Er valt niet aan te ontkomen dat de economie van denkbeeldige rijkdom
vervangen wordt door de economie van reële en harde activa.

Vladimir Poetin, 17 juni 2022

In september 2021 opperde ik dat het debacle met het Chinese bouwbedrijf Evergrande wel eens het einde van de mondiale vastgoedgekte zou kunnen inluiden. Het grote gevaar was dat de rente wereldwijd zou stijgen, in navolging van de inflatie. Zodoende zou de financiering van vastgoed plots een pak duurder worden. En dat, nadat het na een ellenlange hausse peperduur geworden was.

Veel helderziendheid was daar natuurlijk niet voor nodig. Ook The Economist waarschuwde bijvoorbeeld dat de vastgoedrally zich zou vertragen, al zou er geen ‘bust’ volgen. Allicht komt die bust er wel degelijk: op zijn minst sommige segmenten van de gigantische vastgoedmarkt gaan voor de bijl. In navolging van de andere componenten van de Alles-bubbel (obligaties, aandelen, digitale munten, NFT’s, enzovoorts).

Rentegevoelig

Als een van de meest rentegevoelige onderdelen van die Alles-bubbel gaat vastgoed sowieso enigszins in waarde dalen. Zeker in reële termen, en allicht ook nominaal.

In Nederland kregen huisprijzen in het tweede kwartaal trouwens al een historisch ongeziene dreun te verduren: ze gingen met 5,8% onderuit, en dat terwijl de inflatie er momenteel boven de 10% staat. De Duitse huisprijsindex liet in augustus eveneens een eerste daling noteren. Ook de Europace huisprijsindex laat een duidelijke daling zien. In Vlaanderen heet het, eufemistisch, dat we naar een kopersmarkt evolueren.

In Nieuw-Zeeland is de crash overigens al een poosje bezig. In de Verenigde Staten is er sprake van een nakende ‘big chill’ en in Groot Britannië wordt de eerste daling verwacht voor deze maand.

Tijdelijk?

Sommigen menen dat de opflakkering van de inflatie en bijbehorende stijging van de rente tijdelijk is. Die zou namelijk louter een gevolg zijn van de pandemie, de oorlog in Oekraïne en onze reactie erop. Daarna zou de rente weer dalen.

Anderen zien een meer structurele verandering en dus permanent hogere rentes of een permanente en welkome normalisering van de rente. Vaak terugkerende thema’s daarbij zijn de wereldwijde lage of negatieve groei van de werkende bevolking, annex stevige groei van de cohorte van ouderen en de te lage investeringen in fossiele energiebronnen.*

Financiële repressie

Financieel strateeg Russell Napier wijst op nog iets anders: doordat de overheid garanties biedt voor leningen, is de geldgroei volgens hem onafhankelijk geworden van de rente van centrale banken. Hij voorspelt een inflatie van 4 à 6% voor onafzienbare tijd.

De strijd tussen overheden (steun en stimulus) en centrale banken (beteugeling) gaat door de overheden gewonnen worden. (Voor zover die banken de strijd tegen chronisch hoge inflatie überhaupt kunnen winnen zonder zware schade te berokkenen aan een economie.)

Dit betekent dat de rente in reële termen wél zeer laag gaat blijven staan. In die zin komt er helemaal geen normalisering: je krijgt dan misschien weer vier procent op een overheidsobligatie op tien jaar. De inflatie gaat een pak hoger liggen. Financiële repressie wordt het pijnlijke leitmotiv van de komende 15 tot 20 jaar.

Back to the 70ties

Het is de terugkeer van de jaren 1970. Al gelooft econoom Nouriel Roubini, bijvoorbeeld, dat die jaren 1970 maar een opwarmertje waren, vergeleken met wat ons dit decennium te wachten staat. Maar hij moet zijn eretitel (Dr. Doom) natuurlijk alle eer aandoen.

In elk geval: waar de babyboomers in de jaren 1970 opgroeiden, gaan ze nu op pensioen. En waar de OPEC de olieprijs in diezelfde jaren 1970 de hoogte injoeg, leidt de groene transitie ons nu regelrecht naar een nieuwe oliecrisis.

Onder de piek

In reële termen staat olie overigens nog altijd onder de piek van eind de jaren 1970. Net zoals (USD) goud, geplaagd als het is door een combinatie van stijgende nominale rentes, relatief lage langetermijn-inflatieverwachtingen en een immer hoger koersende USD.

Goed om weten, in dit verband, is dat olie-investeringen inmiddels de op een na grootste positie innemen in de portefeuille van de legendarische investeerder Buffet (de grootste positie blijft Apple).

Voorspellen is moeilijk

De boutade wil dat dat voorspellen moeilijk is, zeker wat de toekomst betreft. In dit verband hebben de financiële media van niemand lessen te leren. Zo had een financieel journalist in 1980 bizar genoeg een ‘déjà vu’-gevoel met de piek van 1968.

Nominaal stond de beurs in 1980 inderdaad ongeveer op de piek van 1968 (of 1966). In reële termen was ze echter, na een van de grootste beursdebacles ooit, maar liefst 70 à 80% in waarde gezakt. Ze was dan ook, helemaal in tegenstelling met zijn ‘gevoel’, klaar voor een epische klim.

Pikant detail: hij eindigde zijn artikel wel met een verwijzing naar een obscuur computerbedrijf dat op het punt stond beursgenoteerd te worden: Apple.

Het nieuwe normaal

Achteraf gezien werd rond 1980 de kiem gelegd van de Alles-bubbel. Hij begon zich eind de jaren 1990 al duidelijk te manifesteren met de dot-com bubble (de internetbubbel, nvdr) en heeft sindsdien, aangedreven door steeds lagere rentes, enkel grotere proporties en gekkere vormen aangenomen.

Vandaar dat hij uiteindelijk de Alles-bubbel gedoopt werd. Bubbel werd het nieuwe, alles overheersende normaal.

Het nieuwe nieuwe normaal

Je zou de Alles-bubbel dan ook de Zombie-bubbel of de ‘Comeback-bubbel’ kunnen noemen. Doet hij dit opnieuw? Of drijft een sterk stijgende olieprijs (en verouderende bevolking) deze keer een staak door het hart (of het hoofd) van de zombie?

Het blijft hoe dan ook gissen. Maar het feit dat de 40-jarige dalende trend van de 10-jarige rente recent doorbroken werd, doet vermoeden dat de Alles-bubbel geen nieuw leven beschoren zal zijn.

Het nieuwe nieuwe normaal wordt op zijn eigen manier behoorlijk excessief en dus allesbehalve normaal. Maar de dolle decennia van de Alles-bubbel liggen naar alle waarschijnlijkheid definitief achter ons.

Voetnoot

* Zoals in een vorig stuk al stond, wordt de impact van het beleid van centrale banken op de inflatie zwaar overschat. Een van de belangrijkste determinanten van de algemene trend van de inflatie lijkt de bevolkingsstructuur te zijn. Dat er relatief veel werkenden versus niet-werkenden (jong en/of oud) zijn, vertaalt zich in desinflatie en omgekeerd. (En door de globalisering kwamen er de jongste decennia enorm veel werkenden bij.) Desinflatie staat een centrale bank toe haar rente systematisch te verlagen, met bubbels in financiële activa als volstrekt genegeerd maar nefast neveneffect. Een trend van hogere inflatie kan ze niet keren. Ze kan die trend hoogstens tijdelijk onderbreken door een recessie uit te lokken wanneer de inflatie te gortig wordt.

rentedaling

Peter Vanden Houte (ING): ‘Dieptepunt in vastgoed lijkt achter de rug’

Komt de ‘Alles-bubbel’ nog eens terug?