Prijsdaling op woningmarkt volgt krimp in transacties

Op zoek naar een koopje of gewoon benieuwd naar de vastgoedprijzen? Wij trekken deze week op onderzoek in Vlaanderen. Maar voor we de provincies afzonderlijk van dichterbij bekijken, nemen we de vastgoedmarkt in haar geheel onder de loep.

Nadat de transacties van woningen al twee jaar afnemen, dalen nu ook de prijzen, zeggen de semestercijfers van de Notarisbarometer. Kopers duiken onder de vraagprijs voor woningen die aan de wettelijk opgelegde renovatie toe zijn. Ze zijn wel bereid meer te betalen voor energiezuinige woningen. Toch kabbelt ook de nieuwbouwmarkt door de hoge rente.

De huizenprijzen stegen in het Vlaams Gewest de eerste zes maanden van het jaar met 1,1 procent tegenover het jaargemiddelde van 2023 (naar een gemiddelde prijs van 362.647 euro). Door de inflatie daalde de reële prijs met 1,4 procent. Dat blijkt uit de Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot) over de woningprijzen in het eerste half jaar van 2024.

Vandaag presenteren we een algemeen overzicht. De volgende dagen geven we de cijfers en een analyse voor de Vlaamse provincies en Brussel. Het landelijke stijgingspercentage voor woonhuizen bedraagt dit jaar 0,8 procent. Brussel (min 1,5 procent) en Wallonië (min 1,8 procent) dalen fors.

De gemiddelde prijs van de appartementen steeg dit semester in het Vlaamse Gewest met 0,7 procent tot 278.520 euro, een reële prijsdaling met 1,8 procent. In heel het land steeg de prijs in dit segment met 0,8 procent. In Brussel steeg de gemiddelde aankoopprijs met 1,5 procent naar 284.775 euro. De prijs van het gemiddelde Waalse appartement daalde met 1,9 procent.

Langzame afkoeling

Het aantal transacties op de woningmarkt daalde met 4,2 procent tegenover het eerste semester van 2023 (min 3,9 procent in België).  Ondanks de tanende woningtransacties in 2022 en 2023, bleef een prijsdaling in die jaren uit. Die voltrekt zich dit jaar wel.

Filip Dewaele (voorzitter van de vastgoed-adviesketen Dewaele Vastgoed) stelt tevreden vast: ‘Na de vastgoedhausse na corona, met een massale zoektocht naar wat duurder vastgoed, werd gevreesd dat de markt in elkaar zou klappen – zoals na élke hausse. De Nederlandse woningmarkt is bijvoorbeeld veel volatieler. Daar werd de residentiële verkoop de voorbije twee jaar compleet ontwricht met een prijsdaling van 10 procent, na een periode van extreme groei.’

Dat gebeurde dus niet in Vlaanderen. ‘We beleven dus eindelijk een langzame afkoeling van de reële prijzen’, merkt Dewaele op. ‘Door de hogere rente en dus duurdere hypotheekleningen hebben de meeste Belgen een lager budget voor de aankoop van een woning, en dat weegt nu op de prijzen. Omdat de nominale prijs in de meeste regio’s zelden daalt, doet de inflatie op een rustig tempo zijn werk. En dat is goed nieuws.’

Renovatieplicht

De oververhitting van de Vlaamse vastgoedmarkt na de coronahype werd ook getemperd door de invoering van de verplichting van de Vlaamse overheid binnen vijf jaar na de aankoop van een woning (het wordt zes jaar) met een Energieprestatiecertificaat (EPC) van E en F dit te verlagen naar D. ‘De renovatieplicht werd ingevoerd met als uiteindelijke doelstelling de prijs van verouderde woningen te laten zakken, zodat de kersverse eigenaars de middelen hadden om een energiezuinige renovatie uit te voeren’, zegt Lorenzo Van Tornhaut, architect en CEO van de Aalterse vastgoedontwikkelaar Volus.

De prijsdaling van minder energiezuinig vastgoed bleef lang uit. Dewaele: ‘Door de mismatch tussen vraag en aanbod sputterde de markt. Veel eigenaars aarzelden de verkoopprijs te laten zakken, omdat ze hoopten dat de kopers wel akkoord zouden gaan met de prijzen van vroeger. Maar dat gebeurde niet. Pas nu zijn verkopers in Vlaanderen bereid om de prijs van minder energiezuinige woningen met 10 tot 20 procent onder de vraagprijs te laten dalen. Nu hen nog overtuigen dat hun pand niet mooier en misschien zelfs lelijker is dan dat van hun gebuur. Dat spel is onze job.’

Druk van de banken

Carl Tourrier. (foto Wouter Rawoens)

Carl Tournier, die een ERA-makelaarsnetwerk leidt in Noord-Limburg, signaleert druk van de banken. ‘Ook de banken zetten hun klanten aan om voorzichtig te zijn’, weet hij. ‘Hun digitale tools berekenen voor de klanten de kostprijs van de renovatie. Dat zet een stevige druk op de prijzen. Banken houden bij de kredietverschaffing ook rekening met het EPC-label. Energiezuinige woningen zijn nu eenmaal goedkoper in verbruik, zodat de afbetaling van de hypotheeklening minder zwaar is. Wie bespaart op energie, kan meer afbetalen.’

Dewaele stelt wel vast dat het bestaande vastgoed, dat wel beantwoordt aan de energienormen, ‘sneller en aan steviger prijzen’ de deur uitgaat. ‘Dit is een markt met twee snelheden’, legt hij uit. ‘Je kan bijna voorspellen hoe lang een pand met een bepaalde EPC-score te koop blijft staan.’

‘Voor een energiezuinige woning wordt er, zoals na de lockdown gebeurde, af en toe nog wel boven de vraagprijs geboden om andere kopers de pas af te snijden’, signaleert de Oostendse notaris Bart van Opstal.

Investeerders haken af

Jonge gezinnen ondervonden tot enkele jaren geleden concurrentie van particuliere investeerders, die vastgoed als een alternatieve investering beschouwen voor de door inflatie aangetaste spaarboekjes, andere weinig rendabele beleggingen en de volatiele beurzen.

De voorbije twee jaar haakten de investeerders af. Het kwaliteitsvastgoed was te duur geworden door de met 10 tot 20 procent gestegen bouwkost. Het huurrendement kon die stijging niet volgen. De rente steeg de voorbije jaren van bijna 0 naar 4 procent, zodat jonge gezinnen én investeerders duurder moesten lenen voor de aankoop van een woning. Ook kwam de overheid zelf met een aantrekkelijk geprijsde staatsbon op de markt. ‘Nieuwbouw beleeft de perfecte storm’, zegt Dewaele.

Nieuwbouw in problemen

Ook daalden de prijzen van bestaande woningen, die zo extra concurrentieel werden voor nieuwbouw. In de verkoop van nieuwbouw is het in tegenstelling tot bestaande woningen heel moeilijk om de vraagprijs te laten dalen in functie van de koopkracht van de potentiële kopers. Prijsdalingen beuken immers in op de marges van de ontwikkelaars. ‘De betere promotoren drijven vandaag naar boven’, zegt Dewaele. ‘En dat is maar goed ook. Moest vastgoedontwikkeling simpel zijn, zou iedereen het doen.’

In 2018 werden er bijna 50.000 woningen vergund en sindsdien daalt dit structureel. Vorig jaar waren het er amper 32.000. In de eerste helft van 2024 was maar 10 procent van de verkochte appartementen in België nieuwbouw. In 2019 was dat 22,1 procent.

De prijs van een nieuwbouwappartement steeg dit jaar in Vlaanderen met 1,7 procent naar 349.210 euro, een reële daling. ‘Nieuwbouw kent duidelijk een neerwaartse beweging’, bevestigt van Opstal. Volgens Dewaele was de dip in de nieuwbouwmarkt nefast voor de huurmarkt, omdat er onvoldoende nieuw aanbod op de markt kwam. ‘Bovendien steeg de vraag naar huurpanden, omdat veel gezinnen die te weinig budget hadden om te kopen. Daarbovenop is er een verkoopgolf bij particuliere verhuurders, die van hun verouderde panden af willen. Ook de steeds terugkerende berichten over de invoering van een belasting op de reële huurinkomsten maakt potentiële verhuurders onzeker.’

Morgen trekken we samen met vastgoedexpert Philippe Janssens naar Antwerpen.