Vlaamse huiseigenaars betalen zware prijs voor staatshervorming

De staatshervorming die deze regering voorbereidt, bevat ook de overheveling van de stimulansen om een woning te verwerven. Tegelijkertijd worden de middelen overgedragen om deze ondersteuning mogelijk te maken.
Vandaag subsidieert de federale overheid de eigen woning door fiscale aftrekken toe te laten bij het afbetalen van de hypotheeklening. In totaal brengt deze fiscale subsidie de belastingbetalers 1,436 miljard euro op volgens de meest recent bekende gegevens. Dat bedrag – eigenlijk de gederfde opbrengsten van de nationale overheid (aanslagjaar 2008) – wordt vanaf 2014 overgeheveld naar de gewesten. Vlaanderen zou 929 miljoen middelen ontvangen, 421 miljoen schuift naar Wallonië en 71 miljoen naar Brussel. Twee derden van de middelen gaan dus naar Vlaanderen.
Op zich lijkt dit een rechtvaardige verdeling. Het lage bedrag van Brussel vloeit voort uit het grotere aandeel eigenaars in Vlaanderen (74 % van de gezinwoningen) en Wallonië (70 %) tegenover het grootstedelijk gewest (43 %). Met deze gelden kunnen de gewesten de verwerving van een woning (indien gewenst) stimuleren met premies of aftrekken.

SGeen vuiltje aan de lucht? Integendeel. De Leuvense professor Nancy Huyghebaert kwam immers tot een volledig andere berekening van de kostprijs van de overheveling van de woonstimuli naar de gewesten. Zij hield rekening met de ‘woonbonus’, de mogelijkheid van de verruimde fiscale aftrek van hypotheekleningen, die geldt sinds 2005. Fiscaal wordt hij pas in rekening gebracht sinds 2006. In 2008, het referentiejaar voor de over te hevelen fiscale stimuli, woog deze woonbonus veel minder door dan de vroegere leningen. Als men die wel doorrekent op kruissnelheid, rekening houdend met de diversiteit van de leningen (bouw, renovatie) en een verminderd effect na tien jaar, komt de professor economie op een totale kostprijs van 4,87 miljard euro. Om de fiscale stimuli volledig te kunnen behouden, zou de federale staat op termijn jaarlijks dus bijna vijf miljard (vermeerderd met inflatie) moeten overhevelen.
Als Vlaanderen de bestaande fiscale steun wil overnemen, moet het drie keer meer middelen inzetten dan de federale staat overdraagt. De federale staat kan zich gelukkig prijzen want hij komt zo goedkoop af van de toekomstige verplichtingen. Vlaanderen, dat tien procent meer huiseigenaars telt dan de rest van het land, betaalt dus een fikse prijs voor deze regionalisering.

Een recente studie van de Gentse universiteit hield al rekening met dit effect. Volgens professor Michel Maus heeft Vlaanderen onvoldoende middelen om de fiscale stimuli te kopiëren. Wat zal het effect zijn voor de huiseigenaars die hun lening moeten afbetalen? Stel dat de Vlaamse regering slechts de voorziene 1,4 miljard besteedt voor woonstimuli, dan komt dit volgens onze berekening per ontlener neer op zwaardere afbetaling van 1,7 procent. Voor de gemiddelde huiseigenaar komt dit neer op ruim 1400 euro. Voor mensen die hun huis hebben gerenoveerd, betekent dit een gemiddelde verhoging van 700 euro netto.

Deze situatie zal ook een effect hebben op de toekomstige huizenprijzen. Een verminderde afbetalingsmogelijkheid met een procent leidt tot een daling van de woningprijzen met vijf procent. Als de Vlaamse regering alleen de 1,4 miljard euro aan steunmaatregelen doorvoert, zal dat de woningprijzen op termijn met zeven procent doen dalen. Zo worden de eigenaars, die recent een woning verwierven, twee keer gepakt: na 2014 als ze hun lening duurder afbetalen en op langere termijn als ze hun woning (goedkoper) moeten verkopen. Met dank aan de regering-Di Rupo.

Professor Maus voorspelde in de studie dat de gebrekkige fiscale steunmaatregelen waarschijnlijk een pervers fiscaal effect zouden kunnen hebben. Voor mensen die vanaf nu een nieuwe woning aanschaffen, zal de overheidssteun die ze voortaan krijgen waarschijnlijk niet opwegen tegen de ‘winst’ uit eventueel zwartwerk of de gedeeltelijk niet aangegeven overnameprijs. Daarom pleit de professor voor een verregaande compensatie na het wegvallen van de woonbonus door de sociale en btw-lasten in de bouwsector drastisch naar omlaag te halen. Benieuwd of de federale regering daar rekening mee zal houden.