fbpx


Economie

Het ‘betaalbaarheidsprobleem’ in onze woningmarkt.



vastgoed

We hebben geen woningprobleem maar een betaalbaarheidsprobleem in onze woningmarkt. Gelukkig zijn daar oplossingen voor. Maar geen beleidsmaker die wil springen... Eerst wat baksteenfeiten De Belg heeft een baksteen in zijn maag, naar het schijnt. In de feiten betekent dit dat 75% van de mensen in België zijn woning in eigendom aanhoudt. Dat is iets meer dan het Europese gemiddelde (70%). Voor dat eigenaarschap wordt behoorlijk wat geleend, vaak voorbij 90% en zelfs 100% van de koopsom. En ouders sponsoren…

Plus artikel - gratis maandabonnement

U heeft een plus artikel ontdekt. We houden plus-artikels exclusief voor onze abonnees. Maar uiteraard willen we ook graag dat u kennismaakt met Doorbraak. Daarom geven we onze nieuwe lezers met plezier een maandabonnement cadeau. Zonder enige verplichting. Per email adres kunnen we slechts één proefabonnement geven.

(Proef)abonnement reeds verlopen? Dan kan u hier abonneren.


U heeft reeds een geldig (proef)abonnement, maar toch krijgt u het artikel niet volledig te zien? Werk uw gegevens bij voor deze browser.

Start hieronder de procedure voor een gratis maandabonnement



Was u al geregistreerd bij Doorbraak? Log dan hieronder in bij Doorbraak.







Wachtwoord vergeten of nog geen account?

Geef hieronder je email adres en je naam en we maken een nieuw wachtwoord (als je een account hebt) of we maken automatisch een account aan.

Uw Abonnement is (bijna) verlopen (of uw browser moet bijgewerkt worden)

Uw abonnement is helaas verlopen. Maar u mag nog enkele dagen verder lezen. Brengt u wel snel uw abonnement in orde? Dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Heeft u een maandelijks abonnement of heeft u reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw abonnement bij voor deze browser en u leest zo weer verder.

Uw (proef)abonnement is verlopen (of uw browser weet nog niet van de vernieuwing)

Uw (proef)abonnement is helaas al meer dan 7 dagen verlopen . Als uw abonnementshernieuwing al (automatisch) gebeurd is, dan moet u allicht uw gegevens bijwerken voor deze browser. Zoniet, dan kan u snel een abonnement nemen, dan mist u geen enkel artikel. Voor 90€ per jaar of 9€ per maand bent u weer helemaal bij.

Als "Vriend van Doorbraak" geniet u bovendien van een korting van 50% op de normale abonnementsprijs.

Reeds hernieuwd, maar u ziet toch dit bericht? Werk uw gegevens bij voor deze browser of check uw profiel.


We hebben geen woningprobleem maar een betaalbaarheidsprobleem in onze woningmarkt. Gelukkig zijn daar oplossingen voor. Maar geen beleidsmaker die wil springen…

Eerst wat baksteenfeiten

De Belg heeft een baksteen in zijn maag, naar het schijnt. In de feiten betekent dit dat 75% van de mensen in België zijn woning in eigendom aanhoudt. Dat is iets meer dan het Europese gemiddelde (70%). Voor dat eigenaarschap wordt behoorlijk wat geleend, vaak voorbij 90% en zelfs 100% van de koopsom. En ouders sponsoren weldadig hun volgende generatie, waardoor de koopwoede zelfs bij zeer hoge prijzen intact blijft.

We betalen daarvoor een prijs: 32% van ons gezinsinkomen gaat gedurende 20-30 jaar naar de aflossing van de hypotheek. Afhankelijk van de regio is 25%-50% van de aankopen als investering en niet voor eigen bewoning bedoelt. Dat wordt aangewakkerd door de lage rente en de fiscale quasi-vrijstelling van privé-huurinkomsten. Intussen stijgen huurprijzen fors en worden de instappers uit de markt gedrukt of dienen ze hun eerste aankoop onnatuurlijk lang uit te stellen (gemiddelde leeftijd 36 jaar). De lagere middeninkomers wordt hun ambitie voor een eigen woning simpelweg ontnomen.

Het fetisjisme rond een eigen woning en onroerend goed in brede zin heeft tot gevolg dat onroerend goed 50% tot 65% van het gezinsvermogen uitmaakt. Dat is in de buurt van het Europese gemiddelde. Wereldwijd is er meer variatie.

Baksteen als last voor andere investeringen

Maar ook binnen een maatschappij is er verschil. Zo bestudeerde Goldman Sachs de vermogensposities van haar klanten wereldwijd. De bank kwam tot de conclusie dat het gros van de maatschappij overmatig investeert in onroerend goed. Alleen de bovenklasse heeft een beperkte (in verhouding tot het totale vermogen) hoeveelheid onroerend goed. Maar eigenlijk geldt een gelijkaardige trend voor de bovenste 15% van de meest vermogende huishoudens.

De investeringsbank concludeerde dan ook dat de onroerend goed-psychose van het grootste deel van de bevolking een rem vormt op hun vermogensaangroei. Het verhindert investeringen in meer renderende activa.

vastgoed

Want wie denkt dat het beperkte onroerend-goed aandeel in de portefeuille van de meer vermogende huishoudens het gevolg is van het grotere besteedbaar/investeerbaar vermogen vergist zich. Deze huishoudens hielden een gelijkaardige verhouding tussen onroerend goed en andersoortige investeringen aan, ook toen ze nog een veel kleiner vermogen hadden. Het is dus een kwestie van keuzes maken. Maar als goede lemmings lopen de meesten van ons in forse mars verder, want na de woonbonusjagers eind vorig jaar bleef de vraag naar onroerend goed begin dit jaar hoog, ditmaal gedreven door investeerders.

De woningmarkt is geen markt

Men spreekt over ‘de woningmarkt’ en over ‘vraag en aanbod’. Dat is larie en apekool. Natuurlijk kan je iedere ruilverhouding voorstellen als een markt, maar dat betekent niet dat het functioneert als een markt. Laat staan ‘efficiënt’ functioneert. Prijszetting werkt dan ook niet zoals men verwacht: meer aanbod in Ieper zal niets doen aan de prijs in Mechelen. Net zoals het afschaffen van de woonbonus de prijs niet deed dalen. En meer bouwen, dus meer aanbod, deed de prijs ook niet dalen, zelfs nu de vraag langzamer steeg dan het aanbod. En dan hebben we nog geen rekening gehouden met de versnelde afschrijving van onroerend goed vanwege immer strengere klimaatnormen.

Er is geen markt omdat er een beperkt aanbod is. In het geval van bouwgrond zelfs geplafonneerd: er zijn maar een maximum aantal bouwpercelen voorradig – op is op. En dus zal de woningmarkt nooit als een ‘echte’ markt functioneren.

Daar kwam men in Nederland recent ook achter. Daar gaat ondertussen gemiddeld 45% van het gezinsinkomen naar de aflossing van de hypotheek. Onze noorderburen dachten dat meer bouwen de oplossing was voor het woningprobleem. Het bleek niet te helpen. Ze hebben dan ook geen woningprobleem, maar een betaalbaarheidsprobleem. Net zoals bij ons. Het inkomen volgt de woningprijs niet, en de prijs is niet het gevolg van een fysiek tekort maar van de manier waarop onroerend goed wordt gefinancierd.

Meer bouwen versus monetair & bancair beleid

Meer bouwen zal dan ook enkel helpen om de betaalbaarheid te bevorderen als we het financieringsmechanisme van de woningmarkt aanpassen. Dat probleem valt uiteen in twee delen:

1) het lage rentebeleid;
2) banken als hypotheekboeren

Het lage rentebeleid heeft de laatste 10 jaar de prijs van onroerend goed flink omhoog gestuwd. Net zoals dat van alle andere activa. Monetair beleid heeft net zoals fiscaal beleid herverdelende effecten. Toen men ECB-voorzitter Christine Lagarde daarop aansprak bleef ze hangen op het niveau van ‘we kijken naar het volledig effectenplaatje van ons beleid’. Lees: ‘Het kan ons geen barst schelen’.

Dit beleid bevoordeelt schuldenaren en hakt in op spaarders. De woning is een flink aandeel van het gezinsvermogen, als de waarde ervan omhoog gaat zijn alle gezinnen beter af, zal ze denken. Maar op welke manier ben je beter af als je die papieren meerwaarde enkel kan verzilveren door te verkopen en opnieuw duurder te moeten kopen in de markt?

Het tweede probleem is van bancaire aard en speelt al veel langer. Meer precies al enkele decennia, sinds de afschaffing van het Bretton Woods akkoord (zeg maar de goudstandaard) in 1973. Vanaf dan zijn banken steeds meer hypotheekboer gaan spelen, en steeds minder financier van de productieve economie. Dat was niet zo vanzelfsprekend, want laten we eerlijk zijn: onroerend goed is een laag-productieve industrie. Je kan er in wonen en je kan er iets binnen zetten. Daarmee houdt het zo ongeveer wel op.

Banken zijn ook maar banken

Je kan het de banken evenwel ook niet kwalijk nemen: minder risico (want een goede borg), minder kapitaal moeten aanhouden vis-à-vis hypotheekleningen dan voor bedrijfsleningen en dus hogere rendementen op kapitaal. En na het verlaten van de goudstandaard, konden ze ook nog – bijna ongebreideld- krediet bij produceren. Deregulering van de kapitaalmarkt sinds de jaren 1970 is hier dus cruciaal. Een toegankelijk en excellent verhaal over dit probleem kan u vinden bij Why You Can’t Afford A Home?  van de Engelse econoom Josh Ryan-Collins.

Tegen rentedalingen en onbeperkte bancaire financiering kan je niet op. Zelfs als je allerlei macroprudentiële beschermformules gebruikt zoals de beperkende limieten als ‘Loan-to-Value’, ‘Loan-to-Income’ of zelfs ‘Loans-to-GDP’ bij het toekennen van krediet. Wie betaalbaar wonen ziet als een element van ‘algemeen belang’ zal zijn marktdromen in ieder geval gedeeltelijk moeten opbergen. Voor wie dat niet wil rest enkel Thatchers uitspraak: Affordable housing for everyone is a luxury we can’t afford. Dan maar onder de brug, of in de Grenfell Tower.

Iedere partij is van mening dat betaalbaar wonen een belangrijk agendapunt is. Maar ze vullen het anders in, ze doen niets, of ze denken dat meer overheid de oplossing is. Het woningmarktbeleid is een puinhoop. Laat ik een aanzet doen tot oplossing door een aantal maatregelen voor te stellen die niet het symptoom wegwerken, maar de oorzaak van de malaise. Meer sociale woningen bouwen en ongedifferentieerde huurplafonds zoals in Berlijn zijn zo’n symptoom-maatregelen. Waarschuwing: ik ga hier allicht geen vrienden maken.

Effectief beleid kan… als men wil

Een stabiel beleid op dit punt zal in essentie een optimale mengeling behoeven van:

1) het afschaffen van de fiscale quasi-vrijstelling van privé-huurinkomsten;
2) het (aanzienlijk) verhogen van de registratierechten (en andere aankoopkosten) in geval van aankoop voor niet-eigen bewoning;
3) het beperken van de instroom van krediet in de woningmarkt door de kapitaaleisen van banken voor hypotheekleningen en afgeleide producten te verhogen en de leeneisen verder aan te scherpen†;
4) het geografisch gedifferentieerd invoeren van een plafond inzake de hoeveelheid investeringspanden in de woningmarkt;
5) het overwegen van de introductie van een huurtoeslag voor mensen die huren, waarbij de hoogte er van inkomensgebonden is en in functie van het relatieve prijsniveau waar gehuurd wordt;
6) het afbouwen of in ieder geval niet ophogen van de voorraad sociale woningen wegens structureel te duur, zelfs deficitair;
7) het aanscherpen van de meerwaardebelasting voor investeringspanden;
8) het aanzienlijk ophogen van de onroerende voorheffing voor investeringspanden.

Je kan ook denken aan maatregelen om de onroerend goed-ontwikkeling transparanter te krijgen en de grijze zone van inmenging van stads- en gemeenteraden in het bouwrijp verklaren en maken van publieke gronden. En nu we toch bezig zijn:

9) een plafonnering van het aantal makelaars is ook wenselijk gelet op het aanzienlijk stijgende aantal studenten in deze richting.

Woonrechten zijn een kwestie van fatsoen

Sommigen zullen me nu wegzetten als een communist (of erger), maar daarmee verandert het probleem niet. De woningmarkt is geen markt en zal enkel een optimale welvaart opleveren bij voldoende gericht en overtuigend overheidsingrijpen.

De betaalbaarheid van onze woningmarkt is een probleem dat we zelf hebben gecreëerd, en geen kwestie van vraag en aanbod zoals zo vaak verkeerdelijk wordt beweerd. Die angel wil ik in ieder geval uit de discussie halen.

Dat geldt ook voor de angel dat ‘meer markt’ en ‘meer marktwerking’ altijd wordt gezien als de oplossing voor problemen wiens oorzaken elders liggen. Een maatschappij met een minimum aan goed fatsoen laat de investeringsdrift en rendementszucht van ‘wie kan’ niet primeren op het betaalbaar woonrecht van een ander.


†Wat betreft investeringspanden mogen die eisen zwaar omhoog met een maximum ratio van hypotheekpanden op een totale bankbalans. In het uiterste geval kan je zelfs denken aan het volledig beperken van het leenrecht en defiscalisering in geval van investeringspanden. Dit alles geldt ook voor directe financiering die loopt via een ander dan het bancaire kanaal.

Luc Nijs

Luc Nijs is de bestuursvoorzitter en CEO van investeringsmaatschappij The Talitha Group en doceerde o.a. ‘Internationale kapitaalmarkten’ en ‘Bedrijfsfinanciering en -waardering’ aan de universiteiten van Leiden, Riga en Madrid. Hij is de auteur van een reeks boeken inzake internationale financiën, kapitaalmarkten, schaduwbankieren en aanverwante onderwerpen.