Architect Vincent Van Den Broecke: ‘Renovatieplicht maakt onderste laag woningmarkt onhaalbaar voor jonge mensen’

We stevenen in Vlaanderen af op een wooncrisis. De renovatieplicht, gekoppeld aan het EPC-certificaat, ligt mee aan de basis van het probleem. Dat vindt in elk geval architect-bouwexpert Vincent Van Den Broecke van Metier Experten. ‘We hebben in dit dossier de menselijke maat uit het oog verloren.’

Van Den Broecke is niet alleen architect maar ook bouwexpert. In zijn dagelijkse praktijk komt hij in aanraking met de problemen rond de EPC-certificaten en de daaraan gekoppelde renovatieplicht.

Wat is EPC eigenlijk en waar zitten de problemen?

Vincent Van Den Broecke: ‘Een EPC is een attest met het theoretische doel om een bepaalde energiezuinigheid van een gebouw in kaart te brengen. Het eerste probleem is dat de opleiding van de EPC-deskundigen te kort schiet. Ik wil geen afbreuk doen aan de intentie van die deskundigen, maar we merken dat het vaak gaat over mensen zonder bouwkundige achtergrond. Op dit moment is het EPC-attest geen goede tool om de energiezuinigheid van een pand te berekenen. Het is eerder een inventaris van ingrepen die al dan niet gebeurd zijn.’

Kan u een voorbeeld geven?

‘Een deskundige noteert in zijn verslag bijvoorbeeld dat er twaalf centimeter gevelisolatie is geplaatst, samen met twintig centimeter dakisolatie. Dat zou dan mee moeten leiden tot een bepaalde energiezuinigheid. Mijn grootste vraag en kritiek is dan of er wel is nagekeken of die isolatie er ook echt is? Want tussen een factuur en de realiteit op een werf zit al wel eens verschil. En als die isolatie er is, werd ze dan vakkundig en volgens de regels der kunst aangebracht? Want isolatie die bijvoorbeeld met open voegen is geplaatst, of dakisolatie zonder dampscherm of onderdak, zorgen ervoor dat het isolatiemateriaal minder performant wordt.’

‘En dat is mijn belangrijkste kritiek: het EPC-attest wordt opgemaakt door mensen die wellicht en ongetwijfeld beter dan ik weten waar je in de EPC-software welke factuur moet invullen, maar die onvoldoende de draagwijdte beseffen van de plaatsing en installatie van het materiaal of apparatuur zoals een ketel of warmtepomp. Ze gaan voorbij aan de vraag of iets correct is geplaatst.’

Om daar achter te komen moet je toch vaak een destructief onderzoek uitvoeren. Gaten boren en beschadigingen aanbrengen. Is het niet normaal dat veel eigenaars zoiets niet zien zitten? 

‘Om een degelijk onderzoek te doen, moet je inderdaad “destructief” te werk gaan. Hoewel je bij slechter afgewerkte woningen wel vaak via spleten en kieren al kan zien wat je moet zien. En als dat niet het geval is, of als een destructief onderzoek niet kan, zouden er op z’n minst foto’s moeten zijn als bewijs van wat er effectief geplaatst is. Daarop kan je dan ook zien of het correct geplaatst werd.’

‘Als we het EPC-attest ernstig willen nemen, moet destructief onderzoek deel zijn van het verhaal. Want nu gaan we te vaak uit van waarde bij ontstentenis: we gaan er van uit dat er geen isolatie is, of dat een woning uit een bepaald jaar voldoet aan de minimumnorm die toen gold. Ook facturen zeggen voor mij niet genoeg. Ik vind dat veel te licht en te vrijblijvend om zo’n attest betrouwbaar op te stellen. Laat staan om er dan een renovatieplicht aan te koppelen. Want het EPC-attest heeft een enorme impact op die wettelijke verplichting.’

U bent tegen de renovatieplicht?

‘Ja, om verschillende redenen. Ten eerste omdat ze een ontwaarding van het vastgoed beoogt. Ik ben het niet eens met het gegeven dat een verkoper moet inboeten omdat de koper verplicht wordt te renoveren.’

‘Daarnaast kloppen de inschattingen van de renovatiekosten op het EPC attest vaak niet. Die worden systematisch veel te laag ingeschat. En daarbij is het hele EPC-verhaal te sterk gedreven door technieken zoals zonnepanelen, zonneboilers of warmtepompen. Nu kan je op je oude F- of E-woning die zaken laten plaatsen en je score gaat fenomenaal naar beneden. Terwijl dat voorbijgaat aan de essentie van energiezuinig bouwen. Je moet in eerste instantie vooral kijken naar de gebouwschil: muren, buitenschrijnwerk en dak.’

‘Dat wordt nu secundair, als je er maar genoeg technieken tegenaan gooit. Zo span je de kar voor het paard. Ventilatiesystemen, zonnepanelen en warmtepompen pimpen je EPC-score, zonder dat je gebouw zelf er beter van wordt. EPB is een beetje in datzelfde bedje ziek.’

EPB? Wat is dat? 

‘Het EPB staat voor Energie Prestatie Binnenklimaat en is het attest, het onderzoek dat je moet uitvoeren bij elk vergunningsplichtig werk. Elke nieuwbouw of vergunningsplichtige renovatie heeft een EPB-dossiernummer. In de EPB-berekening zit de minimale isolatie-eis, de technieken zoals ventilatie en warmtepomp, maar ook eisen in verband met oververhitting.’

‘Voor mij is in die zin het EPC overbodig, net omdat het EPB al bestaat. Iedereen die vergunningsplichtige werken uitvoert is verplicht om die conform de normen uit te voeren.’

Hoor ik u nu pleiten voor een algemene renovatieplicht?

‘Nee, net niet. Ik pleit voor het afschaffen van de renovatieplicht omdat er voor elke vergunningsplichtige verbouwing al een verplichting bestaat om de EPB-normen te volgen. Dat houdt geen algemene renovatieplicht in, maar wel dat de werken conform de normen moeten worden uitgevoerd. En dat is prima.’

‘Met de renovatieplicht heeft de overheid een extra plicht opgelegd voor werken die níet vergunningsplichtig zijn. Het is wéér een verplichting die terechtkomt op de rug van de individuele eigenaar en vooral de mensen in de onderste laag van de vastgoedmarkt raakt.’

Waarom vooral dat segment? Die renovatieplicht treft toch iedereen die een ouder huis koopt, of het nu een rijhuisje of een villa is? Misschien dat de rijhuisjes wel nog beter af zijn, wegens ingesloten.

‘Het gaat toch vooral de mensen treffen uit het onderste segment. Neem nu een jong gezin dat een woning van € 300.000 wil kopen. Daar geraken ook mensen uit het onderste segment nog net aan, als ze maximaal lenen. Die konden vroeger een huis kopen en dan zien wat de toekomst bracht om te renoveren wanneer er financiële ruimte voor is. Dat waren vaak tien- of vijftienjarenplannen.’

‘Dat verhaal gaat nu niet meer op. Die mensen kunnen die € 300.000 nog wel op tafel leggen, maar worden nu verplicht daar binnen de vijf jaar 400.000 0f 450.000 van te maken. De bank gaat daar niet in mee. En als ze die dat wel doet, krijgen ze het niet afgelost. Eigenlijk zet je die mensen uit de markt. Daar heb ik heel veel moeite mee.’

Maar de prijzen van woningen met een slechte EPC-score zijn toch gedaald? Dat beweert ten minste minister van Omgeving Zuhal Demir.

‘Dat was de impliciete intentie van de renovatieplicht. Dan hebben we weer de ontwaarding voor de huiseigenaars, bij wie de eigen woning een belangrijke pijler van het pensioen is. De overheid haalt dat verhaal, dat ze gedurende decennia hebben gepromoot, onderuit.’

‘Maar die ontwaarding is in de praktijk niet opgetreden. In 2023 zagen we gemiddeld een ontwaarding van 1,6% van de woningen met een F- of E-label. Neem nu terug die woning van € 300.000: dat is dan een korting van € 4.800. Daarvoor wordt je dan wel met een renovatieplicht opgezadeld. Het riedeltje dat de renovatieplicht gecompenseerd wordt door de minderwaarde van die woningen gaat helemaal niet op.’

‘Vroeger kon je die woning kopen en dan gaandeweg renoveren. Nu wordt je geconfronteerd met een investering van zeker € 400.000, dat is 33% meer. En dat is niet meer haalbaar. Dus eigenlijk heeft de overheid wonen duurder gemaakt.’

Die mensen zijn gedoemd om levenslang te huren?

‘De huurmarkt zal wellicht aan belang gaan winnen, ook omdat de jonge generatie minder gefixeerd is op bezit en wel iets ziet in deelconcepten. Denk maar aan autodelen. Huren is in die zin ook een soort deelmodel.’

‘Als we de huurmarkt aan belang willen laten winnen, moet het aanbod wel beduidend groter worden. En dat zien we momenteel niet gebeuren. We zullen dan moeten verdichten in de woonkernen en er is geen enkele stad of gemeente die daarin het voortouw wil nemen. De kiezers willen geen appartementen in hun dorpskernen. Op die manier krijg je het huuraanbod niet omhoog. En er is nog een probleem. Als er woningen zijn waarvan de verhuurder moet investeren om ze beter te maken op energetisch vlak, mag die daar niet meer voor vragen. Hoe lang gaat dat duren, denk je? Je maakt het de eigenaars zo moeilijk en die gaan die woningen afstoten als ze niet meer renderen.’

‘Er is misschien wel een kentering bezig in de geesten van de jonge generatie om meer te kiezen voor de huurmarkt en niet meer voor het leven vast te zitten aan één en hetzelfde huis. Maar de overheid loopt hier, zoals zo vaak, achter de feiten aan. De enige manier om die kentering te ondersteunen is een vlotter vergunningenbeleid. Maar dan moeten er nu ontzettend snel ontzettend veel woningen bijgebouwd worden.’

De politiek geeft forfait?

‘Wat me vooral stoort is dat het beleid de menselijke maat niet meer meeneemt. Ook niet in het EPC-verhaal en de renovatieplicht. Dat is allemaal model gedreven, rekenkundige modellen waar men aan wil proberen te voldoen. Maar men vergeet de mens in het verhaal.’

‘Ik heb al een paar keer geschreven dat iemand die een woning koopt vooral zijn keuken en badkamer wil renoveren om zich thuis te kunnen voelen. Ik zeg niet dat dat de juiste prioriteit is, maar zo zit de mens nu eenmaal in mekaar. Zolang de overheid daar mordicus aan voorbij blijft gaan, zal ze de bevolking nooit meekrijgen. Vraag en aanbod op de woningmarkt zijn al volledig ontwricht omwille van het vergunningsbeleid. Nu komt daar nog eens een renovatieplicht op basis van theoretische modellen bij. Modellen die kant noch wal raken.’

‘Ik wil best aanvaarden dat we minder uitstoot moeten genereren. Maar om dat dan op de rug te duwen van de burger die net nog aan een eigen woning raakte, maar nu niet meer, dat is geen deugdelijk beleid.’

Modellen en beleid. Het zal nooit werken. Maar hoe moeten we ondertussen als aspirant koper met de situatie omgaan? Laatst plaatste u een tweet waarin u zei dat je beter een woning met F- of E-label kocht dan een pas gerenoveerd huis. Is het zo slecht gesteld met de kwaliteit van de recente renovaties?

‘Eigenlijk moet je goed weten van wie je koopt. Zoals ik schreef is een E- of een F-woning waar de laatste 20 of 30 jaar niets aan is gebeurd simpelweg: what you see is what you get. Je weet dat je voor een enorm project staat, dat je gaat moeten strippen en alles gaat renoveren. Dat is het duidelijkste scenario.’

‘Als je een woning wil kopen die recent werd verbouwd en daar zitten alle mogelijke geloofsbrieven bij, dan weet je ook waar je aantoe bent. Daarmee bedoel ik een degelijk post-interventiedossier, facturen, foto’s en zo meer. Als je je dan laat bijstaan om de laatste addertjes onder het gras te ontdekken, dan zal het wel in orde komen. Maar waar wij de laatste tijd veel mee geconfronteerd worden, zijn kleinschalige projectontwikkelaars die slechte panden opkopen en op heel korte termijn opkalefateren. Een witte crepi tegen de gevel en zwarte ramen en deuren, dito klinken en kranen. Veel mensen vallen daarvoor. Maar als je die panden in de diepte gaat bekijken, is de situatie vaak dramatisch.’

‘Dat gaat over -en ik wik mijn woorden- malafide investeerders, die snel opkopen, snel renoveren en snel op de markt brengen en op die manier veel winst willen genereren. Dat zijn vaak drama’s voor de jonge koppels die zo’n panden kopen.’

Waar moet je dan op letten als koper?

‘Je moet goed weten van wie je koopt en wat de reputatie is van de verkoper. Vaak volstaat het om je oor te luisteren te leggen bij lokale immokantoren, architecten of andere spelers in de bouw- en/of vastgoedmarkt. Die kennen hun pappenheimers. Gewoon navragen brengt je al heel ver. Vraag de werfverslagen op van de architect. Vraag de lastenboeken op. Eenvoudig en leerrijk.’

Maar waar moet je als koper op letten bij zo’n panden?

‘Neem zeker iemand mee met kennis van zaken. Wij kunnen meestal binnen een kwartier al zeggen of het pand deugt of niet. Zo komen we vaak isolatie tegen die gezet is op doornatte muren. Die worden dan opnieuw bezet, wit geschilderd en een dag later zijn ze verkocht. Zeker in de regio’s Gent en Leuven staan die panden geen dag te koop. Daar gaat het om ter ’t snelst. Op de plekken waar de vraag het grootst is kunnen minder serieuze mensen hun slag slaan.’

Nog tips? 

‘Ik heb een top vier. De juiste uitvoering van de muurbasis. Als die niet degelijk is, krijg je opstijgend vocht. Tuin-en terrasaanleggers die het terras te hoog aanleggen. Platte daken die niet goed zijn aangesloten op de gevel. En als laatste de discrepantie tussen realiteit en de EPC-attesten. Die vier elementen komen steeds terug. Negen van de tien expertises gaan daarover.’