Limburg, waar je nog goedkoop kan wonen: ‘Woningprijzen stegen de voorbije 10 jaar met 50 procent’

Op zoek naar een koopje of gewoon benieuwd naar de vastgoedprijzen? Wij trekken deze week op onderzoek in Vlaanderen. Vandaag nemen we samen met Carl Tournier, vastgoedexpert bij ERA, Limburg onder de loep.

Limburg is nog steeds de goedkoopste provincie in Vlaanderen, al stijgen de vastgoedprijzen er intussen stevig. Daar zijn volgens Carl Tournier twee logische verklaringen voor…

Woonhuizen kosten je in Limburg gemiddeld 317.273 euro, terwijl het voor appartementen om 254.574 euro gaat. Dat blijkt uit de Notarisbarometer-cijfers van de eerste helft van 2024. Huizen werden er dit jaar 3 procent duurder (de afgelopen vijf jaar 31 procent). Voor appartementen moet je 3,5 procent meer neerleggen (de afgelopen vijf jaar 23 procent).

De duurste woonhuizen zijn te vinden in As (369.198 euro). In Hasselt, dat sinds dit jaar op de tweede plaats staat, gaat het gemiddeld om 355.983 euro.

Wat typeert de Limburgse woningmarkt?

Carl Tournier: ‘De goedkoopste woningen zijn nog steeds in Limburg te vinden. Een vrijstaande woning kost er gemiddeld 90.000 euro minder dan in de rest van Vlaanderen. Ook appartementen zijn er het meest betaalbaar. Je moet er gemiddeld 100.000 euro minder voor neertellen. Voor een halfopen bebouwing en rijhuizen betaal je in Limburg bijna een derde minder.’

‘Limburg is de enige provincie in Vlaanderen waar de reële prijs (de prijs na de verrekening van de inflatie, red.) er dit jaar in alle segmenten op vooruit gaat. De afgelopen tien jaar kende de Limburgse vastgoedmarkt al een stevige inhaalbeweging. Woonhuizen werden ongeveer de helft duurder, appartementen 40 procent.’

Vanwaar komt die Limburgse inhaalbeweging?

‘Dat is vooral te wijten aan de coronacrisis. Gezinnen zagen dat Limburg niet zomaar “de groene provincie” wordt genoemd, iets dat na de crisis razend populair werd. In vergelijking met West-Vlaanderen was er in Limburg trouwens lange tijd minder werk te vinden. Jonge mensen met een diploma verhuisden daarom vaak naar Antwerpen of gingen in de Brusselse regio wonen om dagelijks fileleed te vermijden.’

‘Na de coronacrisis veranderde dat: bedrijven zagen plots de voordelen van thuiswerken. Daardoor werd een ruimere woning in de groene provincie plots een aantrekkelijk alternatief voor de grote stad. Limburg is ten slotte erg populair bij Nederlanders die net over de grens een woning zoeken.’

Tot voor enkele jaren kende Limburg de ‘Nederbelgen’, die om de Nederlandse vermogensbelasting te vermijden in de Belgische grensstreek een woning kochten en zo de prijzen opdreven. Die fiscale vlucht is na een wetswijziging gestopt. Wat drijft de Nederlanders deze keer over de grens?

‘In Limburg vinden ze nog een ruime woning aan een betaalbare prijs. De voorbije tien jaar verdubbelde de prijs van de woonhuizen in Noord-Brabant. Dat heeft alles te maken met de sterke vooruitgang van de provinciale industrie.’

‘De Noord-Brabantse chipmaker ASML bijvoorbeeld, kende de voorbije jaren vanuit het niets een stevige groei. Er werken vandaag meer dan 20.000 mensen in Eindhoven en enkele maanden geleden werd een verdubbeling aangekondigd. Veel van die mensen zijn hoogopgeleid of “expats”, mensen met geld dus. Zij bieden hoge prijzen voor woningen in Eindhoven, Bergeijk en Luyksgestel. Ook het succes van de luchthaven van Eindhoven trok nieuwe gezinnen aan, heel dikwijls met een hoger inkomensprofiel.’

‘Lokale huiseigenaars maakten gebruik van die kans om hun pand met een flinke meerprijs van de hand te doen en een mooiere woning te verwerven in Lommel, Pelt of Hamont-Achel, die 100.000 tot 200.000 euro goedkoper is dan in hun thuisgemeente. Ze moeten dan wel wat meer kilometers afleggen naar hun werk, maar door thuiswerk blijft dat probleem beperkt. Bovendien is er al enkele jaren een veel betere verbinding tussen het noorden van Limburg en Eindhoven, een traject dat vroeger zéér traag via kleine wegen verliep.’

Welke zijn de duurste gemeentes in de provincie en waarom?

‘Hasselt is als provinciehoofdstad klassiek een van de duurste plaatsen. Huizen zijn er bijna onbetaalbaar voor “gewone” gezinnen. Ook nieuwbouwappartementen zijn er een voorrecht voor enkelen. Oudere mensen verkopen hun villa om in het steeds meer bruisende Hasselt een mooi appartement te kopen.’

‘Maar Hasselt moest de voorbije jaren als duurste woningregio de plaats ruimen voor andere gemeentes. Mijn eigen thuisgemeente Lommel was de voorbije jaren een van de sterkste stijgers op de Limburgse vastgoedmarkt. De mediaanprijs van de woonhuizen is er hoger dan in de hoofdstad. De economie van Noord-Limburg is dan ook in volle ontwikkeling. Een andere noordelijke toplocatie is Hamont-Achel, waar één op drie woningen aan een Nederlander wordt verkocht.’

‘In andere regio’s stabiliseren of dalen de prijzen. Lanaken mag het dan wel goed doen, maar in andere gemeentes aan de Maaskant, zoals Maaseik en Dilsen-Stockem, dalen de woningprijzen na de verrekening van de inflatie. Door de productiestop bij papierproducent Sappi en Nedcar over de grens verloren heel wat Limburgers hun job. Dat heeft gevolgen voor de lokale koopkracht, en dus ook voor de vastgoedprijzen.’

In welke gemeentes of steden in Limburg kan je nog betaalbaar én aangenaam wonen?

‘In het zuiden van de provincie, waar er weinig economische vooruitgang is, leidt minder koopkracht tot lagere woningprijzen. Er komen nog mooie, betaalbare woningen op de markt in bijvoorbeeld Tongeren, Riemst, Herstappe en Gingelom. Het is er aangenaam om te wonen, maar wat minder voor de hand liggend om er werk te vinden.’

Is er een voldoende ruim aanbod voor alle gezinnen (eenpersoonsgezinnen, kleine gezinnen, gezinnen met oudere personen)?

‘Hoewel de doelgroep door de gezinsverdunning steeds groter wordt, is er vooral voor mensen zonder partner een schrijnend gebrek aan appartementen. Gemeenten staan ook vrij wantrouwig tegenover dit segment. Ze beperken de ontwikkeling ervan om te vermijden dat bewoners komen en gaan en er minder aandacht is voor de zorg door de eigenaars of huurders. Dan gaat de kwaliteit van het hele woonblok erop achteruitgaat, dus ook de buurt, zo luidt de redenering. Om dezelfde reden is het niet altijd gemakkelijk om een wat kleiner kwaliteitsappartement te vinden voor gezinnen zonder kinderen.’

Morgen trekken we samen met Johan Krijgsman van ERA rond in Oost-Vlaanderen.