fabrikant zou tóch de prijs opnieuw verhogen, wordt het evenwicht verbroken en zal de omzet én vooral de marge dalen.

In de federale Kamer waar Jambon de voorbije legislatuur ’t één en ’t ander nog kost bepaale’ als lid van veruit de grootste regeringspartij, bleek het inzicht met betrekking tot de perversiteit van sommige beleidseffecten nog niet aan de orde. De automatische indexering van de lonen zorgt namelijk wél voor een systematische stijging van de prijzen van de indexkorf. Prijzen stijgen, lonen stijgen, dus prijzen stijgen, dus lonen stijgen, dus… u snapt het wel. Voor zover ik weet blijft de loonindexering bestaan.

Dure bakstenen

Het klopt natuurlijk wel dat de prijzen van onze woningen, zowel nieuwbouw als bestaand patrimonium, steeds stijgen en we op een periode van een decennium telkens geconfronteerd worden met een gemiddelde stijging van enkele tientallen procenten. Als niet de woonbonus daarvoor zorgt, wat dan wel? Een resem oorzaken ligt aan de basis van deze blijvende, redelijk forse stijging.

De allerbelangrijkste is zoals steeds in een vrije markt: de verhouding tussen vraag en aanbod. De bevolkingstoename, de groeiende groep alleenstaanden, jongeren die vroeger het ouderlijk huis verlaten, het aantal woningen dat niet meer geschikt is voor bewoning, speculatie van grondeigenaars en last but not least: een ruimtelijk ordeningsbeleid dat compleet achterhaald is, zorgen allemaal mee voor een hoge vraag en een te klein aanbod. Zolang dit onevenwicht er is, zal de prijs blijven stijgen. Omdat de woningmarkt in zulke mate afhangt van enerzijds regelgeving en anderzijds grondbezit, is de overheid zowat dé belangrijkste regulator van de aanbodzijde. Via ruimtelijke ordening, fiscaliteit en sociale zekerheid heeft zij een monopolie op het woonaanbod.

De ruimtelijke waardebepaling

Zuhal Demir is aangesteld als minister van de belangrijkste Vlaamse bevoegdheid: ruimtelijke ordening. In haar pakket zit ook energie, een goede en logische combinatie. Dat er ook justitie, ordehandhaving en toerisme aan toegevoegd is, lijkt dan weer aan te geven dat men het belang van ruimtelijke ordening niet begrijpt. De regels en principes die bepalen waar, wat en hoe de omgeving vorm mag of moet krijgen, zijn één van de grootste pijnpunten van Vlaanderen. Het historisch slechte beleid hierrond heeft ervoor gezorgd dat we vandaag op allerlei domeinen, van wonen over mobiliteit tot werken, in een impasse zijn terechtgekomen.

Ruimtelijke ordening is waarschijnlijk de meest complexe materie met de grootste rechtstreekse en onrechtstreekse impact op de samenleving. Zo heeft de regelgeving een enorme impact op de aanbodzijde van huisvesting en dus ook op de prijs. Minister Demir ging haar het voorbije weekend wat inlezen om maandagmorgen op de vragen van Michaël Van Droogenbroeck te kunnen antwoorden… dat belooft! Ik zal binnenkort alvast mijn beperkte bijdrage leveren en een stuk schrijven over deze erg belangrijke overheidstaak. Wordt vervolgd.

Lokale overheden ontvoogd en ontspoord

Die oh zo belangrijke en complexe ruimtelijke ordening wordt op de koop toe grotendeels ingevuld door de lokale overheden. Door Jean den bakker en Mieke de coiffeuse. Of met wat geluk door Albert de advocaat en Cathérine de architecte. Veruit de meeste van onze gemeenten zijn ontvoogd en zelf bevoegd voor de inplanting van de omgeving. De provincie heeft nog een superviserende functie, maar enkel wanneer het om hele grote projecten gaat of wanneer de burger niet akkoord gaat met de gemeentelijke richtlijnen of beslissingen.

In elke gemeente verschillen de stedenbouwkundige voorschriften en worden er voor gelijkaardige ruimtes totaal verschillende RUP’s (ruimtelijke uitvoeringsplannen, nvdr) opgemaakt. Telkens met de visie van de lokaal verkozen gemeenteraadsleden. Los van de expertise waar deze visie al dan niet op gestoeld is, moet de gemeenteraad rekening houden met de begroting. De inrichting van de ruimte kost vanzelfsprekend veel geld en veel van die inrichting is openbaar van aard: straten, voetpaden, nutsvoorzieningen, pleintjes, parken en perken, parkeervoorziening en sociale huisvesting.

Lege dorpskassa’s nopen de verkozenen reeds enige tijd tot wat opportunistische creativiteit. Bouwvergunningen voor projectontwikkelaars zijn zo een echte koehandel geworden, waarbij de ontwikkelaar instaat voor de creatie van zowat alle publieke infrastructuur. Gratis grondafstand ter aanleg van openbare wegenis, de aanleg van de wegenis zelf, uitbreiding van nutsvoorzieningen, aanleg van groen- en speelvoorzieningen, parkeerzones, enzovoort maken vaak deel uit van de aanvraag tot bouwen. In sommige gemeenten kent het opportunisme geen grenzen en vraagt men een bouwtaks van duizenden en soms tienduizenden euro’s. Allemaal kosten die deels worden verrekend in de verkoopprijs van huizen en appartementen.

Bijna energieneutraal en bijna niet te betalen

Daarnaast is er nog de bouwkost. Zoals u weet, stijgen jaarlijks de prijzen van onze goederen en diensten. Dat heet inflatie en dat is goed voor de economie en de welvaart. Deflatie wil niemand, vraag maar aan de Japanners die in Brussel Manneke Pis staan te fotograferen. De streefinflatie bedraagt zo’n 2 %. Dit percentage garandeert het beste een duurzame en stabiele economische groei. De bouwkost stijgt sinds het begin van deze eeuw echter meer dan dubbel zoveel als de inflatie. Dit wordt zowat volledig veroorzaakt door de energetische bouwvoorschriften die elk jaar strenger worden. Enorme hoeveelheden isolatie, superisolerend buitenschrijnwerk, luchtdichte afwerkingsmaterialen, ventilatiesystemen die de nadelen van de luchtdichtheid compenseren, regenwatergebruik en -verwerking, hernieuwbare energiesystemen, extra elektriciteitsinfrastructuur voor laadpalen, groendaken, enzovoort.

Er zal zeker een periode geweest zijn waarin de kopers van een nieuwe, beter geïsoleerde woning de extra bouwkost na verloop van tijd terug verdienden. Maar of de daling van de energieverbruikskost nog steeds de stijging van de bouwkost compenseert, lijkt me nogal twijfelachtig. Ik vraag me trouwens ook af of de positieve impact op de klimaatopwarming zoveel groter is dan de negatieve gevolgen. Al deze extra materialen moeten geproduceerd, vervoerd en geplaatst worden. Later komen ze ook in het bouwafval terecht, hetgeen niet makkelijk recycleerbaar is. Er zal zeker een positieve impact zijn geweest en misschien nog steeds zijn, maar wat is nog de netto stijging van deze impact de voorbije vijf jaar en de komende jaren tot men het label energieneutraal bereikt?

Tussenpersonen, weggesmeten geld!

Nu ga ik niet veel vrienden maken, maar als ik u de gelaagdheid van de dure woningprijzen uit de doeken wil doen, dan moet alles aan bod komen. Het verkopen van een woning is zeer makkelijk en spotgoedkoop. Op Immoweb kijkt u wat een woning als de uwe ongeveer kost. U bepaalt dan of u het onderste uit de kan wil halen of liever een vlotte en snelle verkoop wil realiseren. Dan volgt u de simpele stappen op de website om uw zoekertje te publiceren. U trekt natuurlijk foto’s van uw netjes opgeruimde huis als buiten het zonnetje schijnt en hopla… te koop!

Als u iets niet goed weet, zoals de kadastrale gegevens of het EPC-attest, dan belt u even naar uw notaris. Die zal u dat gratis uitleggen, want straks ontvangt hij een mooi ereloon van de kopers. Dan volgt de ontvangst en rondleiding van kandidaat-kopers. Wie beter dan uzelf kan vertellen over uw woning en de omgeving? Mankementjes? Toon ze gerust, dat wekt vertrouwen op! En… verkocht aan vraagprijs! Hiervoor betaalt u bij een makelaar gemiddeld zo’n € 10.000. Ik zeg niet dat ik de meerwaarde van een makelaar niet waardeer. Ik werk er heel soms ook mee samen. Wat ik wél zeg is dat de kostprijs totaal niet in verhouding staat met de prestatie en dat dit er mee voor zorgt dat de prijzen van vastgoed zo hoog zijn.

De brave ontwikkelaar en de stoute grondeigenaar

Dat zeg ik natuurlijk maar om u op te jutten. Ook de ontwikkelaar profiteert mee van het tekort aan woonsten die te koop staan. De prijs kan stijgen zolang de kopers deze betalen en de ontwikkelaar alles verkocht krijgt. Weinig verkopers die niet het maximale rendement opzoeken. Anderzijds zijn er heel wat ontwikkelaars die de boeken moeten neerleggen omdat de marges dalen door al wat ik hierboven heb beschreven. Diegenen die het meest profiteren van het onevenwicht op de woonmarkt, zijn de eigenaars van bouwgrond. Ook zij dragen trouwens bij tot het aanbodtekort omdat zij speculeren op waardestijging van hun grond. By the way, ook grote ontwikkelaars hebben heel wat grond in portefeuille die ze bewust nog niet aansnijden…

Ten aanzien van onze ministers

Minister Diependaele, minister Demir en minister-president Jambon, ik ben verheugd dat u de perverse effecten van subsidiebeleid opspoort en aanpakt. Maar probeer wel telkens het gehele plaatje te overschouwen vooraleer u een nieuwe perversiteit creëert. Als N-VA zich een weg in de federale regering onderhandelt, zorgt u er dan ook voor dat men de gevolgen van de loonindexatie en de gesponsorde bedrijfswagens eens onderzoekt? Of worden die dan overgeheveld naar onze Vlaamse natie?

prijspeil

Huisje, tuintje… woonbonus