De vastgoedmarkt is oververhit, waardoor de prijzen ongekende hoogtes bereiken. Talloze mensen zijn op zoek naar andere oplossingen, die de klassieke woonvormen kunnen vervangen. Tiny houses zijn een interessant en veel goedkoper alternatief. Maar omwille van eigenbelangen belemmeren allerhande marktspelers de bouw ervan.

Tiny houses zijn kleine huisjes, vaak kleiner dan de in Vlaanderen vereiste minimumgrootte van achttien vierkante meter voor een alleenstaande. Ze zijn ontworpen om binnen een klein budget te passen en plaats te besparen. Ze zijn veelal bij jonge koppels razend populair, maar ook voor ouders die na het uit huis trekken van de kinderen in een veel te grote woning achterblijven, kunnen ze een valabele oplossing vormen.

Tiny houses met een wettelijk kader

Tenten, woonwagens en tiny houses werden door de wetgever tot 2008-2009 beschouwd als ‘verplaatsbare inrichtingen’. Het begrip ‘inrichting’ slaat op iets wat al op voorhand is gefabriceerd. Deze constructies worden dus niet ‘gebouwd op een bouwwerf’, maar louter ‘geplaatst op de plaats van bestemming’. Bijgevolg geldt de verplichting om een architect in te huren niet, omdat de Wet op de titel van architect enkel van toepassing is op ‘bouwen’ (op een bouwwerf).

Er bestaat bovendien geen limiet op de afmetingen van zo’n verplaatsbare inrichting. Een residentiële woonwagen kan daardoor maar liefst 150 tot 180 vierkante meter groot zijn qua grondoppervlakte. Dit is bijvoorbeeld op de daarvoor bestemde terreinen in Bilzen en Maaseik het geval. Zulke residentiële woonwagens bewijzen dat je het begrip woonwagen vandaag de dag zeer ruim mag interpreteren. Het slaat dan eigenlijk op constructies die je in deelvolumes (‘modules’) kunt verplaatsen.

‘Architecten zien hierdoor hun monopolie in gevaar komen en dreigen inkomsten mis te lopen. Menig stedenbouwkundig ambtenaar — zelf architect van opleiding — probeert daarom zulke projecten tegen te houden’, vertelt Koenraad Princen aan Doorbraak. Princen is al jarenlang ervaringsdeskundige op het gebied van tiny houses. Na 2008-2009 werd het begrip ‘verplaatsbare inrichting’ veranderd naar ‘verplaatsbare constructie’, een wetswijziging die veel verwarring deed ontstaan. Een verplaatsbare constructie is immers niet automatisch een verplaatsbare inrichting, aangezien een constructie ter plaatse op een werf gebouwd wordt terwijl een inrichting al op voorhand geconstrueerd is. Bijgevolg vallen sommige verplaatsbare constructies onder de Wet op de titel van architect.

Vriendjespolitiek

De meeste begrippen uit de Wet op de titel van architect bestaan al ongeveer vijftig jaar. Volgens Princen herinterpreteren de ambtenaren van het departement Omgeving de wet ten onrechte. Hierdoor zijn er er ondertussen maar liefst twee vergunningen nodig om een tiny house te plaatsen.

Om zijn stelling te bewijzen, stelde hij de vraag aan het departement Omgeving, dat hem antwoordde dat er twee vergunningen nodig zijn. Wanneer het bouwsel groter is dan 50 vierkante meter of hoger dan 3,5 meter, moet je verplicht een architect inschakelen, informeerde het departement hem. Op Princens vraag naar wat die architect moet doen, antwoordden de ambtenaren: ‘Het administratief dossier samenstellen.’ Of er geen sprake is van een overdadige bescherming van het architectenmonopolie is twijfelachtig.

Architectenmonopolie

Het architectenmonopolie bestaat al jaren. De idee is dat een architect een gediplomeerd deskundige is die het ontwerp maakt, waarna de aannemer dat plan uitvoert. Tijdens die uitvoering is de architect gehouden aan een controleplicht. ‘Voor 1962 had men enkel een bouwvergunning en een architect nodig als men in stedelijke gebieden tegen een bestaande woning ging bouwen’, vertelt Princen. ‘Als er iets fout ging op een werf, was de kans immers groot dat de buurman er ook last van had.’

In maart 1962 breidde de wetgever de plicht om een architect in te huren uit tot alle bouwwerken. Deze verandering staat bekend als de invoering van de ‘algemene vergunningsplicht’. Ook op het platteland is men dus verplicht een beroep te doen op een architect. Het architectenmonopolie werd volgens Princen uitgebreid voorbij de initiële bedoelingen van de Architectenwet van 20 februari 1939.

Het Hof van Cassatie oordeelde echter dat dat monopolie tegen de vrijheid van ondernemen ingaat, en dus restrictief geïnterpreteerd moet worden. Volgens Princen gebeurt dat niet. ‘Ambtenaren behoren tot de uitvoerende macht, en mogen dus de wet sowieso al niet zomaar op hun manier interpreteren. Nog straffer is dat minister Demir (en de gehele Vlaamse regering) die interpretatie van de ambtenaren op 28 mei 2021 in een aangepast uitvoeringsbesluit op de vrijstelling van architect heeft gegoten. Het Vlaams Parlement staat erbij en kijkt ernaar, maar grijpt niet in.’

Algemene vergunningsplicht

Bij de invoering van de algemene vergunningsplicht in 1962 waren caravans en consoorten niet aan de nieuwe regelgeving onderworpen. Daar kwam echter verandering in in 1970, al gebeurde dat niet op de klassieke manier. ‘Het is immers niet de constructie zelf, maar de grond waar hij op te staan komt die vergund moet worden’, aldus Princen. De wet spreekt daarom dat het ‘gewoonlijk gebruik van een grond’ vergunningsplichtig is. Dit is een begrip dat ambtenaren volgens Princen maar niet ten volle willen vatten.

Het voordeel van de aangepaste wetgeving op de vrijstelling van architect is wel dat het departement Omgeving nu plotseling inschikkelijker is inzake de tiny houses en aanverwante verplaatsbare constructies. Zo geeft het orgaan via haar leidraad voor deze constructies zelfs aan dat tiny houses een bijdrage kunnen leveren aan de noodzakelijke kernverdichting in landelijke gemeenten.

Waarom tegen tiny houses?

‘Ambtenaren en lokale overheden beschouwen tiny houses als woonwagens en wie aan woonwagens denkt, denkt aan zigeuners. Daar horen negatieve connotaties bij’, vertelt Princen. Volgens hem houdt de lokale overheid te veel rekening met haar kiespubliek. ‘Als het tiny house niet op wielen staat, zijn ambtenaren doorgaans iets inschikkelijker.’ Hoewel het al dan niet hebben van wielen niets te maken heeft met het verplaatsbaar karakter van de constructie. Een container is immers ook ‘verplaatsbaar’. Men mag wettelijk in een tiny house op wielen wonen, en er dus zijn of haar domicilie vestigen. In Vlaanderen wordt de ‘woonwagen’ sinds 2004 immers al erkend als een officiële woonvorm.

Dat brengt met zich mee dat het college van burgemeester en schepenen bij de beoordeling van de eventuele toekenning van een vergunning, geen onderscheid mag maken tussen een verplaatsbare constructie en een vaste constructie. De toekenningcriteria (waaronder bijvoorbeeld de afmetingen en de inpasbaarheid in de omgeving, nvdr) moeten dus dezelfde zijn. Het probleem is echter dat in de praktijk veel gemeentes van oordeel zijn dat een huis op wielen per definitie niet in de omgeving past.

Bovendien bestaat er mogelijks nog een economisch argument om vergunningen voor tiny houses te weigeren. De veel lagere aankoopprijzen doen immers de btw-inkomsten dalen. Hetzelfde geldt voor de inkomsten via het kadastraal inkomen, dat als basis dient bij de onroerende voorheffing, waarvan een flink deel naar de gemeenten stroomt.

Alternatieven

Iemand die niet aan een vergunning raakt, wordt volgens Princen genoodzaakt op alternatieven een beroep te doen. ‘Een tiny house zonder vergunning — al dan niet op eigen grond — mag enkel tijdelijk, zijnde vier maal dertig dagen per jaar. Het eerste jaar kan dat een volledig jaar als werfkeet’, aldus Princen. Een kwalificatie als tuinhuis ligt eveneens moeilijk, want die worden beschouwd als ‘losstaande bijgebouwen in de tuin’ en moeten daarom altijd bij een al vergunde woning horen. Tuinhuizen mogen bovendien niet hoger zijn dan 3,5m.’

Wat men van de wetgever wel mag doen, is binnen een straal van dertig meter rondom een bestaande woning een caravan of tiny house stallen ongeacht de afmetingen ervan’, vertelt Princen. ‘Maar die mag niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg en men mag er niet in “wonen”.’ De meeste tiny houses staan daarom vandaag onder de radar. Men maakt creatief gebruik van de wet op zorgwonen of van de beperkte werfkeetregeling om toch in een tiny house te kunnen wonen.

Kansen voor de lokale overheden

Zoals eerder al gesteld, kunnen tiny houses (en andere compacte woonvormen) een bijdrage leveren aan de kernverdichting in de landelijke gebieden. Lokale overheden kunnen zelfs de wetgeving omtrent de residentiële woonwagenterreinen gebruiken om specifieke verkavelingen in te richten voor deze woonvormen, aldus Princen. ‘Op die manier doen ze zelfs hun voordeel op vlak van administratieve overlast omdat eens het terrein is goedgekeurd, er achteraf geen vergunningen meer nodig zijn om er effectief een tiny house te plaatsen.’

Maar ook in waterzieke gebieden kunnen verplaatsbare tiny houses een oplossing zijn. In het meest extreme geval van wateroverlast kan men deze woningen immers simpelweg verplaatsen. Deze nieuwe woonvormen bieden dus wel degelijk nieuwe opportuniteiten voor lokale overheden. Men moet alleen bereid zijn om de blik te verruimen.

Koenraad Princen

Tiny houses: goedkoop woningalternatief onder de duim gehouden door beleidsmakers