Gezien het enorme succes van de nieuwe Vlaamse premies en leningen voor het verbouwen van een woning, stelt de vraag zich of die investeringen terug te verdienen zijn. Een vraag die blijkbaar zeer moeilijk positief te beantwoorden blijkt. De kosten stijgen explosief, het rendement ontbreekt en de aanvrager moet wel de ‘gratis’ leningen afbetalen.

De Vlaamse minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) meldde onlangs dat Vlaamse verbouwers blijkbaar massaal aanmelden voor Vlaamse steun. Zo’n 83.000 Vlaamse gezinnen kozen voor ‘MijnVerbouwPremies’, 15.500 voor ‘MijnVerbouwLeningen’ en bijna 3.000 voor de doe-het-zelfpremies. Alles tezamen dus bijna 100.000 aanvragen. Demir stelde vast ‘Dat is 2,3 keer zoveel als initieel ingeschat’.

Kortom, 100.000 aanvragen in minder dan een half jaar. Woningeigenaars kunnen sinds 1 september en 1 oktober 2022 respectievelijk de MijnVerbouwLening en MijnVerbouwPremie aanvragen. De doelgroep bestaat uit eigenaars van oudere woningen. Het is de bedoeling om het energieverbruik te verminderen. Nieuw bij de hervormde maatregelen was dat ook doe-het-zelvers steun kunnen krijgen van de Vlaamse overheid. Bijvoorbeeld als zij zelf dak- of zoldervloerisolatie plaatsen. Vroeger was een factuur van een geregistreerde aannemer noodzakelijk (die registratie is ondertussen afgeschaft). De premies bedroegen vroeger vaak niet eens evenveel als het btw-bedrag. Daar kwam dan nog een administratieve rompslomp bij.

Succes dankzij premieloket

Volgens Demir is het succes daarom ook deels te danken aan vereenvoudiging van het premieloket. De extra renteloze lening draagt allicht ook bij aan het succes. De minister beweerde dat er geen betere manier bestaat om energiekosten structureel te milderen dan door te investeren in de structurele energiezuinigheid van je woning. Dat is natuurlijk een langetermijnvisie, aangezien de meerkosten voor energie nooit lijken op te wegen tegen de investeringen. Zoveel laaghangend fruit qua energiebesparing blijft in de meeste oude woningen niet meer over na decennia van dubbel glas of hoogrendementsglas, en zuiniger stookketels (die verboden worden in Vlaanderen).

Toch lokten de premies en ‘gratis’ leningen veel gegadigden. Zo’n 130 procent meer dan initieel ingeschat. Demir hoopt eind 2023 ongeveer 175.000 Vlamingen geholpen te hebben. Die toeloop zorgt uiteraard voor verwerkingsproblemen. Vooral de verwerking van de premie-aanvragen neemt veel tijd in beslag. De Vlaamse regering besliste daarom het Vlaams Energie en Klimaatagentschap (VEKA) tijdelijk met acht extra personeelsleden uit te breiden. De vraag die zich opdringt is dus of extra schulden maken of zwaar investeren loont. En of de waarde van de woning in verhouding stijgt met een warmtepomp, zonnepanelen, extra isolatie, enzovoort.

Economen

Veel bouweconomen aan Vlaamse universiteiten reageerden liever niet. Wie dat wel deed was Ine Wouters, professor Bouwkunde aan de VUB: ‘Het is een terechte en interessante vraag, maar ik kan je niet helpen met een algemeen antwoord. Het economisch (al dan niet) voordeel is ook niet de enige parameter die in de weegschaal gelegd moet worden bij het geven van subsidies door de overheid. De premies zijn er om massaal over te schakelen naar hernieuwbare energie.’

Wouters vond het ‘tijdsaspect’ ook belangrijk. ‘Voor zonnepanelen bijvoorbeeld, werden de installatiekosten doorheen de jaren goedkoper en de panelen efficiënter. Er is ook een verschil tussen de economische terugverdientijd van de installaties (warmtepomp, zonnepanelen, …). Die vaststelling doe ik op basis van mijn eigen installatie, waar de kost van de zonnepanelen die we in 2020 installeerden nu al terugverdiend is. Dit heeft te maken met de relatief goedkope installatiekost in de eerste fase van de coronaperiode en de enorme prijsstijgingen van energie in 2022, samen met het feit dat er in Brussel nog groenestroomcertificaten uitgereikt worden.’

Warmtepomp levert geen winst op

Over de warmtepomp is Wouters kritischer: ‘De warmtepomp die we in de zomer van 2023 zullen installeren, zal economisch gezien geen winsten opleveren. De prijs van de installatie ligt hoog (in Brussel) door de enorme vraag op dit moment en de te verwachten winst is minder groot, als we rekenen dat de energieprijzen terug zullen dalen. De motivatie voor deze investering is niet louter economisch.’

‘Als je een simulatie maakt, vergelijk je ook met de ‘huidige toestand’. De winst die het levert hangt dan af van de efficiëntie van de huidige installatie. Bij ons is dat een hoge rendementsgasketel. Indien we een oudere installatie hadden, dan zou de winst natuurlijk groter zijn’, aldus Wouters. Wouter Thierie, economist bij ING, vond de vraag ook heel interessant: ‘Het is wel niet zo eenvoudig om het rendement te berekenen omdat het sterk afhangt van veel factoren, zoals de evolutie van de energieprijzen op lange termijn, de huidige waarde van de woning, de impact van de investering op het EPC, hoeveel het prijsverschil tussen woningen op basis van EPC verder zal stijgen, …’

EPC beïnvloedt huizenprijzen

Thierie ziet al een groot prijsverschil tussen woningen op basis van energieprestatiecertificaat (EPC): ‘Dus als deze investeringen je helpen om het EPC fors op te krikken, kan je daar we al een groot voordeel halen.’ De Nederlandse bouweconomist Taco van Hoek, van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in Nederland, deed diverse onderzoeken naar de kosten en opbrengsten van verduurzamingsmaatregelen. ‘Deze lopen uiteen van eenvoudige isolatiemaatregelen tot het volledig energieneutraal maken van bestaande woningen, al dan niet in combinatie met een wijkaanpak.’ In het algemeen komt hier het volgende beeld uit: ‘Eenvoudige maatregelen in slecht tot matige geïsoleerde woningen (vloerisolatie, dakisolatie van binnenuit, spouwmuurisolatie) zijn doorgaans rendabel.’

Ook zonnepanelen zijn doorgaans rendabel, ‘maar wel in samenhang met de regelgeving en subsidies’. Zonder subsidies verdienen zonnepanelen zich dus dikwijls niet terug. Over warmtepompen is Van Hoek kritischer: ‘Hybride warmtepompen (kosten rond 5.000 tot 6.000 euro) hebben een wat meer gemengd beeld, maar door een relatief hoge subsidie in Nederland van ongeveer 2.400 euro komen die ook in de plus.’ Volgens de Vlaamse regering varieert de aankoopprijs van gemiddeld 2.500 tot 25.000 euro (inclusief plaatsing en 6 procent btw) en hangt die kostprijs af van het type. Het juiste bedrag van de Vlaamse premie moet elke aanvrager via een simulatie op de website van de Vlaamse overheid zelf uitzoeken. Tussen 40.000 en 60.000 euro uitgeven omdat er premies en goedkope leningen bestaan, is dus geen goed idee?

Geen redelijke terugverdientermijn

Van Hoek heeft ook zijn bedenkingen bij het rendement van de investering en kosten die de huiseigenaren maken: ‘De investeringen om de woning vrijwel energieneutraal te maken (zoals all electric) zorgt inderdaad voor het beeld dat u schetst. Kosten komen in de richting van 40.000 euro per woning en dat is niet in een enigszins redelijke termijn terug te verdienen.’

De premies en de subsidies dienen net als de constante communicatie van de overheden om de eigenaars aan te sporen. ‘Particulieren doen dit ook niet uit eigen beweging’, aldus Van Hoek. ‘Het probleem is derhalve ook dat het rendement afneemt met cumulatie van maatregelen. Vanuit een energie-onzuinig huis eenvoudige isolatiemaatregelen treffen loont, zonnepanelen en hybride warmtepompen zijn ook voor de particulier nog interessant door de ruime subsidies en daarna is er financieel-economisch geen goede case meer voorhanden.’ Naarmate een woning dus goed geïsoleerd is en subsidiestromen zouden afnemen rest dus steeds minder argumenten om steeds meer geld uit te geven of steeds meer schulden te maken.

Explosief toenemende kosten

Het omgekeerde dreigt. In plaats van besparen begint de huiseigenaar geld door ramen en deuren te gooien. Van Hoek verklaarde dit als volgt: ‘Als je de meest geschikte maatregelen al genomen hebt, wordt het beeld voor de vergaande maatregelen nog ongunstiger. Als je al 60 procent van je variabele energiekosten hebt gereduceerd, dan kun je nog maar 40 procent extra reduceren terwijl de kosten juist explosief toenemen.’ De aanvrager moet dus steeds blijven kijken naar zijn energiefacturen en zich niet laten verleiden door premies of goedkope leningen.

Van Hoek ziet ook zeer praktische bezwaren. ‘Ten slotte zijn er praktische en ruimtelijke beperkingen. Kun je ergens goed bij of niet, is de woning geschikt om binnen en/of buiten extra elektrische kasten te installeren, levert het niet te veel geluidsoverlast op… Allemaal zaken waarop gelet moet worden.’