Volgens analisten bij het persagentschap Bloomberg is er storm op komst in de Europese huizenmarkt. In Nederland is alvast een duidelijke neerwaartse beweging merkbaar.

De huizenprijzen breken in verschillende Europese landen nog steeds records. Zo stegen de Belgische woningprijzen sinds 2005 gemiddeld met maar liefst 86 procent, of 4 procent per jaar. Ook bij de buren in Nederland werd een ononderbroken toename gedurende 8 jaar aangetikt. Bijgevolg kan lang niet iedereen een woning aanschaffen, en worden mensen gedwongen uit steden weg te trekken. Maar daar komt misschien verandering in.

Enorme schokgolf

De vaakst aangehaalde oorzaak voor het door het dak gaan van de huizenmarkt is het nijpende woningtekort. Een simpele economische wet zegt dat wanneer de vraag (in dit geval naar woningen) stijgt en het aanbod beperkt is, de prijs zal stijgen. En de vraag neemt, vooral door de onophoudelijke drang van de mens om zich voort te planten, sterk toe.

Efficy

Vorig jaar bedroeg de gemiddelde huizenprijs in België 297.611 euro, wat niet minder dan 7,5 procent meer is dan het jaar voordien. In het Brusselse gewest, zijnde de Belgische en Europese hoofdstad en omstreken, liep dat getal op tot 528.057 euro (of 6 procent meer dan het jaar voordien). In Nederland stegen de prijzen in 2021 bijna twee keer zoveel als gemiddeld in de rest van de Europese Unie. Enkel in Tsjechië, Estland, Litouwen en Hongarije was de situatie nog ernstiger.

In die stijgende trend komt binnenkort verandering, althans volgens analisten te gast bij het persagentschap Bloomberg. Het bedrijf meent dat het strenge rentebeleid van de Europese Centrale Bank (ECB) een neerwaartse beweging op de huizenmarkt teweeg kan brengen. Een hogere rente zorgt er immers voor dat particulieren en bedrijven minder kunnen lenen om te investeren (de leenruimte; nvdr). Op die manier probeert de ECB de inflatie te drukken. ‘Net omdat de leenruimte steeds kleiner wordt, kan er een behoorlijk heftige neerwaartse beweging volgen’, klinkt het bij het mediabedrijf.

Goedkoop geld

Volgens de analisten heeft men de afgelopen tien jaar op een goedkope manier veel geld kunnen verkrijgen. De rente was immers laag, waardoor de leenruimte hoog was en er eenvoudig geleend kon worden. Intussen nam de waarde van vastgoed toe, waardoor velen een tweede stulpje op de kop tikten. En dat had tot gevolg dat de huizenprijzen stegen. Maar dat fenomeen is nu voorbij.

De totale omvang van leningen, obligaties en schulden betreft ondertussen immers meer dan 2,1 miljard euro. Dat is de grootte van de volledige Italiaanse economie. Belangrijk is dat 20 procent van die schuldenberg (390 miljard euro) dit jaar afloopt, en dus betaald moet worden. De rente is nu echter veel hoger en als er dus geherfinancierd moet worden, kan er een enorme neerwaartse druk op de Europese huizenmarkt ontstaan.

Advocatenkantoor Weil, Gotshal & Manges bestempelt de huidige situatie in de Europese vastgoedmarkt als de ergste in tien jaar, te wijten aan een afgenomen liquiditeit. ‘Wat we hebben in deze neergang is een vrij unieke set van economische omstandigheden. De rente wordt strenger in plaats van zachter voor vastgoed en andere bedrijven’, aldus Ian Guthrie, senior managing director.

Neerwaartse druk

Een prijsdaling kan snel gaan: bij Bloomberg spreekt men over een termijn korter dan vijf jaar. In Nederland is er overigens al drie maanden een dalende trend zichtbaar, mede omdat de hypotheekrente er verhoogd werd. Daardoor kunnen mensen minder lenen en zakt de prijs. Ook neemt de koopkracht van het Nederlandse volk voortdurend af door de hoge inflatie, waardoor opnieuw minder gekocht kan worden.

De Nederlandse huizenprijzen dalen in alle provincies, een bijzonder fenomeen dat niet meer voortkwam sinds 2013. Vooral Utrecht springt er momenteel tussenuit: volgens het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) koelde de huizenmarkt er af met 3,9 procent. Limburg daarentegen, scoort het laagst met een daling van 1,2 procent. ‘De huizenprijzen waren in december wel nog hoger dan een jaar ervoor: 2,7 procent. Maar in november was het verschil met 2021 nog 4,9 procent, waarmee december 2022 de laagste prijsstijging (jaar op jaar) in ruim zeven jaar laat zien’, vertelt men bij DeStentor.

Ook wereldwijd is een dalende beweging op te merken. De Bloomberg-analisten berekenden dat er wereldwijd voor de vastgoedsector ongeveer 175 miljard dollar aan kredieten in de problemen zitten. Mogelijks moeten dus ook die geherfinancierd worden, met een huisprijzendaling tot gevolg. ‘Terwijl de tol van de hogere rente en het einde van het gemakkelijke geld oploopt, zijn veel vastgoedmarkten bijna bevroren, waarbij sommige kredietverstrekkers de -nemers vertellen dat ze hun activa moeten verkopen of het risico lopen op executie, omdat de verhuurders extra kapitaal eisen’, luidt het bij het Afrikaanse nieuwsmedium Radarr.

Bijkomende problemen

Dalende prijzen op de huizenmarkt mogen voor jonge gezinnen en bereidwillige kopers dan als muziek in de oren klinken, er zijn lang niet alleen voordelen aan verbonden. Verhuurders vrezen in Nederland bijvoorbeeld voor het rendement op hun huur. Die vrees kwam er vooral na de plannen van minister Hugo de Jonge om de huurbescherming uit te breiden. Daardoor haakten veel investeerders af.

Door nieuwe regels in het land is er overigens minder nieuwbouw, en hogere rente. Dat zorgt voor problemen. De bouw komt immers stil te liggen, waardoor de werkgelegenheid afneemt. Dat heeft dan weer de groei van een woningcrisis tot gevolg. Wat er in de nabije toekomst met de vastgoedmarkt gebeurt, zal afhankelijk zijn van komende mogelijke renteverhogingen. Hoe hoger die rente, hoe groter de kans op een neerwaartse beweging. In afwachting van een spotgoedkoop prikje zal de nauwelijks stijgende rente op spaarboekjes voldoening moeten bieden.

Weil

Amerikaanse analisten voorspellen storm in de Europese huizenmarkt