Alarm in de bouw, niet in de administratie

Op 22 april publiceerden Statbel en Statistiek Vlaanderen de kwartaalgegevens van de bouwsector. Het aantal bouwaanvragen in Vlaanderen daalde met 30 procent. Men zou verwachten dat dat alarmbellen doet afgaan bij alle betrokkenen.

Helaas bevindt de Belgische woningmarkt zich in een staat van totale verlamming, waarbij de statistieken voor 2025 en 2026 een beeld schetsen van een sector in vrije val. Met slechts 11.727 vergunningen voor nieuwe woonprojecten in 2025 is een historisch dieptepunt bereikt; een daling van meer dan 40 procent ten opzichte van 2019.

Sindsdien is de markt volledig vastgelopen in een moeras van bureaucratie en regeldrift. Deze daling is geen tijdelijke dip, maar de ‘kanarie in de koolmijn’ voor een aankomende recessie, versterkt door de recente verlaging van de Belgische kredietrating die de kapitaalkosten voor zowel burger als overheid de hoogte injaagt. Wie weet dat zelfs een onmiddellijk herstel van het aantal vergunningen pas twee à drie jaar later gevolgd wordt door een herstel in de gerealiseerde bouw, kan begrijpen dat de economische schade ondertussen de omvang van een ramp zal aannemen.

Catastrofaal

In de overheidsadministratie spelen de wetten van Parkinson: de overheid zal altijd de vrijgekomen tijd vullen met ‘kwalitatieve verbetering’. Zo bleek in het VK de koloniale administratie per jaar te groeien met 5,6 procent, zelfs in de tijd dat er geen kolonies meer waren. Terwijl hier de bouwmarkt krimpt, zwelt het ambtenarenapparaat in de sector ‘Omgeving’ aan.

Tussen 2021 en 2025 daalde het aantal vergunde nieuwbouwwoningen in Vlaanderen met ongeveer 40 tot 50 procent. In diezelfde periode steeg het aantal personeelsleden bij het Departement Omgeving (Regionaal) en de lokale diensten ruimtelijke ordening met naar schatting 12 procent tot 15 procent! De ‘productiviteit’ van de stedenbouwkundig ambtenaar (gemeten in bouwvergunningen per VTE) is in de woningbouw tussen 2021 en 2025 met bijna de helft gedaald, terwijl de loonkosten van het apparaat blijven stijgen.

Vergeet niet dat al deze fenomenen komen met een astronomische kost: de economische schade van de stilstand is catastrofaal te noemen. Enkel berekend op een gecumuleerd tekort van circa 160.000 woningen vertegenwoordigt een direct investeringsverlies van ongeveer 60 miljard euro. Wanneer de economische multiplier van 2,5 tot 3 in rekening wordt gebracht, loopt de indirecte schade op naar een onthutsende 150 tot 180 miljard euro. Dit treft niet alleen aannemers, maar de volledige bouwketen, van architecten tot de retailsector.

Bovendien is de fiscale aderlating voor de schatkist enorm: door het mislopen van ruim 12,6 miljard euro aan btw-inkomsten en miljoenen aan registratierechten, graaft de overheid haar eigen begrotingsput dieper, terwijl de sociale zekerheid onder druk komt te staan door een recordaantal faillissementen in de bouw en dus verliezen aan RSZ.

Kortzichtig beleid

De oorzaak van deze malaise ligt bij een ‘immobiele’ en kortzichtige overheid die blind is voor de langetermijngevolgen van haar beleid. Terwijl buurlanden zoals Duitsland al in 2023 reageerden met krachtige stimulansen en deregulering om de markt te reanimeren (waardoor het aantal aanvragen in 2025 opnieuw toenam met 10,8 procent), blijft de Belgische overheid gevangen in een wildgroei aan regels.

In een blinde ijver om theoretische duurzaamheidsdoelen te halen via rigide (en in Duitsland achterhaalde) EPC-normen, stikstofbeperkingen en PFAS-regels, is de economische haalbaarheid volledig opgeofferd. Deze ‘reglementaire voetklem’ maakt wonen onbetaalbaar voor 97 procent van de gezinnen en blokkeert paradoxaal genoeg de klimaattransitie zelf: door nieuwbouw te verstikken, blijft de bevolking gevangen in een verouderd, energieverslindend woningpark dat de totale CO2-balans op lange termijn verslechtert.

EPC

Naast deze barrières speelt de dwingende invloed van de EPC-regelgeving een vaak onderschatte, maar ontwrichtende rol. Zoals vaker bij grootschalige transities, lijkt er bij de invoering van de renovatieplicht en de steeds strengere EPC-eisen nauwelijks te zijn nagedacht over de neveneffecten op de markt. De focus op een theoretisch energetisch label heeft de aandacht verschoven van woonbaarheid naar louter formele performantie, waardoor veel oudere woningen plots ‘onverkoopbaar’ of onfinancierbaar werden voor de middenklasse.

De vraag rijst echter of deze stilval van de bouwactiviteit een ecologische winst oplevert: betekent minder bouwen immers niet automatisch minder CO2-uitstoot? Hoewel de bouwsector verantwoordelijk is voor een aanzienlijk deel van de globale emissies door de productie van cement, staal en transport, is de realiteit genuanceerder.

Een stop op nieuwbouw houdt de bevolking gevangen in een verouderd, energieverslindend woningpark. Door de nieuwbouwmarkt te verstikken, vertraagt men de vervanging van de slechtst presterende gebouwen, waardoor de totale CO2-balans van het Belgische gebouwenbestand op lange termijn juist nadeliger kan uitvallen dan wanneer er gericht en kwalitatief zou worden doorgebouwd. Het systeem dreigt zichzelf te dwarsbomen.

Sociale kost

De sociale kost van dit beleid is een tikkende tijdbom die door de beleidsmakers zwaar wordt onderschat. Het tekort aan woningen leidt tot een explosie van huurprijzen en een structurele uitsluiting van de middenklasse op de woningmarkt.

België is reglementair verlamd door een overheid die de motor van de welvaart tot stilstand heeft gebracht en niet in staat blijkt om, zoals de buren, tijdig van koers te veranderen. Het resultaat is een land dat zichzelf in de voet heeft geschoten, waarbij de factuur van dit falen — in termen van welvaartsverlies en een verarmd woningpark — nog decennia door de burger zal worden betaald. Maar ze halen hun schouders op. ‘Who cares?’