Baksteen op de maag?

Is wonen onbetaalbaar? Heel wat Vlamingen piekeren over de haalbaarheid om een woning te kopen of te huren. Als ouders willen we allemaal een betere toekomst voor onze kinderen, maar in een tijd waarin de woningmarkt almaar meer onder druk staat, lijkt die toekomst niet altijd gegarandeerd. Zullen ze die woning nog wel vinden? En gaan ze die ook kunnen betalen?

Vroeger was een eigen woning een natuurlijke volgende stap na het vinden van een eerste baan, maar vandaag is dat verre van vanzelfsprekend. Niet alleen de ouders maar ook hun kinderen zélf liggen daar vandaag over wakker. Is die zorg terecht?

Uitdaging

De uitdaging waar we voor staan is in elk geval enorm. De vraag naar woningen is nu al groot en zal naar verwachting alleen maar toenemen. Tegen 2030 hebben we in Vlaanderen naar schatting 220.000 extra woningen nodig en tegen 2050 zelfs 650.000. Dit komt bovenop de inspanningen die nodig zijn voor renovatie en het energiezuinig maken van het huidige patrimonium.

Die groeiende vraag zorgt voor stijgende prijzen. Volgens de Vastgoedbarometer van notaris.be kostte een woning in Vlaanderen vorig jaar gemiddeld 358.575 euro, een stijging van 3 procent tegenover 2022. In West-Vlaanderen was dat 322.070 euro of een stijging van 2 procent. Voor een appartement betaalde de Vlaming gemiddeld 276.450 euro in 2023, of 3,3 procent meer dan het jaar voordien. De prijsstijgingen deden zich voor in alle provincies, behalve in West-Vlaanderen, dat overigens wel de duurste provincie blijft.

Valse goede ideeën

Om die prijzen onder controle te houden worden de meest uiteenlopende oplossingen voorgesteld. De linkerzijde schuift maatregelen naar voor zoals het plafonneren van de huurprijs of een opkoopbescherming waarbij kopers verplicht worden gedurende een lange periode de woning te bewonen. Populistische partijen pleiten dan weer voor de herinvoering van de woonbonus of de belastingaftrek bij het aangaan van een woonkrediet.

Klinkt toch goed, zegt u? Klinkt inderdaad goed, in een verkiezingsfolder of aan de toog. Maar het zijn stuk voor stuk valse goede ideeën en in realiteit ben je er niets mee. Integendeel. Ze zijn ineffectief of zorgen voor een ongewenst of prijsopdrijvend effect. Ze gaan allemaal voorbij aan hét cruciale basisprincipe: het gaat om het aanbod.

‘It’s the economy, stupid’ geldt ook hier. De woningmarkt is een economische markt. Het gaat om een complex samenspel van factoren zoals het aantal huishoudens, het beschikbare inkomen en de leningscapaciteit, de beschikbare ruimte, de hypotheekrente, de woningkwaliteit, de ligging en de algemene economische conjunctuur. De kern ervan blijft vraag en aanbod. Als we wonen betaalbaar willen houden, moeten we simpelweg zorgen voor meer goede woningen.

Maatregelen als huurprijsplafonds, opkoopbescherming of bevriezen van huurprijsindexering ontmoedigen investeringen en belemmeren de creatie van nieuw aanbod op de private huurmarkt. Hoogstens verleggen dergelijke maatregelen het probleem van de ene wijk naar de andere, zoals men in Nederland met de opkoopbescherming vaststelde. Voorstellen als een massale toekenning van huurpremies en -subsidies zorgen dan weer voor een prijsverhogend effect, terwijl elke studie net aantoont dat de afschaffing van de woonbonus de vastgoedprijzen heeft getemperd.

Aanbod

Betekent dit dat wonen in Vlaanderen finaal onbetaalbaar wordt? Niet als we het aanbod op peil kunnen houden. Dit betekent dat het ritme van de bouwsector voldoende hoog moet blijven en er op een goede manier woningen gerenoveerd en bijgebouwd worden. Door te zorgen voor voldoende arbeidskrachten in de bouw, door renovatie te stimuleren en de btw op sloop en heropbouw permanent te verlagen tot 6 procent bijvoorbeeld.

Het woonbeleid moet erop gericht zijn om de toegang tot de woningmarkt gaaf te houden. De Vlaamse Woonwaarborg van minister Matthias Diependaele (N-VA) bijvoorbeeld is een prima idee. Vandaag zijn er immers een pak jonge kopers die wel in staat zijn om hun woonlening maandelijks af te lossen, maar geen lening krijgen omdat ze over onvoldoende eigen inbreng beschikken. Met deze waarborg krijgen ze toegang tot die lening.

Ook een verdere verlaging van de registratierechten naar 1 procent kan de aankoop van een woning voor meer mensen toegankelijker maken. En met een versterkte verzekering voor gewaarborgd wonen beschermen we kopers kosteloos bij inkomensverlies door onverwachte werkloosheid of gedwongen arbeidsongeschiktheid. Op de huurmarkt moeten we net als bij het woonkrediet mogelijk maken dat ouders of vrienden zich persoonlijk borg kunnen stellen.

Meer woningen, niet meer regels

We zullen wonen niet betaalbaar houden door extra regelgeving of beperkingen. De vraag naar beschikbare ruimte, de lange en ingewikkelde procedures en vergunningen of de stijgende bouwkosten en -materialen zorgen al voor voldoende uitdagingen. We hebben gewoon meer woningen nodig en die krijgen we alleen door investeringen aan te moedigen en de toegang tot de woningmarkt te vergemakkelijken, zowel voor koop- als huurwoningen. En dan hoeft niemand nog wakker te liggen over zijn of haar woondroom.