Studie relativeert alarmberichten over onbetaalbare gezinswoningen

De woningbeurs Batibouw ontvangt de laatste bezoekers. In de media verschenen alarmerende berichten over het krappe aanbod van betaalbare nieuwbouw en bestaande woningen. Vastgoedanalisten relativeren de ‘wooncrisis’, maar waarschuwen toch voor een sluipend woningtekort.

‘Op de Vlaamse woningmarkt stijgt de stress zo sterk dat we stilaan van een woningnood mogen spreken’, schrijft De Standaard. ‘Betaalbaar wonen is een basisrecht, maar wordt voor almaar meer Vlamingen onbereikbaar’, waarschuwt Knack.

‘De situatie op de Belgische woningmarkt is echt niet zo dramatisch als de krantenkoppen laten uitschijnen’, relativeert KBC-econoom Johan Van Gompel. Hij verwijst naar een recente studie. ‘Neen, er is geen wooncrisis. Wel een evenwichtige prijsevolutie.’

Stabiele stijging

Van Gompel verwacht dat de woningprijzen in 2026 met 3 procent zullen stijgen, net zoals in 2005. ‘Dat ligt in de lijn van het verwachte bruto binnenlands product’, klinkt het. ‘De reële woningprijzen volgen na inflatie dus de Belgische economie met een stabiele, voorzichtige groei.’

‘België kent al jaren een evenwichtige woningmarkt en dat is een van onze troeven’, bevestigt Filip Dewaele, voorzitter van een van de grootste Vlaamse makelaarsnetwerken. ‘We zien geen steile pieken of diepe dalen, zoals op de Nederlandse woningmarkt. De jaarlijkse prijsstijging schommelt rond 3 tot 5 procent, wat erg redelijk is. Na een hausse door de pandemie was er wel een dipje in de markt, maar vraag en aanbod vinden elkaar nu vlotjes.’

Trage stijging in België

Een studie van het internationale advieskantoor Global Property Guide over de woningprijzen in tachtig landen bevestigt deze tendens. De voorbije tien jaar steeg de prijs van de woningen in België gemiddeld met 11 procent. In de Europese Unie evolueerde de prijs in die periode trager of daalde zelfs: in Letland (min 11 procent), Italië (min 5 procent), Zweden (plus 4 procent), Frankrijk (plus 3 procent) en Oostenrijk (plus 4 procent) bijvoorbeeld.

De koploper in de Europese Unie is Hongarije, waar de prijs van de gemiddelde woning de voorbij tien jaar steeg met 136 procent. In de top drie staan ook Bulgarije (plus 68 procent) en Nederland (plus 63 procent). Het gaat hier om de reële prijsstijging, dus na aftrek van de inflatie.

De absolute prijsstijging, waarbij de inflatie is inbegrepen, ligt uiteraard heel wat hoger, met een prijsstijging in België van 63 procent de voorbije tien jaar. ‘Een eigen woning bevestigt haar status als de stabiele vierde pensioenpijler, die bestand is tegen inflatie en economische schokken’, duidt Dewaele. ‘Uiteraard mikken beleggers op hogere winsten, maar de meeste Belgen streven nu eenmaal naar gemoedsrust. De baksteen in de maag, weet je wel.’

Volgens de recente cijfers van de Notarisbarometer kost een huis in België momenteel 346.218 euro, een stijging met 5 procent in vergelijking met vorig jaar. Een appartement kostte gemiddeld 275.862 euro. Dat is een stijging met 1,7 procent.

Evenwicht of krapte?

Global Property Guide verwacht dat de interesse voor woningen op middellange termijn nog wat zal toenemen. ‘De kopers zullen de woningmarkt opnieuw betreden, ook omdat de hypotheekrente geleidelijk afneemt’, voorspelt de studie over België. ‘Volgens recente rapporten zijn de prijzen van de huizen in evenwicht.’

Van Gompel wijst naar een recente enquête van de Eurobarometer waaruit blijkt dat maar liefst 65 procent van de ondervraagde Nederlanders denkt dat zijn land een dringend probleem heeft wat betreft betaalbare woningen. Voor 29 procent van de Belgen is de zoektocht naar een woning een groot probleem. In onze steden is dat 36 procent. Het Europese gemiddelde bedraagt 40 procent, zoals ook bleek uit een recent rapport van de Europese Commissie.

‘De cijfers zijn in ons land dus niet al te dramatisch’, concludeert Van Gompel. ‘Voor de meeste Belgen is er geen woningtekort. Het valt op dat het aantal dertigers op de woningmarkt zelfs toeneemt. Uit de cijfers blijkt wel een tweedeling. Een derde van de gezinnen ondervindt immers wél een probleem met het vinden van een betaalbare woning.’

Toenemende druk

Het aantal woningen dat te koop staat volgde sinds 2012 de demografische ontwikkeling, berekende Van Gompel. De jongste jaren neemt het aantal beschikbare woningen tegenover de potentiële kopers echter af. Volgens KBC staan er momenteel 1,1 miljoen woningen in de markt voor 1,08 miljoen gezinnen.

‘Onder druk, maar nog niet uit evenwicht’, zo bestempelt hij deze markt. De reden voor deze wanverhouding tussen de woningen en het aantal gezinnen is volgens een eerdere studie onder meer de aankoop van tweede verblijven, studentenwoningen en de arbeidsmigratie.

En het wordt er niet beter op. Van Gompel: ‘De nieuwbouw viel stil sinds 2022. De bouwvergunningen daalden in 2024 met 9 procent. De prijsdynamiek trekt opnieuw wat aan. Er sluipt een tekort in het aanbod, als er niet wordt ingegrepen.’

Crisis op de huurmarkt

Dat fenomeen doet zich al voor op de huurmarkt. Dewaele Vastgoedgroep stelde vorige maand vast dat de spanning op de huurmarkt blijft toenemen. ‘Er is een tekort aan huurpanden’, aldus Filip Dewaele. ‘Veel oudere eigenaars willen af van hun verhuureigendom uit angst voor een noodzakelijke renovatie of belastingverhogingen.’

Dat pand wordt dikwijls verkocht aan jonge gezinnen, zodat het verdwijnt van de huurmarkt. De laatste jaren hebben de projectontwikkelaars ook te weinig geïnvesteerd in nieuwe huurpanden. ‘Er is de laatste maanden opnieuw een hernieuwde interesse bij vastgoedbeleggers’, klinkt het behoedzaam, ‘maar die is absoluut nog te klein om de crisis op de huurmarkt op te vangen.’