fbpx


Binnenland, Economie

Zal regering huurvastgoed zwaarder belasten?

Huidig systeem achterhaald



Het leven van een regeringspartij is niet makkelijk. Hervorm je een totaal fout gegroeide situatie in de fiscaliteit, dan krijg je een woedende menigte achter je aan die momenteel profiteert van het status quo. Dit terwijl de rest van de maatschappij die zijn voordeel doet met de hervorming hier niet om geeft of stilzwijgend aan de zijlijn blijft staan. Laat je de situatie echter zoals ze is, dan krijg je na verloop van tijd fiscale gedrochten die op een gegeven…

Niet ingelogd - Plus artikel - log in of neem een gratis maandabonnement

U hebt een plus artikel ontdekt. We houden plus-artikels exclusief voor onze abonnees. Maar uiteraard willen we ook graag dat u kennismaakt met Doorbraak. Daarom geven we onze nieuwe lezers met plezier een maandabonnement cadeau. Zonder enige verplichting of betaling. Per email adres kunnen we slechts één proefabonnement geven.

(Proef)abonnement reeds verlopen? Dan kan u hier abonneren.


U hebt reeds een geldig (proef)abonnement, maar toch krijgt u het artikel niet volledig te zien? Werk uw gegevens bij voor deze browser.

Start hieronder de procedure voor een gratis maandabonnement





Was u al geregistreerd bij Doorbraak? Log dan hieronder in bij Doorbraak.

U kan aanmelden via uw e-mail adres en wachtwoord of via uw account bij sociale media als u daar hetzelfde e-mail adres hebt.








Wachtwoord vergeten of nog geen account?

Geef hieronder uw e-mail adres en uw naam en we maken automatisch een nieuw account aan of we sturen u een e-mailtje met een link om automatisch in te loggen en/of een nieuw wachtwoord te vragen.

Uw Abonnement is (bijna) verlopen (of uw browser moet bijgewerkt worden)

Uw abonnement is helaas verlopen. Maar u mag nog enkele dagen verder lezen. Brengt u wel snel uw abonnement in orde? Dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Heeft u een maandelijks abonnement of heeft u reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw abonnement bij voor deze browser en u leest zo weer verder.

Uw (proef)abonnement is verlopen (of uw browser weet nog niet van de vernieuwing)

Uw (proef)abonnement is helaas al meer dan 7 dagen verlopen . Als uw abonnementshernieuwing al (automatisch) gebeurd is, dan moet u allicht uw gegevens bijwerken voor deze browser. Zoniet, dan kan u snel een abonnement nemen, dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw gegevens bij voor deze browser of check uw profiel.


Het leven van een regeringspartij is niet makkelijk. Hervorm je een totaal fout gegroeide situatie in de fiscaliteit, dan krijg je een woedende menigte achter je aan die momenteel profiteert van het status quo. Dit terwijl de rest van de maatschappij die zijn voordeel doet met de hervorming hier niet om geeft of stilzwijgend aan de zijlijn blijft staan. Laat je de situatie echter zoals ze is, dan krijg je na verloop van tijd fiscale gedrochten die op een gegeven moment je belastingsysteem onlogisch maken.

België belast fictieve huurinkomsten

Een van die gedrochten in België is de manier hoe onze overheid de inkomsten uit huurvastgoed in dit land belast. In ieder normaal land zou dit redelijk simpel zijn. Je pakt gewoon de reële inkomsten en je belast ze tegen een bepaald tarief. Klaar. Je kan eventueel nog werken met gedeeltelijke vrijstellingen of progressieve belastingen, maar wanneer je huurinkomsten wilt belasten doe je dat op basis van de huur die je binnen krijgt. Wat zou je anders doen?

Echter maakt België zijn reputatie waard om het toch altijd net iets anders te doen. 45 jaar geleden, in 1975 (hetzelfde jaar dat Nederland besloot een autogordel te verplichten trouwens), voerde België het kadastraal inkomen in. Verhuurde je toen je vastgoed aan een particulier in België, dan betaalde je een belasting hierop op basis van het kadastraal inkomen. Oftewel het ‘geschatte normale netto-inkomen’ indien je een huis zou verhuren. Dit systeem is tot de dag van vandaag in gebruik in België en nooit meer aangepast. Na 45 jaar hetzelfde systeem te gebruiken, is deze ‘schatting’ echter een draak van een systeem dat ook moeilijk te ontmantelen is.

Schattingen zijn maar fractie van de werkelijke huurinkomsten

Laat ons als voorbeeld een appartement in Gent nemen met een kadastraal inkomen van 1000 euro.  Na indexering krijg je dan een nettowaarde van de jaarlijkse huur van 1849 euro. Wie verder rekent en dit naar een bedrag op maandbasis omzet, komt uit op een nettowaarde van de maandelijkse huur van 154 euro. Wie de huurprijzen kent in dit land weet dat dit een schromelijke onderschatting is en ver ligt van de realiteit.

De regering die het kadastraal inkomen tot leven bracht wist dit ook. Daarom heeft men in de oorspronkelijke wet opgenomen dat het kadastraal inkomen iedere 10 jaar moest geactualiseerd worden, al is dit in de praktijk er nooit van gekomen. Het resultaat? Een zeer gunstige behandeling voor verhuurders die op deze manier inkomsten kunnen verwerven en er verhoudingsgewijs amper belastingen op te betalen.

Europa zet het oude huis in lichterlaaie

Echter is er momenteel een kleine bom ontploft in dit dossier. Zo heeft het Europees Hof van Justitie België veroordeeld tot een boete van twee miljoen euro en dwangsom van 7.500 euro per dag zolang de Belgische fiscus buitenlandse woningen en binnenlandse woningen anders belast. Zo neemt de Belgische fiscus de buitenlandse werkelijke huurinkomsten wel als belastingbasis terwijl ze in België het systeem van kadastraal inkomen blijft gebruiken.  

Dit roept vragen op. Want het systeem van kadastrale inkomsten valt in het buitenland niet te repliceren. Ondermeer omdat België het enige land in de Europese Unie is dat geen belasting heft op de reële huurinkomsten, maar op een fictief inkomen.

Huurinkomsten zijn fiscale doos van Pandora

Hierdoor komt de Belgische regering in een lastig pakket, want het openen van dit dossier is zowat de doos van Pandora in de fiscaliteit. Ga je belasten op basis van de echte huurinkomsten, dan zullen een pak Belgen met grote kans veel meer belastingen moeten betalen op hun huurinkomsten. Zo becijferde de Hoge Raad van Financiën eerder dit jaar al dat indien men zou werken met de werkelijke huurinkomsten min een kostenforfait van 40 procent, de belastingfactuur zou verdubbelen voor verhuurders.

Het is dan ook met grote verwachting uitkijken naar wat de regering zal doen. Vermoedelijk zal het een bric-à-brac oplossing worden à la belge, want CD&V minister van Financiën Vincent Van Peteghem liet gisteren in de kamer nog weten dat hij niet zal raken aan de belasting op huurvastgoed in België. Je moet echter al met zeer creatieve oplossingen komen om het huurvastgoed in het buitenland op dezelfde manier te belasten als in België. Het systeem in België is immers uniek en andere landen hebben geen gelijkaardig kadaster.

Belangrijk om op te merken is dat het al bij al gaat om relatief beperkte bedragen die de fiscus kan opstrijken in het buitenland. Dit komt onder meer omdat België een vrijstelling geeft aan landen als Spanje, Italië, Frankrijk en Portugal en daar geen belastingen int. Als regering is het dan ook aanlokkelijk om hier op te focussen in plaats van een vastgoedrel te ontketenen.

Beleid doet onzichtbaar toch pijn

Wat de regering ook doet, door niet in te grijpen is ze wel degelijk verantwoordelijk voor de side effects van dit beleid. Door decennia huurinkomsten interessant te belasten, zijn afgelopen regeringen mede verantwoordelijk voor de sterke stijging van de vastgoedprijzen. Zo hebben beleggers de afgelopen jaren de huizenprijzen verder opgepompt, onder meer omdat inkomsten uit huur nu eenmaal van een gunstig belastingregime genieten. Dit in het nadeel van jongeren en de onderkant van de maatschappij die hierdoor uit de markt geduwd worden.

Het is dan ook een moeilijke beslissing. De echte huurinkomsten belasten zorgt ervoor dat ook de vermogens meer gaan bijdragen, maar dan dreig je de volgende verkiezingen zwaar afgestraft te worden omdat je de massa treft. Ook al omdat verhuurders deze factuur minstens deels aan hun huurders zullen doorspelen na verloop van tijd. Een status quo of een oplossing à la belge zal de huidige onrechtvaardige situatie doen voortduren, terwijl er wel degelijk grote vastgoedhervormingen nodig zijn.

Registratierechten zijn te hoog

Zo betaal je in dit land nog steeds enorme registratierechten bij het kopen van je huis wat economisch een nachtmerrie is. Dit zorgt er immers voor dat mensen minder snel zullen verhuizen voor hun werk in tegenstelling tot in Nederland waar de registratierechten veel lager liggen. Dit arrest zou dan ook aangegrepen moeten worden om de hele vastgoedfiscaliteit te herdenken en ook deze belastingen te herbekijken. De plannen om tegen 2024 de belastingen op arbeid verder te verlagen en vermogen meer te belasten passen in dit kader, al zullen veel mensen vloeken wanneer ze beseffen dat vastgoed eigenlijk ook vermogen is.  

Het is dan ook de vraag of deze regering zal kiezen om te regeren of vooral de macht in handen wil houden. Tijd zal het leren, al tikt de Europese boeteklok onverbiddelijk door.

[ARForms id=103]

Stefan Willems

Stefan Willems is een zelfstandig beursanalist met als missie om financiële kennis te delen met de doorsnee Vlaming. Met zijn achtergrond in finance, en filosofie focust hij onder meer op financiële onafhankelijkheid, geluk en de mens. Meer: stefanwillems.be.