Marnix Galle: ‘Brusselse woningmarkt is complex, divers en ongelijk’

Op zoek naar een koopje of gewoon benieuwd naar de vastgoedprijzen? Wij trekken deze week op onderzoek in Vlaanderen. Vandaag nemen we samen met Marnix Galle, CEO van Immobel, Brussel onder de loep.

In Brussel liggen de prijzen erg hoog, maar gelukkig vallen er in heel wat wijken nog koopjes te doen, vertelt Marnix Galle.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft in vergelijking met de andere gewesten de duurste woningen. De gemiddelde prijs bedraagt er maar liefst 554.137 euro, en ligt daarmee 60 procent hoger dan het landelijke gemiddelde. De woningprijzen zakten het eerste semester van dit jaar wel met 1,5 procent, zo blijkt uit de Notarisbarometer. Appartementen deden het iets beter: dit jaar steeg de gemiddelde prijs met 1,5 procent naar 284.775 euro.

Er zijn wel grote prijsverschillen tussen de verschillende Brusselse gemeentes. Sint-Pieters-Woluwe heeft gemiddeld de duurste woonhuizen van het land (789.476 euro). In Etterbeek vind je de duurste appartementen van het gewest (337.240 euro). Sint-Jans-Molenbeek is dan weer de gemeente met de goedkoopste appartementen (204.626 euro) én woonhuizen (357.370 euro).

Hoe ziet de Brusselse vastgoedmarkt eruit?

Marnix Galle: ‘De Brusselse vastgoedmarkt is complex en divers. Elk van de negentien gemeenten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft haar eigen economische, sociale en culturele kenmerken. Ook het stedenbouwkundig kader en vergunningsbeleid wijken af per gemeente. De vastgoedmarkt verschilt sterk van wijk tot wijk, afhankelijk van de locatie, toegankelijkheid en lokale voorzieningen.’

‘De woningmarkt staat onder druk. Terwijl de Brusselse bevolking in de jaren tachtig en negentig stabiel rond één miljoen schommelde, nam die de voorbij jaren met een kwart toe. Het bestaande vastgoed is van lage kwaliteit en moet heel dikwijls dringend gerenoveerd worden.  Nochtans steeg de prijs van de woningen sterk in de voorbije jaren.’

‘Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen volgde een veel te traag tempo. De grond is schaars en het vergunningsproces verloopt traag. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest duurde het in 2022 gemiddeld vijf jaar en negen maanden voor er een stedenbouwkundige vergunning wordt verleend. Voor grote projecten kan het verkrijgen van een vergunning tien tot vijftien jaar duren.’

Waar kan je nog betaalbaar én aangenaam wonen?

‘Gemeentes zoals Evere, Ganshoren, Jette en Koekelberg bieden betaalbare woningen en zijn voorzien van genoeg openbaar vervoer. Het is er aangenaam wonen met een goede balans tussen stedelijk leven en groen, met voldoende publieke voorzieningen. Daarnaast zorgen minder toerisme en een lokale, residentiële focus ervoor dat de prijzen niet zo snel stijgen als in de meer populaire wijken.’

Is de betaalbaarheid van gezinswoningen een probleem in Brussel?

‘Ja, dat is een groot probleem. Huizen en appartementen zijn duurder geworden, terwijl de inkomens niet evenredig zijn gestegen. Het wordt voor de lage- en de middenklassegezinnen steeds moeilijker om iets in centrale of gewilde wijken te kopen. Daarnaast drijft een beperkt aanbod aan grotere gezinswoningen de prijzen steeds verder naar omhoog.’

 Wat kunnen overheden doen om die betaalbaarheid te verbeteren?

‘Ze kunnen verschillende maatregelen nemen, waaronder subsidies aan starters en quota voor betaalbare panden in nieuwe projecten. De verlaging van registratierechten voor de eerste woning is vaak onvoldoende om de snel stijgende woningprijzen te compenseren.’

‘Stedenbouwkundige voorschriften kunnen de ontwikkeling van betaalbare woningen ondersteunen. Het initiatief “Good Living” ging bijvoorbeeld uit van meer soepelheid in het vergunningsbeleid. De toekomst ervan hangt na een juridische klacht grotendeels af van de bereidheid van alle partijen en de politiek om tot een consensus te komen. Als alles volgens plan verloopt, kan het project in 2025 van start gaan, maar dat is zeer onzeker.’

Is er een voldoende ruim aanbod voor alle gezinnen?

‘Het woningaanbod is divers, maar onvoldoende. Kleinere woningen zijn relatief goed vertegenwoordigd. Er is een aanzienlijk tekort aan grotere woningen voor gezinnen met kinderen. Het aanbod aan sociale woningen, dat aan enkele van deze behoeften zou kunnen voldoen, blijft ook achter bij de verwachtingen. Dat is deels te wijten aan de trage administratieve procedures en het gebrek aan ruimte.’

Biedt de huurmarkt een alternatief voor de eigen woning?

‘De huurmarkt in Brussel biedt zoals overal een alternatief voor degenen die zich geen woning kunnen veroorloven. Een sterke vraag heeft in twee jaar geleid tot een stijging van de huurprijzen met 14 procent. Dat doet zich vooral voor in centrale en goed bereikbare gebieden. Hoewel het aanbod aan huurwoningen relatief groot is, voldoet het niet altijd aan de vraag aan kwaliteitswoningen, betaalbare woningen en grotere gezinsappartementen.’

Wat is de houding van de investeerders momenteel? Zijn zij nog de steun en toeverlaat van de verhuurmarkt?

‘Investeerders blijven een pijler van de Brusselse huurmarkt, aangetrokken door relatief stabiele rendementen en de aanhoudende vraag naar huurwoningen. De stijging van de rentevoeten, de toenemende reglementeringen voor energie en huren en de economische onzekerheid kunnen hun positie op middellange termijn echter beïnvloeden. Als investeerders zich richten op andere markten of investeringsvormen kan dat leiden tot minder aanbod. Dan verergeren de bestaande spanningen.’