Linkse wisselmeerderheid slaat deuk in Brusselse huurmarkt

Een linkse wisselmeerderheid in het Brusselse parlement laat verhuurders toe om ‘buitensporige’ huurprijzen juridisch aan te pakken. Eén op vijf contracten staat daardoor vanaf mei op de helling.

Vorige week vrijdag keurde het Brusselse parlement een ordonnantie goed die huurders de mogelijkheid biedt zich te verzetten tegen ‘buitensporige’ huurprijzen.

Huurders kunnen daarover advies en bemiddeling vragen aan een paritaire huurcommissie. Die bestaat uit telkens twee vertegenwoordigers van huurders- en verhuurdersorganisaties, met een magistraat als voorzitter. De huurder kan ook rechtstreeks naar de vrederechter stappen om de huurprijs te verlagen.

Twintig procent te duur

Een huurprijs wordt als ‘buitensporig’ beschouwd als hij twintig procent hoger ligt dan de ‘referentieprijs’. In de periode van 2018 tot 2021 legde ULB-professor Hugo Périlleux op vraag van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een register met de referentieprijzen van 14.500 woningen aan. De lijst is hier terug te vinden.

Sinds een ordonnantie van 2021 moet de referentieprijs in het huurcontract worden vermeld. Nu geldt die referentieprijs in alle Brusselse buurten als maatstaf voor 350.000 huurcontracten om te bepalen of ze buitensporig zijn. ‘Dat staal van huurpanden uit het ULB-onderzoek is toch wel erg beperkt om de basis te vormen voor zo’n ingrijpende maatregel’, stelt Pieter Decelle van de studiedienst van de vastgoedmakelaarsorganisatie CIB.

Bovendien zou het onderzoek intussen al verouderd zijn. ‘De voorbije jaren zijn de Brusselse huurprijzen vrij stevig gestegen, sterker dan de inflatie. De referentieprijzen zijn dus dikwijls al achterhaald’, zegt vastgoedadvocaat Jolien Van der Veken.

Linkse wisselmeerderheid

Een linkse wisselmeerderheid van PS, Vooruit, Groen, Ecolo, PVDA/PTB en Team Fouad Ahidar keurde de ordonnantie tegen te hoge huurprijzen goed. Ze voerde zo versneld de ordonnantie van 2021 uit. Die geldt vanaf 1 mei 2025. ‘De overheid legt hiermee een grens op aan de huurprijzen, wat tot nu toe werd overgelaten aan de vrije wil van de verhuurders’, zo juicht de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBRW) de goedkeuring toe.

‘De huurprijzen werden tot vandaag getemperd door het verbod om die voor bestaande contracten sterker te verhogen dan de inflatie’, aldus Pieter Decelle. ‘Deze Brusselse ordonnantie haalt voor de eerste keer het basisprincipe van de vrije basishuurprijs onderuit.’

De huurprijs van een Brussels pand kan wel hoger zijn dan de referentieprijzen als hij beantwoordt aan een aantal kwaliteitscriteria. Het gewest publiceerde daar eerder een lijst van. Een pand met een parketvloer kan bijvoorbeeld hoger geprijsd worden. ‘Omgekeerd mag de huurprijs van een pand dat niet zo comfortabel is, minder dan twintig procent afwijken van de referentieprijs. Als er bijvoorbeeld enkel gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen zijn’, zegt Jolien Van der Veken.

Nekslag

Zeven organisaties in de immobiliënsector spreken van een ‘zoveelste nekslag voor betaalbaar wonen’. Momenteel sluiten particuliere eigenaars 86 procent van de huurcontracten. De sector vreest dat Brusselse eigenaars zich zullen terugtrekken uit de verhuurmarkt. Veel eigenaars zouden niet meer willen investeren in panden die voortdurend onder juridisch vuur kunnen liggen.

Volgens professor economie Erik Buyst geeft de huurordonnantie een signaal aan potentiële investeerders dat ze onvoldoende rendement kunnen halen op de Brusselse huurmarkt. ‘Ze zullen twijfelen of ze nog een woning willen kopen om die op de huurmarkt te zetten’, voorspelt hij. ‘Eén op twee Brusselse gezinnen huurt een woning. Door de prijzen te reglementeren kan het aanbod inderdaad verminderen.’

‘Het nettorendement van een huurpand brengt in Brussel drie tot vier procent op’, werpt Werner Van Mieghem van de BBRW tegen. ‘Daar zijn de meeste verhuurders best tevreden mee. Het gros van de huurders klaagt niet over de huurprijs. De huursector zal dus niet overspoeld worden met klachten.’

22 procent

Maar huisvestingsdeskundige Hugo Périlleux verklaarde in een Brusselse parlementscommissie dat volgens zijn onderzoek 22 procent van de huurpanden in het gewest tegen een buitensporige prijs verhuurd worden. Dat betekent dat 70.000 huurcontracten in Brussel in vraag kunnen worden gesteld.

CIB berekende dat vandaag zelfs de helft van de Brusselse huurprijzen als ‘buitensporig’ kan worden gekwalificeerd. ‘Heel wat eigenaars zullen hun pand op de markt zetten als vanaf mei de nieuwe regels gelden’, zegt Pieter Decelle daarover.

Symptoombestrijding

Erik Buyst begrijpt wel dat Brusselse politici een dam willen opwerpen tegen hoge huurprijzen. ‘Maar een reglementering die de eigenaars verplicht om de prijzen te laten dalen doet aan symptoombestrijding’, schetst hij.

‘Er is wel degelijk een spanning tussen vraag en aanbod op de Brusselse huurmarkt. Wie het evenwicht wil herstellen, kan beter de oorzaak ervan aanpakken. Er is nood aan een groter aanbod van goedkope huurwoningen, omdat er relatief veel Brusselaars zijn met een bescheiden inkomen. Dat kan het gewest op peil brengen door bijvoorbeeld meer sociale woningen te voorzien.’

Maar het budget van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest staat al onder druk. ‘De ontwikkeling van sociale woningen kan je wel met schulden financieren. Dat is financieel verantwoord, want het is een investering waar een onroerend goed tegenover staat. Dat wil trouwens niet zeggen dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn begroting niet in orde moet brengen’, besluit Buyst.