Langverwachte prijsdaling woningen op kabbelende markt

De gemiddelde huizenprijzen stegen in het Vlaams Gewest de eerste zes maanden van het jaar met 1,1 procent tegenover het jaargemiddelde van 2023 (naar 362.647 euro). Rekening houdend met de inflatie daalde de reële prijs met 1,4 procent. Dat blijkt uit de Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot).

‘Ondanks de tanende woningtransacties in de voorbije twee jaar, bleef een prijsdaling lang uit’, zegt notaris Bart van Opstal van Fednot. ‘Nu is er eindelijk, zoals lang verwacht, een prijsdaling. Ik heb de indruk dat de verkopers eindelijk bereid zijn om de prijs van bestaande, minder energiezuinige woningen met 10 tot 20 procent onder de vraagprijs te laten zakken.’

‘Velen hadden de verkoop uitgesteld omdat de prijzen op de secundaire markt wat kabbelden. Kopers staan op lagere prijzen omdat ze geld willen vrijhouden om de door Vlaanderen opgelegde renovatie te bekostigen. Niet de kopers, maar de verkopers dragen dus de kostprijs van de verduurzaming van het Vlaamse woningarsenaal.’

Minder transacties

De gemiddelde prijs van de appartementen steeg dit semester in Vlaanderen met 0,7 procent tot 278.520 euro, een reële prijsdaling met 1,8 procent. Het aantal transacties op de woningmarkt daalde met 4,2 procent tegenover het eerste semester van 2023 (min 3,9 procent in België). Sinds 2019 steeg de prijs van de huizen in Vlaanderen met 28 procent, die van appartementen met 23 procent.

Voor het hele land bleef de gemiddelde nominale prijs de voorbije zes maanden zo goed als stabiel (0,8 procent) voor huizen (naar 325.204 euro) en appartementen (naar 266.941 euro). In Brussel daalde de nominale prijs van een huis met 1,5 procent naar 554.137 euro.

In Wallonië was de daling iets sterker (min 1,8 procent, naar 236.265 euro). De prijs van de Brusselse appartementen steeg met 1,5 procent tot 284.775 euro. Wallonië kende een daling met 1,9 procent (naar 195.285 euro).

Limburg goedkoopst

Limburg was de enige Vlaamse provincie waar de gemiddelde waarde van een huis erop vooruitging, rekening houdend met de inflatie: plus 3 procent of plus 0,5 procent reëel. Met een gemiddelde prijs van 317.273 euro blijft Limburg veruit de goedkoopste Vlaamse provincie in dit vastgoedsegment. In Vlaams-Brabant zijn de huizen het duurst met een gemiddelde prijs van 422.511 euro (0,6 procent).

In het eerste semester van 2024 steeg de prijs van een appartement in elke Vlaamse provincie, behalve in Oost-Vlaanderen. Daar daalde de prijs met 2,3 procent naar 271.741 euro. De grootste prijsstijging was er in Limburg, met liefst 3,5 procent tot 254.574 euro.

De prijs steeg het minst in de provincie Antwerpen: plus 1 procent tot 268.263 euro. In Vlaams-Brabant ging een gemiddeld appartement van de hand voor 288.759 euro (plus 1,4 procent). In West-Vlaanderen telde men 304.399 euro neer, plus 2,5 procent of reëel een stabilisatie.

Dipje in nieuwbouw

Van Opstal wijst erop dat de prijs van bestaande woningen stabiel blijft als ze energiezuinig zijn. ‘Af en toe zijn kopers zelfs bereid om boven de vraagprijs te bieden’, signaleert hij. Daarom is het vreemd dat de streng genormeerde nieuwbouwmarkt in een dipje zit.

In de eerste helft van 2024 was maar 10 procent van de verkochte appartementen in België nieuwbouw. Dat is een daling met een derde tegenover vorig jaar. In 2019 was 22,1 procent van het aantal verkochte appartementen nog nieuwbouw. In Vlaanderen is het aandeel van nieuwbouwappartementen 12 procent. De prijs van een nieuwbouwappartement steeg met 1,7 procent naar 349.210 euro, een reële daling.

‘De nieuwbouwsector zit duidelijk in een neerwaartse beweging’, zegt van Opstal. ‘Na corona was er een rush op de nieuwbouwappartementen, die sterk in prijs stegen. De best gelegen panden vlogen als eerste de deur uit bij de promotoren. Wat overblijft, is nieuwbouw op B- en C-locaties. Die zijn meestal fiks goedkoper dan op A-locaties. Het is dus logisch dat de gemiddelde, reële prijs van de nieuwbouw naar beneden ging.’

Keren investeerders terug?

Van Opstal signaleert wel dat jongeren onder de 30 jaar actiever zijn geworden op de vastgoedmarkt en momenteel 30 procent van de aankopen doen.

‘Jonge gezinnen ondervonden enkele jaren geleden concurrentie van particuliere investeerders, die vastgoed als een alternatief voor spaarboekjes, de beurs en andere beleggingen zagen’, weet van Opstal. ‘Maar het is best mogelijk dat ze weer actief worden vanaf september, als de 22 miljard uit de staatsbond van vorig jaar vrijkomt.’

Lees ook: Deze herfst serieuze boost voor nieuwbouw bij vrijkomen van 22 miljard van staatslening