‘Brussel jaagt de potentiële investeerders in kantoren uit de hoofdstad door de hoge vastgoedbelasting’, zegt Tanguy Jonckheere, vastgoedadviseur van de bedrijfsconsultant Ayming. ‘Nogal wat klanten beslisten om een project in de hoofdstad niet op te starten of de financiering ervan af te zeggen, nadat ze het fiscale plaatje grondig hadden bekeken. Ze vluchten heel dikwijls naar de Vlaamse rand.’

Jonckheere baseert zich op een onderzoek, dat de lokale en regionale belastingen op kantoren in kaart brengt. De belangrijkste belasting op elke vastgoedeigendom is de onroerende voorheffing, de belasting op het kadastraal inkomen (KI). Daar zit de gewestbelasting in (in Vlaanderen 3,97 procent; in Brussel en Wallonië 1,25 procent), maar daar bovenop heffen de provincies en de gemeenten nog eens opcentiemen.

Gemiddeld bedraagt de onroerende voorheffing voor het hele land jaarlijks 50,53 procent van de waarde van het KI. Maar de gemeentelijke verschillen zijn vrij groot: van een heffing van 28,6 procent van het KI in Sint-Martens-Latem tot 66 procent in Schaarbeek en 67,62 procent in Alveringem.

Weinig verschil

In de gemeenten in het Brusselse gewest bedraagt de gemiddelde onroerende voorheffing 54,63 procent van de waarde van het KI. In Vlaanderen is dit 46,39 procent. Dat regionale verschil tussen de onroerende voorheffingen is dus niet zo groot.

Er ontstaat wel een kloof, omdat ettelijke gemeenten en provincies ook nog eens aparte vastgoedbelastingen invoeren. Zo belasten gemeenten dikwijls een bedrijfsvestigingof kantooroppervlakte. Voor een kantoor van 5.000 vierkante meter vestigt Ganshoren als koploper in deze categorie bijvoorbeeld een taks van 176.000 euro, dubbel zoveel voor een vergelijkbaar gebouw in bijvoorbeeld Vorst. Veel Vlaams-Brabantse gemeenten hebben deze belasting niet.

Ook heffen sommige gemeenten een belasting op parkeerplaatsen. Ayming berekende de hoogte van deze belasting voor kantoorgebouwen met een kadastraal inkomen van 100.000 euro. Die loopt bijvoorbeeld op tot jaarlijks 18.000 euro voor de onderzochte parkings in Elsene. Verder voert Brussel voor eigenaars van niet-residentiële gebouwen een Brusselse Gewestbelasting (BGB) in. Voor de gebouwen uit de steekproef leidt dit tot een taks van gemiddeld 29.281 euro.

Fiscale scheeftrekking

Al deze taksen leiden tot een ernstige scheeftrekking, berekent Ayming. Voor een kantoortoren in Ganshoren betaalt de eigenaar elk jaar 323.046 euro taksen, terwijl de belasting voor een gelijkaardig gebouw in Zaventem een vijfde bedraagt: 64.259 euro.

‘Het is logisch dat de belasting voor een kantoor in de Europese wijk hoger is dan voor een vestiging in de rand van het gewest’, geeft Jonckheere toe. ‘Maar de verschillen zijn te groot. Zelfs in de rand van Brussel is de belasting bijzonder hoog in vergelijking met de rest van het land. In Evere betaal je voor de onderzochte gebouwen elk jaar 269.061 euro, terwijl je aan de overzijde van de grens in Zaventem bijna een derde betaalt.’

De gevolgen laten zich raden. ‘Waarom zou een bedrijf een hoge huur betalen voor een kantoor in Evere, terwijl het zich een halve kilometer in Diegem veel goedkoper kan vestigen’, stelt Alexis Spaas van ION, dat kantoor-, winkel- en residentieel vastgoed ontwikkelt, ook in Brussel. ‘Het gevaar voor leegstand in de Brusselse rand werd echt een probleem. Investeerders weten dat ook. Ze verhuizen liever naar de Vlaamse rand, die een serieuze kantoorboost kreeg.’

‘Brussel belast zich zo uit de kantoormarkt’, besluit Tanguy Jonckheere (Ayming). ‘Als Brussel de kantoren zwaar blijft belasten, zullen bedrijven gewoon wegblijven uit bepaalde wijken en zijn er almaar minder kantoorgebouwen om te belasten.’

Kantoren worden appartementen

Spaas stelt vast dat de eigenaars de fiscale factuur in veel Brusselse wijken moeilijk kunnen doorrekenen aan de gebruikers. ‘Lege kantoren verkommerden op onaantrekkelijke locaties’, zag hij. ‘Daarom werden heel wat kantoorgebouwen in Brussel na de impact van de financiële crisis op de vastgoedmarkt sinds 2010 herontwikkeld tot woontorens.’

Dat is positief voor de inwoners van Brussel, omdat die moderne woontorens meestal extra kwaliteit en duurzame projecten op de markt brengen. Het is ook een goede zaak voor het kantoorsegment, omdat minder aantrekkelijk aanbod uit de markt wordt gehaald. Spaas: ‘Ik hoop dat de ergste malaise op de Brusselse kantoormarkt in veel wijken ondertussen achter de rug is. Toch moeten de overheden beseffen dat te hoge huurprijzen bedrijven uit Brussel weghouden en de gemeenten en het gewest verarmen.’

woontorens

‘Brussel belast kantoren weg naar Vlaamse rand’