Op 8 oktober 2023 stemmen de Gentenaars in een volksraadpleging over de vraag of de Stad Gent al dan niet een bank van publieke gronden moet oprichten om 40% sociaal wonen te realiseren. Het (niet bindend) referendum werd uitgelokt door een handtekeningenactie van de actiegroep ‘Te Duur’. Maar de vraagstelling is bedrieglijk. ‘Want wie kan er op het eerste gezicht tegen meer betaalbare woningen zijn?’ 

‘De vraagstelling van het Gentse referendum is schandalig, tendentieus, populistisch en van een bedenkelijk niveau’, betoogt Rikkert Leeman, bestuurslid van de beroepsvereniging van de vastgoedsector BVS en CEO van Alides REIM, een vastgoedontwikkelaar met zijn wortels in Gent. ‘Je kan net zo goed aan de mensen vragen: wil je minder werken en meer verdienen?’, vult BVS-CEO Olivier Carrette aan. Leeman hoopt dus dat de Gentebaars het initiatief niet steunen. ‘Want de vraag gaat voorbij aan de oorzaken van het probleem en biedt geen structurele oplossingen.’

Meer overheidsmanna

‘Het Gentse referendum gaat uit van een bepaalde naïviteit als zou de overheid perfecte woningen kunnen creëren’, vindt Geert Moerman, directeur van de werkgeversorganisatie Voka Oost-Vlaanderen. ‘De vraag uit het referendum dreigt in plaats van oplossingen nog meer druk op de private woonmarkt te zetten.’

De verplichting om 40% van de woningen te reserveren voor sociale huisvestingsmaatschappijen moet namelijk gefinancierd worden. ‘De kopers van die overige 60% niet-gereglementeerde panden zullen de rekening mogen betalen’, voorspelt Leeman. ‘Het niet-gefinancierde beleid zal een loutere verschuiving van lasten betekenen naar de private markt waar de prijzen nog van zullen stijgen en het aanbod nog beperkter zal worden.’

Door een ideologische vraagstelling dreigt de aankoop van een bescheiden woning voor een deel van de middenklasse helemaal onbetaalbaar te worden, denkt Leeman. Die middenklasse heeft het momenteel al aanzienlijk moeilijker om een hypotheeklening te verkrijgen. Leeman: ‘Vroeger kreeg één op tien gezinnen na het compromis van de bank te horen dat de lening geweigerd werd, vandaag is dat al één op drie gezinnen.’

Geen free lunch

Het referendum heeft dus vooral asociale gevolgen. ‘Om het de Gentenaars duidelijk te maken, zou de vraag moeten zijn: bent u bereid om meer belastingen te betalen om 40% van het woningaanbod te subsidiëren voor sociale doelgroepen? Want het is geen free lunch.’

Moerman: ‘Het referendum gaat er van uit dat overheidsmanna uit de lucht moet vallen voor een oplossing. Terwijl Gent al het hoogste begrotingstekort heeft van alle Vlaamse centrumsteden.’

Partijpolitiek

Professor economie Erik Buyst (KULeuven) wijst erop dat een beleid dat al dan niet sociale woningen ondersteund dikwijls partijpolitiek gemotiveerd is. ‘Centrumlinkse partijen hopen een bepaald electoraat aan te trekken met sociale woonprojecten. Het omgekeerde is ook waar. Veel gemeenten wensen liever geen sociale woningen en vergunnen liever projecten voor de middenklasse, omdat die meer belastingen betalen. Het is geen toeval dat de Vlaamse regering de enveloppe voor sociale woningen niet volledig kan gebruiken. Eigenaardig genoeg is er geld genoeg voor sociale woningen. We krijgen het gewoon niet op.’

Leeman noemt de intentie van het referendum dan ook ‘een schoolvoorbeeld van une fausse bonne idée’.  De druk op de woonmarkt in Gent is volgens de projectontwikkelaar een wezenlijk probleem geworden. De gestegen vastgoedprijzen zijn niet louter een gevolg  van een gebrekkig aanbod, maar specifiek gedreven door een sterk gestegen vraag. ‘Gent is in trek, de bevolking is sterk gestegen zowel door natuurlijke aangroei als door migratie. Het aandeel ouderen neemt toe. Een belangrijk deel van de woningen beantwoordt niet meer aan de huidige energienormen en kost handenvol geld aan energiefacturen.’

Melkkoe

Carrette wijst erop dat de vastgoedpromotoren al geconfronteerd worden met veel andere lasten, zoals vergunningsvoorwaarden, vastgoed- en andere belastingen, normen over parkeerplaatsen, groene ruimtes en dergelijke. ‘En nu komt er misschien deze verplichting nog eens bij’, verzucht hij. ‘Vastgoedpromotoren worden beschouwd als een melkkoe. Maar the sky is niet the limit. Op een bepaald moment stopt het en doet de promotor de deur dicht. De koe is leeg gemolken.’

En daar komt nog iets bij: ‘Gent is veruit de moeilijkste stad van België wanneer het gaat om een definitief uitvoerbare vergunning te krijgen’, zegt Leeman, die ook actief is in ondermeer Brussel, Antwerpen en Kortrijk.

Konijnenkoten

‘De besluitvorming binnen de Stad Gent verloopt opvallend inefficiënt’, bevestigt Carrette. ‘Meerdere bouwlagen worden erg weinig vergund. Begrijp me niet verkeerd. Het is niet de bedoeling dat de promotoren bouwtorens met konijnenkoten bouwen. De tijd dat zoiets kon is al lang voorbij.’

Leeman wijst erop dat Antwerpen en Brussel veel meer inzetten op een aanbod van betaalbare huizen met ambitieuzere projecten die meerdere bouwlagen én in een groene omgeving combineren. Ook de vorige Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck en de huidige Antwerpse Bouwmeester Christian Rapp  zijn voorstander van hoogbouw als sociaal en duurzaam alternatief voor verkavelingsprojecten.

Leeman: ‘Maar de haast dorpse afkeer van hoogbouw is opvallend aanwezig binnen zowel de politiek als de administratie in Gent. De Stad dreigt zo op meerdere vlakken de boot te missen en heeft blijkbaar enkel de ambitie om het Bokrijk van Vlaanderen te worden.’

Huurmarkt verschraalt

Gezinnen die geen eigen woning kunnen betalen en geen recht hebben op een sociale woning, moeten naar de huurmarkt. Maar volgens Leeman verschraalt het aanbod aan betaalbare, kwaliteitsvolle huurwoningen zienderogen. De particuliere investeerders in verhuurpanden zijn ‘zo goed als verdwenen’. Die waren de voorbije 50 jaar de ondersteunende factor bij uitstek van de huurmarkt. Sinds recente rentestijgingen is hun focus verschoven naar investeringen in financiële producten, zoals het succes van de Belgische Staatsbon bewijst.

Leeman: ‘Waarom zou je genoegen nemen aan een brutohuurrendement van 3 procent per jaar met alle bijhorende inspanningen en risico’s, als lenen bij de bank aan hogere rente oplevert en wanneer de overheid zelf een risicovrij nettorendement van 2,81 procent biedt? Het gezond verstand leidt beleggers weg van de huurmarkt. Ook de institutionele markt voor investeringen in residentieel huurvastgoed is tot stilstand gekomen. Op enkele jaren zal het aanbod gevoelig dalen en de huurders zullen het gelag betalen. Om de betaalbaarheid van wonen te ondersteunen is dringend een aangepast beleid nodig.’

Privaat-publieke samenwerking

Ook de private bouwsector kan een belangrijke rol spelen bij sociale bouwprojecten. Leeman geeft als voorbeeld het privaat-publieke samenwerkingsproject rond de Scholen van Morgen, waarbij rond AG Real Estate een structuur is opgezet voor private financiering van grootschalige modernisering van de schoolinfrastructuur. Leeman: ‘Ik ben ervan overtuigd dat zoiets ook kan voor sociale woningbouw. Maar sociaal wonen kan je niet creëren met een losse flodder-beleid rond een verplicht aandeel sociale woningen, waarbij je de rekening doorschuift naar dat deel van de bevolking dat het nu al moeilijk heeft op de woningmarkt.”

Ook Buyst stelt vast dat de privésector zich steeds meer terugtrekt uit de huurmarkt. Zogenaamd ‘geconventioneerd wonen’ kan een deel van de oplossing zijn: er zijn overeenkomsten tussen overheden, private promotoren en sociale verhuurkantoren over de verhuur van betaalbare woningen aan gezinnen die te weinig middelen hebben voor  kwaliteitshuurwoningen. Minister van Wonen Mathias Diependaele (N-VA) wil middelen uit de sociale woningportfolio vrijmaken voor de privésector om de betaalbare huurwoningbouw te stimuleren. ‘Het probleem is zo urgent dat overheden en private investeerders dringend de zeilen moeten bijstellen’, hoopt Buyst.