De vastgoedmakelaars zijn zeer ontevreden over de populairste zoekertjessite voor huizen, Immoweb. Nadat in 2012 het Duitse uitgeefconcern Axel Springer de website overnam, dreef het bedrijf de prijzen voor de vastgoedmakelaars op. Dermate dat groepen makelaars alternatieven opzetten.

De Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) richtte met Spotto een nieuwe website voor vastgoedzoekertjes op. Een groep, bestaande uit vooral Antwerpse makelaars, zette eerder al Immoscoop 2.0 op.

Immoscoop 2.0

Stefaan Janssens van immobiliënkantoor Janssens & Janssens en bestuurslid van Immoscoop 2.0 legde aan Doorbraak uit hoe en waarom. ‘Een jaar of zes geleden ontstond Immoscoop in het Antwerpse uit onvrede met de verkoop van Immoweb aan de Duitse groep. Immoweb had de tarieven stelselmatig verhoogd. Ze zaten en zitten in een machtspositie.’

Immoweb boekte in 2021 een omzet van 47,6 miljoen euro, maar liefst 16 procent meer dan in 2020. Is Immoweb dan zo dominant? ‘Zimmo (het vroegere Hebbes van de krantengroep Mediahuis; nvdr) is een lokale speler. In België bestaat geen site van de makelaars zelf. In Nederland hebben de makelaars Funda en die is de grootste.’ Op Immoweb na zijn alle sites ofwel te klein, ofwel te lokaal. Zelfs Immovlan van de mediabedrijven Roularta en Rossel, dat met Belfius samenwerkt, heeft een veel lager marktaandeel dan Immoweb.

Kartelvorming

De naam Immoscoop 2.0 en de aparte vennootschap kwam er na de tegenslag met het oude Immoscoop. In 2016 startte een groep Antwerpse makelaars Immoscoop. Die coöperatie bleek een schot in de roos. De deelnemende makelaars verbonden zich ertoe om hun panden een maand lang alleen op Immoscoop of op hun eigen website te publiceren. Dat schoot marktleider Immoweb in het verkeerde keelgat. Immoweb beschuldigde hen van kartelvorming en stapte in 2019 naar de rechter. Immoweb won en kreeg later in beroep opnieuw gelijk.

Dat veranderde natuurlijk weinig aan de grieven van de makelaars. Janssens vatte die kort samen: ‘Bij Immoweb kwam er per jaar minimum tien procent bij. Dat werd te duur. De tarieven zijn acht keer die van Immoscoop.’ Dus kwam er een tweede versie van Immoscoop.

Uitbouw met KBC

‘Het gevolg nu is dat de uitbouw verder samen met KBC verloopt’, aldus Janssens. ‘KBC is voor vijftig procent aandeelhouder van Immoscoop 2.0. Het is de bedoeling dat zo te houden. In de dagelijkse werking is er veel input van mensen van KBC. De bankgroep helpt dus niet enkel met het financieren. Als voordeel hebben ze de data.’ Er zijn ook andere voordelen aan de samenwerking. ‘Stel als via de site een hypotheek afgesloten wordt, dan volgt een vergoeding naar Immoscoop.’

Een groep makelaars waaronder Dewaele, ERA, Hillewaere, Living Stone en Janssens & Janssens bezitten zeventien procent. De rest van de aandelen zit bij de coöperatieve van makelaars Immoscoop (1.0). ‘Momenteel staan meer dan 20.000 panden op Immoscoop. Voornamelijk in Antwerpen, Vlaams-Brabant en Oost-Vlaanderen’, aldus Janssens. ‘Naast de aandeelhouders zijn er ook coöperanten, zo’n 350-tal van Immoscoop 1.0. Alles is transparant, zonder commercieel belang. Immoscoop 2.0 is uiteraard een commercieel bedrijf, maar het belangrijkste is dat makelaars en particulieren hun panden erop kunnen zetten.’

Monsterverbond

Even leek een monsterverbond in de maak. Immoscoop 2.0 en de Vlaamse Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB) gingen samen aan tafel zitten, maar de gesprekken liepen vast. Volgens Immoscoop zou CIB de zaken veel te commercieel zien. Immoscoop dacht met de belangenvereniging van de sector in Vlaanderen te praten, maar de plannen bleken zeer commercieel. CIB wou zelfs een speler zijn in plaats van intermediair naar haar leden toe. CIB blijkt ondertussen een eigen platform te bouwen genaamd Spotto. Bij dat nieuwe platform van CIB denken ze aan allerlei andere diensten en verdienmodellen rond spotgoedkope zoekertjes.

Voor de initiatiefnemers van Immoscoop is dat een niet erg welkome evolutie. ‘Fundamenteel zijn er te veel websites’, zegt Janssens. Voor hen is elke nieuwe kleine speler in het voordeel van de marktleider Immoweb. Volgens critici zou CIB vooral uit zijn op de verkoop van de gegevens achter de vastgoedtransacties. Iets wat Immoweb en de Federatie van Notarissen ook al doen.

Dat steekt schril af tegen Immoscoop 2.0 dat voor de grote makelaars een platform is met een duidelijk afgelijnde missie. Die grotere spelers doen zelf al veel marketing en communicatie. Zij hebben dus vooral een zoekertjessite nodig en geen marktonderzoek of andere diensten voor makelaars, zoals allerlei ICT-aanbiedingen. Het hoofddoel voor hen is een alternatief voor Immoweb hebben om die stijgende kosten te counteren.

Andere zorg

Al speelt ook een andere zorg volgens Janssens: ‘De angst is dat Immoweb zelf met verkoop gaat beginnen.’ Mocht dat het geval zijn, dan pikt de dominante zoekertjessite de commissies in van de verkopers en vormen ze een regelrechte bedreiging voor de makelaars. Met Immoweb Financials Services heft Springer nu al een filiaal, dat naast hypothecaire kredieten (via Keytrade Bank), ook online brandverzekeringen verkoopt (via Baloise).

Particulieren kunnen nu al hun woningen via Immoweb online laten schatten. Daarnaast geeft de website met Immoreviews beoordelingen over vastgoedmakelaars uit. Janssens beseft dat Immoweb soms nog steeds incontournable is: ‘Immoscoop 2.0 is een verhaal op lange termijn. Er zijn makelaars die wensen hun aanbod alleen op Immoscoop te zetten’, zegt Janssens. ‘Als ik spreek voor mezelf is dat vaak zo, maar ik zet ook op Immoweb bijvoorbeeld voor huizen in Limburg.’ Het gebruiksvriendelijke platform Immoscoop 2.0 is ondertussen operationeel met een ruim aanbod uit de provincies Antwerpen, Oost-Vlaanderen en Vlaams-Brabant.

winsten

Vastgoedmakelaars proberen uit wurggreep Immoweb te ontsnappen

De nazimiljardairs: samenwerking tussen Duitse industriëlen en fascistische regime